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2012-04-13 作者：張煒 來(lái)源：中國經(jīng)濟時(shí)報
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首套房貸再度傳來(lái)松動(dòng)的消息。繼今年1月各銀行紛紛取消房貸利率加價(jià)，回歸基準利率之后，近期又重啟利率9折甚至85折優(yōu)惠。
從貸款申請條件來(lái)看，85折優(yōu)惠利率尚未普遍，但基準利率開(kāi)始淡出，多數購房者能夠申請到9折利率優(yōu)惠的房貸。若是資質(zhì)條件較好的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，可以申請到85折優(yōu)惠利率。與此同時(shí)，首套房貸審批與發(fā)放的周期縮短。較之去年下半年需要排隊1至2個(gè)月時(shí)間，工行、中行等已將房貸審批時(shí)間縮短至1周左右。換言之，首套房貸的申請變得容易了，貸款成本也降低了。
首套房貸降門(mén)檻與當前樓市調控政策并不沖突。近幾個(gè)月來(lái)，多個(gè)部門(mén)強調支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。國家發(fā)改委副秘書(shū)長(cháng)李樸民在今年兩會(huì )期間接受媒體訪(fǎng)談時(shí)表示，今年要完善居民購買(mǎi)首套自住普通商品住房貸款優(yōu)惠政策，支持居民的合理購房需求。上海銀監局上月強調，保障房貸款利率不超過(guò)同期貸款基準利率，鼓勵有條件的銀行對利率適當下浮。
從商業(yè)銀行層面來(lái)看，具備了下調首套房貸利率及加快放貸的條件。去年的房貸加價(jià)及排隊等候，與當時(shí)的信貸額度緊張有很大關(guān)系。眼下流動(dòng)性改善，機構甚至擔心有效信貸需求可能下降。南方基金日前發(fā)布的策略報告表示，今年前兩月，我國新增貸款規模低于預期，不是因為銀行缺少貸款額度，而是企業(yè)預計到經(jīng)濟增速仍在放緩，不敢輕易擴大產(chǎn)能，反映了實(shí)際貸款需求不足。中銀國際認為，隨著(zhù)貸款需求的減弱，央行可能通過(guò)增加貨幣供給來(lái)壓低資金利率，這樣對銀行而言，貸款利率的下降只是時(shí)間問(wèn)題。
個(gè)人房貸迄今仍是不良率極低的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，重新給予85折利率優(yōu)惠，銀行并沒(méi)有做虧本買(mǎi)賣(mài)。5年期以上的85折貸款優(yōu)惠利率為5.9925%，高出5.50%的5年期存款利率，這不同于優(yōu)惠后為4.935%的7折利率。因而，商業(yè)銀行主動(dòng)回歸85折優(yōu)惠利率，還是比較情愿的。對購房者來(lái)說(shuō)，從去年下半年的基準利率上浮5%至10%，到回歸基準利率，再降至85折優(yōu)惠利率，貸款成本的差異很大。以20年期100萬(wàn)元等額本息還款的房貸計算，基準利率每月償還本息7783.03元，85折優(yōu)惠利率的每月償還本息為7159.98元。就貸款總成本而言，兩者相差14.95萬(wàn)元。若與基準利率上浮10%相比，85折優(yōu)惠利率的貸款可以節省利息25.26萬(wàn)元。
購房成本包括房?jì)r(jià)和房貸兩部分，單是房?jì)r(jià)下調，購房者難以感受到樓市調控的成果。假如一套商品房由開(kāi)發(fā)商降價(jià)20萬(wàn)元，卻因銀行利率上浮而較85折優(yōu)惠利率增加20萬(wàn)元利息支出，等于沒(méi)有得到降價(jià)的實(shí)惠。房?jì)r(jià)優(yōu)惠被銀行利率上浮的成本增加而吞噬，對購房者來(lái)說(shuō)很不公平，開(kāi)發(fā)商對此也有怨言。因而，有業(yè)界人士感嘆：“這一輪宏觀(guān)調控，在政府、企業(yè)、群眾、銀行四方利益博弈中，前三者都是失利方，只有銀行是贏(yíng)家�！倍�，首套房貸回落到基準利率以下，85折優(yōu)惠利率“重出江湖”，體現出樓市調控強調的差別化信貸政策。首套房貸回歸優(yōu)惠利率，同時(shí)開(kāi)發(fā)商“以?xún)r(jià)換量”，讓剛需購房者真正對樓市調控拍手稱(chēng)好。
首套房貸回歸85折優(yōu)惠利率，能否成為客戶(hù)普遍享有的待遇，還有待進(jìn)一步觀(guān)察�？梢灶A料的是，首套房貸利率的松動(dòng)不會(huì )影響到樓市調控的大局，也不會(huì )由此導致房?jì)r(jià)反彈。只要繼續嚴格執行限購令，且對二套以上房貸不松綁，樓市投資與投機就難以“卷土重來(lái)”，房?jì)r(jià)趨勢應該不會(huì )脫離政策調控的軌道。
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