警惕“縮工保價(jià)”推升房?jì)r(jià)
2012-04-24   作者:童大煥  來(lái)源:經(jīng)濟參考報
 

 
  童大煥

  樓市調控仍未放松,在土地市場(chǎng)冷清、土地出讓金大幅下滑的形勢之外,開(kāi)發(fā)商普遍放慢了前幾年所拿土地的投資速度,甚至開(kāi)始放緩拖延開(kāi)工。這成為當下國土資源部最為擔憂(yōu)的事情之一。
  4月17日,一場(chǎng)視頻會(huì )議在國土資源部召開(kāi),各省及副省級城市國土部門(mén)負責人悉數出現,“形成住房有效供應”在會(huì )議上被頻頻提及。在國土部看來(lái),最需要擔心的顯然不是開(kāi)發(fā)商“不拿地”,而是開(kāi)發(fā)商“不開(kāi)工”、“緩施工”。他們最擔心的是,一旦經(jīng)濟出現下滑,這些供應出去的土地會(huì )不會(huì )成為爛尾工程。
  國土部的擔心并非多余。截至2011年底,國內尚在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的房地產(chǎn)用地宗數和面積分別達到15.04萬(wàn)宗和47.99萬(wàn)公頃,這個(gè)數字相當于過(guò)去三年年均供應量的4倍。而2008年出現的那場(chǎng)“縮工保價(jià)”運動(dòng),第一不拿地,第二不開(kāi)工,第三緩施工,帶來(lái)了2009年之后樓市有效供應的大幅下滑。而在2009年,刺激樓市政策的密集出臺帶來(lái)了需求量的暴漲,供不應求,隨之而來(lái)的則是房?jì)r(jià)的報復性上漲,F在,一切都有可能“昨日重現”。
  在龐大的數字壓力下,國土部已將防治土地閑置放在首要位置,其工作的重點(diǎn)是“促供給”,但住建系統強調的是繼續“控需求”。二者形成尖銳矛盾。
  世間任何事物,最忌諱的是驟冷驟熱驟開(kāi)驟合,宏觀(guān)調控也不例外。從2010年4月開(kāi)始對需求閘門(mén)的驟然關(guān)閉,必然反過(guò)來(lái)全面傳導到供給的全面減少。如果此時(shí)再驟然放開(kāi)需求閘門(mén),就像將已經(jīng)蓄滿(mǎn)水的大壩貿然炸開(kāi),結果必是水漫金山,2009年末開(kāi)始的那種需求暴增和價(jià)格暴漲現象必將重演。
  因此,下一步政策面,控制投資性需求短期內不能放松,但是對于首套房和改善性住房的需求逐步放開(kāi)甚至給予政策優(yōu)惠,帶動(dòng)有效需求,也是必然要做的工作。
  而在需求的積蓄、需求的逐步釋放過(guò)程中,供給的短板現象似乎難以避免。因為在限購等政策下需求減少的同時(shí),開(kāi)發(fā)商“縮工保價(jià)”導致的供應減少可能來(lái)得更快。在本輪調控中,北京就曾出現過(guò)存量房“迅速增加”又迅速回歸常態(tài)的數字烏龍現象。存量房一直是判斷市場(chǎng)供應狀態(tài)的一個(gè)重要指標,業(yè)內不少人把10萬(wàn)套存量房作為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。調控開(kāi)始之后,北京的存量房一度迅速“上升”到10萬(wàn)套、12萬(wàn)套、13萬(wàn)套,并由此判斷房?jì)r(jià)下跌成為必然。但是2012年3月30日,北京市住建委對商品房存量的重復數據進(jìn)行了集中清理,在去掉無(wú)效以及重復登記的商品房存量后,北京存量房?jì)H有約91156套,實(shí)際市場(chǎng)存量與之前舊有數據相差約27%。半年來(lái)不斷增加的北京存量房至此突然灰飛煙滅。而北京每年凈增人口至少在60萬(wàn)到80萬(wàn),平均每3人需要一套房(不論租還是買(mǎi)),每年就需要二三十萬(wàn)套住房。
  這樣的供應短板,在引發(fā)房?jì)r(jià)上漲的同時(shí),也會(huì )引發(fā)征地和購地價(jià)格的水漲船高,為下一輪房?jì)r(jià)上漲埋下伏筆。這是購房人應該看清楚的“宏觀(guān)大勢”。

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