在宏觀(guān)經(jīng)濟走勢開(kāi)始變得十分復雜與不確定之時(shí)，住房和城鄉建設部(下稱(chēng)住建部)已經(jīng)開(kāi)始研究將目前針對首套住房的階段性?xún)?yōu)惠政策常態(tài)化的可能性。(4月22日《揚子晚報》)
　　兩年多的樓市調控，關(guān)于首套購房政策可謂起起伏伏、飄曳不定。首套房政策的搖擺，商業(yè)銀行是直接“制造者”。商業(yè)銀行根據自己內部資金運營(yíng)、余缺情況任意決定首套購房的信貸政策。內部資金寬松了，為了加大資金運用，就放松首套購房的信貸政策，比如貸款額度、貸款利率優(yōu)惠等。否則，內部資金緊缺了，就緊縮首套房信貸政策，提高利率，從嚴把握貸款。商業(yè)銀行在首套房信貸上的“任性”直接沖擊著(zhù)樓市調控主要政策之一的房地產(chǎn)差異化信貸政策。同時(shí)，傷害首套購房需求，使得樓市調控政策出現一刀切現象，出現“臟水和孩子一起倒掉”效應。
　　在首套購房政策上存在著(zhù)認識分歧。一些人認為，無(wú)論首套購房還是投資投機性需求都應該一律受到打壓，以促使房?jì)r(jià)整體回落到合理價(jià)位。另一些人認為，必須嚴格執行差異化政策，抑制投資投機型需求，鼓勵首套房自住型需求，有保有壓，有抑制有鼓勵，既滿(mǎn)足首套購房者的居住需求，又保持房地產(chǎn)平穩發(fā)展。筆者傾向于后者。
　　特別是在當前我國經(jīng)濟面臨復雜局面的情況下，如何把握好房地產(chǎn)行業(yè)的健康平穩發(fā)展是需要深入研究的。這么多年來(lái)，經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)的依賴(lài)性非常高。如何在樓市調控保持高壓下，通過(guò)調整結構使得房地產(chǎn)對經(jīng)濟拉動(dòng)力不至于硬著(zhù)陸，需要認真琢磨。
　　筆者認為，在堅決抑制投機性需求的同時(shí)，要將剛性需求徹底釋放出來(lái)。主要包括兩大項目:首先是保障性住房項目。既要將保障性住房作為民生工程，又要將保障性住房作為發(fā)展工程。保障性住房一定要按時(shí)開(kāi)工建設，遞補房地產(chǎn)下降的拉動(dòng)力。其次是自住型的首套購房需求一定要啟動(dòng)起來(lái)。中國有13億人口，又處于城市化、城鎮化快速發(fā)展期，自住型剛性需求非常大。在打壓投機性需求時(shí)，一定不要誤傷自住型剛性需求，同時(shí)，還要出臺優(yōu)惠政策鼓勵首套購房需求，并且把這種優(yōu)惠政策常態(tài)化、制度化，不因某一個(gè)執行者的內部原因和個(gè)體偏好而左右搖擺，影響政策的落實(shí)；更不能在政策執行上各自為政、參差不齊。比如:在首次購房信貸政策上，可以規定不能高于基準利率，商業(yè)銀行在基準利率上只能下浮不能上��；在首套房購房貸款首付款比例上提出一個(gè)參考性標準比如:30%，然后商業(yè)銀行可以根據貸款人收入狀況、信用程度等綜合風(fēng)險權衡自主確定首付比例，但最低不能低于20%等。
　　筆者注意到，住建部在研究首套住房?jì)?yōu)惠政策常態(tài)化的同時(shí)，已經(jīng)要求地方政府加快對中低價(jià)位、中小套型普通商品房的審批，以增加普通商品房供給。與此同時(shí)，支持中低價(jià)位、中小套型普通商品房建設、供應的相關(guān)政策，也在抓緊研究當中。筆者認為，目前階段要將中低價(jià)位、中小套型普通商品房以及其他商品房供給的重點(diǎn)放在倒逼開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售存量房上。如何倒逼呢?一個(gè)有效措施就是對于捂盤(pán)惜售、坐以待漲者徹底停止貸款。不要急于出臺支持普通商品房建設、供應的相應政策，否則，將給市場(chǎng)以放松樓市調控的市場(chǎng)預期。