進(jìn)入2012年夏季，關(guān)于樓市的新聞格外惹眼，調控政策的走向格外引人關(guān)注。在某種程度上，當期已經(jīng)進(jìn)入樓市調控的生死博弈期，博弈的結果，直接關(guān)系到中國房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展形態(tài)，是繼續“漲價(jià)—調控—降價(jià)—刺激—漲價(jià)”的老循環(huán)，還是步入一個(gè)持續穩定的健康發(fā)展之路？
房?jì)r(jià)博弈新聞頻頻出現
中國指數研究院發(fā)布的2012年4月份中國房地產(chǎn)指數系統百城價(jià)格指數顯示，4月份中國百個(gè)城市的住宅均價(jià)無(wú)論是環(huán)比還是同比，都出現了下降。這已經(jīng)是2011年10月宣告終結房?jì)r(jià)只漲不跌的神話(huà)之后，全國房?jì)r(jià)環(huán)比連續7個(gè)月下跌了。
房?jì)r(jià)下跌，帶來(lái)一系列連鎖反應——
其一是綠城、華門(mén)、裕興、實(shí)德等房地產(chǎn)公司陷入“破產(chǎn)傳聞”，4月11日，杭州金星房產(chǎn)因資金鏈斷裂而申請破產(chǎn)；4月20日，杭州錦繡天地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司破產(chǎn)；而更有數據統計顯示，光是北京、武漢、四川三地，已有上千家房企從樓市“消失”。
其二，房子不好賣(mài)，地價(jià)上不去，今年以來(lái)，土地市場(chǎng)繼續呈現成交冷清態(tài)勢，主要城市土地出讓金收入同比減少47.5%，地方政府財政收入吃緊，各省區市陸續公布的今年一季度財政收支數據顯示，非稅收入已成為地方財政增收的主力軍，對部分省份的增收貢獻率達七成。于是一些地方政府坐不住了，5月9日的新聞報道，江蘇揚州開(kāi)始實(shí)行“政府獎勵個(gè)人購買(mǎi)成品住房”的政策——刺激“剛需”的呼聲漸起？
其三，房?jì)r(jià)持續下跌，地產(chǎn)商主動(dòng)降價(jià)，已經(jīng)買(mǎi)房的人也坐不住了，橫幅、賠錢(qián)、退房、阻止降價(jià)，情緒激動(dòng)的購房者，一片狼藉的售樓處，杭州、寧波接連上演“房鬧”事件，引起全國關(guān)注。
其四，“剛需”繼續穩坐釣魚(yú)臺，雖然部分城市房屋成交量呈現增加的現象，但反彈出現了“中止”的跡象，5月6日發(fā)布的最新監測數據顯示，40個(gè)重點(diǎn)城市中，有七成城市商品房的成交量環(huán)比下降，成都、重慶、深圳、杭州等城市降幅在30%以上，舟山同比降幅最大，達83.71%。
其五，作為房地產(chǎn)公司融資主要對象的銀行，左右搖擺，一時(shí)間部分銀行首貸利率出現松動(dòng)，推出9折、8.5折、8折等不同程度的優(yōu)惠，但工商銀行立刻叫停了其在上海、廣州等多地分行的首套房8.5折優(yōu)惠政策，將房貸利率調回至基準水平；絕大多數銀行依然堅持對首套房貸首付必須三成以上，部分銀行卻將首套房貸首付比例漲至四成。
現行調控政策還將持續
博弈會(huì )導致調控政策出現微調，甚至是大幅度變化嗎？目前來(lái)看，可能性不大，現行調控政策還將持續。
現行調控政策是否會(huì )轉向？要取決于房?jì)r(jià)是否回到了合理價(jià)位。溫家寶總理多次表示：“對于房地產(chǎn)一系列的調控措施，決不可有絲毫動(dòng)搖，我們的目標是要使房?jì)r(jià)回歸到合理的價(jià)格�！�2011年1月發(fā)布的“新國八條”給出的依據，一是“各地的經(jīng)濟發(fā)展目標”，二是“居民住房支付能力”。雖然2012年一季報的136家上市房企合計負債14288.6億元，再創(chuàng )新高，但銀監會(huì )也已經(jīng)多次表示，我國銀行業(yè)可承受房?jì)r(jià)下跌40%。聯(lián)合國人居中心研究的結論是，合理房?jì)r(jià)收入比應為
3～6， 即住房?jì)r(jià)格應相當于每戶(hù)居民3～6
年的平均收入，而我國目前房?jì)r(jià)收入比普遍在10以上，高的城市甚至達到20，當前樓市調控顯然還沒(méi)有到位。
由于還有“各地的經(jīng)濟發(fā)展目標”的依據，期待房?jì)r(jià)下跌50%的可能性并不大，畢竟房地產(chǎn)行業(yè)依然是我國的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的狀況事關(guān)數十個(gè)行業(yè)。如果房?jì)r(jià)真的下跌50%，對經(jīng)濟發(fā)展帶來(lái)的影響就遠不是50%了。目前，房?jì)r(jià)指數是在緩慢下行，全國平均的跌幅連20%都不到。有專(zhuān)家預測，如果各地都是嚴格執行現有的調控政策，9月份可能真正的出現較為明顯的下跌，房?jì)r(jià)拐點(diǎn)才會(huì )真正到來(lái)。4月13日召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議也明確指出，堅持房地產(chǎn)調控政策不動(dòng)搖，決不讓調控出現反復。
從大的經(jīng)濟環(huán)境來(lái)看，擔心房地產(chǎn)業(yè)可能出現的巨大變局導致中國經(jīng)濟硬著(zhù)陸的擔心，并不是那么強烈，雖然反映經(jīng)濟景氣程度的“采購經(jīng)理人指數(PMI)”在2011年11月跌破50%，但很快就轉正了，2011年12月到今年4月，PMI一直呈現上漲的趨勢，已經(jīng)從去年11月的49%升到今年4月的53.3%。在“加快轉變經(jīng)濟發(fā)展方式，大力推動(dòng)經(jīng)濟進(jìn)入創(chuàng )新驅動(dòng)、內生增長(cháng)的發(fā)展軌道，優(yōu)化結構、擴大內需、產(chǎn)業(yè)升級、關(guān)注民生、自主創(chuàng )新和低碳發(fā)展”的主旋律之下，這一輪房地產(chǎn)調控的目標不會(huì )輕易放松，前期調控成果不會(huì )前功盡棄。
