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增長(cháng)放緩或助房地產(chǎn)軟著(zhù)陸
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2012-04-16 作者：李麗麗（交通銀行發(fā)展研究部） 來(lái)源：上海證券報
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在中國經(jīng)濟增長(cháng)的構成要素中，投資一直占很高比例，經(jīng)濟對投資的依賴(lài)性較高。初步測算，去年我國GDP增長(cháng)9.2%，其中，投資的貢獻率達54.2%，而在投資中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占比達20.44%。粗略計算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對GDP的拉動(dòng)作用達到11%。而在2010年前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重（2007-2010年）一直在16%以上。
房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的影響如此重要。因此作為產(chǎn)業(yè)結構調整與轉型的重頭戲——房產(chǎn)調控可謂任重道遠，過(guò)程艱巨。
對此，有分析人士稱(chēng)，按照地方政府對于土地財政需求和中央政府對于經(jīng)濟增速需求的雙向分析，地方政府無(wú)法承受超過(guò)20%的房地產(chǎn)價(jià)格下滑，宏觀(guān)經(jīng)濟難以承受超過(guò)25%的房地產(chǎn)價(jià)格回落。房地產(chǎn)價(jià)格大幅波動(dòng)對各方都不利，房產(chǎn)調控的著(zhù)力點(diǎn)應放在“軟著(zhù)陸”上，而不是簡(jiǎn)單的讓價(jià)格大幅下降。
溫總理在今年兩會(huì )答記者問(wèn)時(shí)表示，房?jì)r(jià)遠未回到合理位置。就我看來(lái)，“回歸”不是一蹴而就，回歸的周期更非短暫。通過(guò)放緩經(jīng)濟增長(cháng)（調至7.5%），一來(lái)可以緩解房?jì)r(jià)相對過(guò)熱的內在經(jīng)濟壓力（如通脹、產(chǎn)業(yè)鏈中部分行業(yè)如鋼鐵等的產(chǎn)能過(guò)剩），消化房產(chǎn)調控對經(jīng)濟增長(cháng)造成的諸多負面影響；二來(lái)可以配合以更成熟精細化的房產(chǎn)調控政策（如確保剛性需求、擴大房產(chǎn)稅征收范圍），使房地產(chǎn)業(yè)調控到位、房?jì)r(jià)合理回歸的目標逐步實(shí)現，從而實(shí)現房地產(chǎn)業(yè)的軟著(zhù)陸，避免重蹈歐美、日本等國在此問(wèn)題上的覆轍。
簡(jiǎn)言之，即放緩一定的經(jīng)濟增長(cháng)以換取房產(chǎn)調控目標更平穩的實(shí)現。由此，我們看到，社會(huì )各方正逐步呈現出接受經(jīng)濟增速放緩的事實(shí)，不再一味追求高增長(cháng)而延誤經(jīng)濟轉型和結構調整。
其實(shí)，對于任何國家和地區而言，幾十年的高增長(cháng)并非常態(tài)�！熬盼濉�、“十五”和“十一五”期間，我國經(jīng)濟年均增速分別為8.6%、9.8%和11.2%，持續的高增長(cháng)讓中國承受了高風(fēng)險的代價(jià)：形成了中國特有的“過(guò)度工業(yè)化、過(guò)度投資驅動(dòng)、過(guò)度出口依賴(lài)、過(guò)度粗放增長(cháng)”的模式，資源消耗透支、經(jīng)濟結構失衡等問(wèn)題并發(fā)，嚴重威脅到可持續發(fā)展的上限。
今年，我國的經(jīng)濟增長(cháng)目標調低至7.5%，主要目的就是尋求經(jīng)濟高質(zhì)量的增長(cháng)、實(shí)現可持續發(fā)展，對房地產(chǎn)行業(yè)而言就是要助其“軟著(zhù)陸”。
當然，房地產(chǎn)要實(shí)現“軟著(zhù)陸”并非易事。所謂軟著(zhù)陸，指房地產(chǎn)業(yè)要經(jīng)歷漸進(jìn)式調整的過(guò)程，這種漸進(jìn)式的調整不是簡(jiǎn)單的價(jià)格回歸，而是讓房地產(chǎn)業(yè)朝著(zhù)合理的發(fā)展體制演進(jìn)。軟著(zhù)陸的表象是房?jì)r(jià)的平穩調整，實(shí)質(zhì)是消除房產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期發(fā)展形成的頑疾，使之健康有序。
具體而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)的軟著(zhù)陸有三個(gè)基本目標：第一，價(jià)格合理回落，視各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，市場(chǎng)參與各方對價(jià)格回落的程度有基本合理的共識；第二，交易量和投資量能從持續萎縮轉為較快地企穩，并得到恢復；第三，改變傳統、單一市場(chǎng)化的房地產(chǎn)格局，在調整中逐步確立“雙軌制”。
要實(shí)現上述房地產(chǎn)行業(yè)軟著(zhù)陸的目標，筆者認為，要堅持一個(gè)原則，即，弱化房產(chǎn)的投資屬性，強化消費屬性。具體要加強下列三方面。
其一，擴大房產(chǎn)稅征收范圍。一是增加房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，除目前開(kāi)征的重慶、上海外，將試點(diǎn)范圍擴大至前期房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快的其他城市。二是擴大房產(chǎn)稅的征收實(shí)體，不僅局限于目前對新購房的征收，還要擴大至存量房，以增加市場(chǎng)供應，但要防止房產(chǎn)稅向下游租客轉嫁的情況出現。
其二，支持消費性需求尤其是剛性需求的恢復。如目前已有的全國性政策：支持首套房貸、普通商品房開(kāi)發(fā)貸等，地方政府還可因地制宜，將房產(chǎn)需求中的消費需求從限購群體中遴選出來(lái)，如婚房購置、改善性需求（賣(mài)舊房買(mǎi)新房），并給予信貸優(yōu)惠支持。
其三，擴大保障房的覆蓋范圍，降低保障房的準入門(mén)檻。目前地方政府在保障房的建設中之所以熱情度和積極性不高，很大程度上受制于資金瓶頸，建議放開(kāi)思維，將保障房作為長(cháng)期資產(chǎn)運營(yíng)。同時(shí)，降低保障房準入門(mén)檻，應保盡保，將處于政策邊緣的“夾心層”囊括進(jìn)來(lái)。
綜上，房地產(chǎn)行業(yè)調控應抓住經(jīng)濟增長(cháng)放緩的有利時(shí)機，堅持平穩調整、軟著(zhù)陸的政策取向，在發(fā)展中解決問(wèn)題，讓房地產(chǎn)交易量逐步恢復，讓價(jià)格合理地調整，還中國房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境。這樣也將逐步扭轉經(jīng)濟增長(cháng)動(dòng)力結構中長(cháng)期依靠投資和外需拉動(dòng)、內需偏弱的格局，使經(jīng)濟向可持續發(fā)展邁進(jìn)。
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