近日,有媒體報道:住建部正在考慮協(xié)調、配合相關(guān)部門(mén),將針對居民購買(mǎi)首套住房的優(yōu)惠政策常態(tài)化、制度化,并以此為契機,研究建立一套保證合理、非投機投資住房消費的長(cháng)效政策機制。另一種解讀是:正在研究新一輪刺激樓市剛需入市的政策儲備,一旦房地產(chǎn)投資增速下降過(guò)快,就可能有儲備政策推出。 對于這些消息,相關(guān)部門(mén)既無(wú)證實(shí),亦無(wú)辟謠。通過(guò)這一點(diǎn),也可反映出現階段房地產(chǎn)政策有些進(jìn)退兩難,糾結不堪。當前政策可謂“一手硬,一手軟”。針對投資投機性購房需求,依然來(lái)硬的,措施是限購、限貸政策不放松。而對于合理的自住需求,尤其是首次置業(yè)需求,則玩軟的,房貸門(mén)檻降低是一方面,另外還有部分地方政府出臺政策,給予契稅減免等。 然而,從實(shí)踐層面來(lái)看,“兩分法”政策取向,看似合理,卻難以令市場(chǎng)完全被牽著(zhù)鼻子走,也即很難精準化地進(jìn)行分類(lèi)調控。舉個(gè)例子,去年以來(lái)投資投機性需求大幅萎縮,這正是調控矛頭所指。孰料,部分自住需求亦被誤傷,首套房貸利率居然一度摸高至1.1倍即是明證。 這一極端傾向,今年以來(lái)正在被校正,商業(yè)房貸放松、公積金貸款松動(dòng)、普通住房標準調整,促使春節過(guò)后剛需釋放,成交節節攀升。不過(guò),僅靠刺激首套房需求,只能為市場(chǎng)“保底”,不至于在去年住宅成交低迷基礎上再度跳水,卻難以形成持續的成交活躍。因為,對于自住需求的改善需求(主要是二次置業(yè)),至今沒(méi)有絲毫政策松動(dòng),而這部分需求在部分大城市非常重要。 不妨通過(guò)一二三線(xiàn)城市的戶(hù)型比例說(shuō)事。一般而言,90平方米以下戶(hù)型主要面向首次購房的剛需者,90-140平方米戶(hù)型多面向二次改善者。今年3月,一線(xiàn)城市的商品住宅成交量中,90平方米以下戶(hù)型占比為28%,90-140平方米戶(hù)型成交量占比為39%。二線(xiàn)城市分別為46.2%與41.5%。三線(xiàn)城市分別為25.8%和
47.6%。這就意味著(zhù),一線(xiàn)和三線(xiàn)城市中,實(shí)際上二次改善需求的成交量大于首次置業(yè)需求。如果改善需求不能更加有效的被刺激入市,光靠首套剛需,難以促使樓市持續性復蘇。 春節過(guò)后,2、3月份,全國主要城市商品住宅成交連續兩個(gè)月反彈,尤其3月份成交量顯著(zhù)超過(guò)去年均值,這主要拜剛需釋放所賜。而進(jìn)入4月以來(lái),多數大城市成交量相比3月下滑,春季反彈行情已現疲態(tài),“含金量”不足也。剛需入市一波過(guò)后,若沒(méi)有改善需求跟上,實(shí)在難言市場(chǎng)企穩。而慣常與投資需求相匹配的高檔住宅,已到了忍無(wú)可忍(去年以來(lái)多捂著(zhù)未促銷(xiāo))的地步,近期頻見(jiàn)豪宅“出血”式降價(jià)。 如此這般,哪有理由看好今年市場(chǎng)?如果成交繼續不振,房?jì)r(jià)當然會(huì )繼續下跌,這確實(shí)有助于房?jì)r(jià)更快地“合理回歸”。然而,一季度全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和新開(kāi)工指標的“跳水”,卻讓有關(guān)部門(mén)擔心對其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的負面影響。由此看來(lái),上述消息中所謂“一旦房地產(chǎn)投資增速下降過(guò)快,就可能有儲備政策推出”,并非絕無(wú)可能性。 當前,在保增長(cháng)和抑通脹之間,宏觀(guān)經(jīng)濟政策有些左右為難;在壓房?jì)r(jià)和穩交易之間,房地產(chǎn)政策實(shí)在是糾結。
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