調控政策未來(lái)將走向制度建設
如果說(shuō)這一輪樓市調控的短期目標是著(zhù)眼于房?jì)r(jià)，那么，國務(wù)院批轉《關(guān)于2012年深化經(jīng)濟體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》中明確說(shuō)的是“適時(shí)擴大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍”就是一個(gè)明確的信號，未來(lái)的政策走向將是著(zhù)眼于制度的建設，以引導企業(yè)理性投資，百姓理性消費，市場(chǎng)持續健康發(fā)展。住建部政策研究中心主任秦虹5月9日明確表示，“政府調控的目的，是想讓市場(chǎng)持續、穩定、活躍�！蓖�，財政部部長(cháng)謝旭人也稱(chēng)，“今年將繼續推進(jìn)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，穩步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，并進(jìn)一步研究制定房產(chǎn)保有、交易環(huán)節的稅收改革方案�！�
當然，在中央堅持一刀切的調控政策執行這么長(cháng)時(shí)間之后，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異性已經(jīng)出現，在保持總體調控政策不變的情況下，地方以保護“剛需”為目的的“差異性調整”政策估計也是允許的，比如，在首套首付的比例和貸款利率上作一些調整，或者對限制外地居民在本地購買(mǎi)商品房的政策進(jìn)行微調，或者對限購政策中的具體年限、范圍、力度等進(jìn)行有針對性調整等，但主動(dòng)權和尺度主要取決于各個(gè)地方政府及金融機構。
目前，對房地產(chǎn)市場(chǎng)性質(zhì)的認識，已經(jīng)基本有了共識，房地產(chǎn)市場(chǎng)既不是一個(gè)純粹的實(shí)物資產(chǎn)市場(chǎng)，也不是一個(gè)典型的金融市場(chǎng)，而是兩者兼而有之，房地產(chǎn)的制度建設既要遵循供求規律，又要遵循風(fēng)險投資收益規律，應兼顧投資性購買(mǎi)的需要與消費性需求的滿(mǎn)足。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，必然會(huì )分層，中央經(jīng)濟工作會(huì )議說(shuō)得已經(jīng)很明確了，“堅持房地產(chǎn)調控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸”，針對的是投資投機者，高端市場(chǎng)受到一定程度約束，不可避免；“加快普通商品住房建設，擴大有效供給”，針對的是“剛需”，解決的途徑主要還是市場(chǎng)化；“要抓好保障性住房投融資、建設、運營(yíng)、管理工作”，針對的是城鎮低收入群眾、新就業(yè)職工、農民工住房，以保障為主。
在未來(lái)的制度建設上，值得關(guān)注的問(wèn)題，首推現行土地供應制度的改革，因為它是影響房?jì)r(jià)的根本因素。對此，國土資源部在2010年已經(jīng)明確表示“將修改完善土地招拍掛制度”，大的原則是三個(gè)“差別化”，即保障性住房和商品房住宅用地出讓要實(shí)行差別化政策；工業(yè)用地和房地產(chǎn)用地出讓要實(shí)行差別化政策；房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市和房?jì)r(jià)上漲不快的城市也要差別化對待。北京、上海也相繼試驗了“限價(jià)出讓”的方式，不同的是，一個(gè)是限房?jì)r(jià)，一個(gè)是限地價(jià)。實(shí)際上，土地供應制度改革的關(guān)鍵是加大土地供應，在城市土地有限的情況下，2011年年底，國土資源部、中央農村工作領(lǐng)導小組辦公室、財政部、農業(yè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》，留下了土地供應很大的想象空間。
至于其他的改革措施，預期是比較明顯的。比如，解決地方政府“土地財政”的問(wèn)題，一方面隨著(zhù)全國個(gè)人住房信息系統建設的加快，房產(chǎn)稅的推進(jìn)已經(jīng)不可避免。另外，改革中央地方“分稅制”的呼聲也得到了中央一定程度上的回應。又比如，商品房預售的制度，過(guò)去人們擔心會(huì )令樓價(jià)上漲，如今又將其歸結為“房鬧”的根源，在樓市調控已經(jīng)取得初步成效，房?jì)r(jià)緩慢下跌的背景下，是否會(huì )取消，雖然下結論尚早，但廣西率先取消了商品房預售制度并沒(méi)有被叫停，至少可以說(shuō)已經(jīng)默許給了地方?jīng)Q策的權限。
筆者認為，無(wú)論如何，經(jīng)濟手段和法律手段會(huì )成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度建設的主流，限購、限貸、限價(jià)等行政色彩鮮明的調控措施，終將逐步退出，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步由一個(gè)“政策市場(chǎng)”變成“制度市場(chǎng)”、“法律市場(chǎng)”。
一個(gè)真正遵循經(jīng)濟規律的健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是值得期待的。