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2012-05-09 作者：李宇嘉（深圳市房地產(chǎn)研究中心） 來(lái)源：中國證券報
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近期，釋放新一輪刺激“剛需”入市政策儲備的消息引起了不小反響。盡管該儲備政策主要針對首套房?jì)?yōu)惠政策的常態(tài)化、制度化，最終目的是建立一套保證合理、非投機投資住房消費的長(cháng)效政策機制，但還是引起了相關(guān)人士和機構的擔憂(yōu)，投資性需求會(huì )不會(huì )借道政策優(yōu)惠登堂入室，房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )因為刺激政策的實(shí)施而再次上漲？
上述諸多擔憂(yōu)不無(wú)道理，2008年底刺激“剛需”的政策確實(shí)引發(fā)了投資性需求的膨脹和房?jì)r(jià)的報復性反彈，問(wèn)題的關(guān)鍵是如何界定“剛需”刺激政策的覆蓋范圍。事實(shí)上，不管是研究鼓勵“剛需”的刺激政策，還是研究鼓勵非投資投機住房消費的刺激政策，不外乎在首次購房需求和改善性購房需求中做文章。
首次購房需求毫無(wú)疑問(wèn)應當獲得政策支持，關(guān)鍵是此前被限購、限貸所凍結的部分改善性需求是否應該被納入此次刺激政策的范疇。按道理講，住房需求必然會(huì )隨著(zhù)收入增加和生活質(zhì)量提升而不斷升級，新房換舊房、大房換小房和為父母購房、為子女買(mǎi)學(xué)位房、為生活休閑和旅游度假購房等等改善性需求將不斷增長(cháng)，這些都應屬于“剛需”或非投資投機性住房消費。但是，投資性需求和改善性需求在購房時(shí)是難以區分的，只能在購買(mǎi)后房屋的具體用途上區分，即自住還是出租或出售以尋求短期或長(cháng)期的增值收益。即便屬于改善性需求的，也可能會(huì )由于隨后的出售或出租行為而有意或無(wú)意地轉變成投資或投機性需求。因此，我們無(wú)法在購房資格或優(yōu)惠準入的環(huán)節區分改善性需求和投資性需求，問(wèn)題的關(guān)鍵是控制房?jì)r(jià)上漲預期導致的投資欲望。目前，主要城市房?jì)r(jià)盡管有所回調但降幅非常有限，動(dòng)態(tài)看處于2009年以來(lái)快速上漲后的高位平穩階段，在未來(lái)一段時(shí)期內，房?jì)r(jià)再次上漲的驅動(dòng)力和反彈的壓力依舊存在，改善性需求確實(shí)需要支持但目前還不具備條件。如果將改善性需求也納入此次政策優(yōu)惠覆蓋的范疇，2009-2010年投資性購房盛宴和房?jì)r(jià)報復性反彈的一幕將會(huì )又一次上演。
好在管理層對這一問(wèn)題的認識還是比較清楚的，這也是為何佛山、蕪湖、上海等地政策松綁無(wú)一例外地被叫停的原因。這些城市出臺的政策在事實(shí)上存在著(zhù)偷換或模糊概念的行為，盡管在表現形式上無(wú)一例外地打著(zhù)鼓勵“剛需”或非投資投機性購房的幌子，實(shí)質(zhì)上卻無(wú)法或無(wú)意控制投資投機等非合理需求的卷土重來(lái)。因此，此輪刺激“剛需”入市的政策只能針對首次購房人群，而不會(huì )將改善性需求納入，這也就不難理解為何近期部分城市首套房按揭貸款利率下調、首套房公積金貸款額度提高、普通住房標準提高等針對首套房購買(mǎi)優(yōu)惠的行為并未被質(zhì)疑和叫停。
另外，部分人士認為調控再繼續下去會(huì )傷及經(jīng)濟。房地產(chǎn)行業(yè)內生于宏觀(guān)經(jīng)濟不假，銷(xiāo)售下滑和價(jià)格回調會(huì )經(jīng)由開(kāi)發(fā)商景氣預期、拿地、新開(kāi)工而影響到開(kāi)發(fā)投資的增長(cháng)，進(jìn)而拖累全社會(huì )固定資產(chǎn)總投資增長(cháng)。去年以來(lái)，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持在30%左右的增速，今年一季度仍舊保持在24%的高水平上，并沒(méi)有出現所謂的“斷崖式”下滑。究其原因，一方面在于中西部、三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊處于較快發(fā)展階段，另一方面在于今年在建和新開(kāi)工保障房總量達到近1700萬(wàn)套，相當于2011年房地產(chǎn)在建總規模的1/4。房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑對經(jīng)濟影響非常有限，這是當前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢與2008年金融危機爆發(fā)時(shí)的最大不同。因此，也就不存在借刺激“剛需”來(lái)挽救經(jīng)濟的需要，更何況今年國家已經(jīng)主動(dòng)調低了經(jīng)濟增長(cháng)目標。
針對首套房的優(yōu)惠也并不會(huì )引發(fā)投資性需求反彈和房?jì)r(jià)上漲。首套房在購房資格準入上的邊界非常清楚，準入監管的難度和成本很小，不會(huì )像改善性需求那樣無(wú)法在實(shí)際購房行為上厘清與投資性需求的區別。限購、限貸政策執行一年有余比較成熟并將繼續執行，包括投資性需求在內的非合理需求基本被抑制。只要投機投資性需求被控制，房?jì)r(jià)就難以出現實(shí)質(zhì)性的反彈。
另外，首次購房者占主體的市場(chǎng)微觀(guān)結構下，需求價(jià)格彈性顯著(zhù)為負，即需求與房?jì)r(jià)反向變動(dòng)，這不同于投資性需求主導下需求與房?jì)r(jià)正向變動(dòng)。目前，首套房購置成本仍舊相對較高，不管是房?jì)r(jià)水平，還是按揭貸款利率和稅費負擔，均處于歷史最高水平或近幾年的高位，以自住需求為主體的市場(chǎng)還不穩定。因此，針對首套房?jì)?yōu)惠政策的常態(tài)化和制度化，有利于鞏固自住需求為主體的市場(chǎng)，有利于住房市場(chǎng)向民生化方向的發(fā)展。
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