5月25日，國土資源部、廣東省政府在深圳宣布啟動(dòng)深圳土地管理制度改革綜合試點(diǎn)。深圳土地管理制度改革工作會(huì )議和改革試點(diǎn)啟動(dòng)儀式在深圳召開(kāi)。會(huì )上，國土資源部副部長(cháng)王世元宣讀了國土資源部和廣東省政府對《深圳市土地管理制度改革總體方案》的聯(lián)合批復。國土資源部部長(cháng)徐紹史發(fā)表講話(huà)表示，國務(wù)院高度關(guān)注部省聯(lián)合推動(dòng)土地管理制度改革綜合試點(diǎn)。希望深圳市在試點(diǎn)工作中要堅持深化改革創(chuàng )新，加強統籌協(xié)調形成改革合力，深入調研，及時(shí)發(fā)現和解決改革中遇到的問(wèn)題。
　　筆者認為，這次國土資源部、廣東省和深圳市聯(lián)合推進(jìn)深圳土地管理制度改革，一方面意味著(zhù)我國原有的土地管理制度需要創(chuàng )新和突破，以適應新的形勢和新的要求；另一方面，也意味著(zhù)深圳現有的“小產(chǎn)權房”多數將被“確權”——即房產(chǎn)權得到確認，被合法化。這不僅將為全國的小產(chǎn)權房處置產(chǎn)生路徑探索的示范性效果，也將對深圳市目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將不可避免地產(chǎn)生結構性調整：目前僅售4000元至8000元每平方米的被確權的“小產(chǎn)權房”將出現價(jià)格上漲，而目前平均售價(jià)約為每平方米2.5萬(wàn)元的商品房將出現利空效應，對商品房?jì)r(jià)格產(chǎn)生向下?tīng)恳�作用。而這種結構性調整的結果，將是深圳市房地產(chǎn)平均價(jià)格的下降。
　　今年2月，國土資源部表示，將在全國范圍內試點(diǎn)清理“小產(chǎn)權房”，并再次重申，“小產(chǎn)權房”不予確權登記，不受法律保護。那么，在這樣的政策下，為什么深圳的“小產(chǎn)權房”多數可以獲得確權呢？原因就在于深圳的“小產(chǎn)權房”并不是國土資源部要清理的那種“小產(chǎn)權房”，甚至可以說(shuō)，深圳不存在通常意義上的那種“小產(chǎn)權房”，而是存在著(zhù)數量驚人的違章建筑。
　　所謂“小產(chǎn)權房”，是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉產(chǎn)權房”，又叫“小產(chǎn)權房”。鄉鎮政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權。這種房沒(méi)有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會(huì )給予備案。所謂產(chǎn)權證也不是真正合法有效的產(chǎn)權證。因此，“小產(chǎn)權房”不具備合法性。
　　深圳并不存在上述意義上的“小產(chǎn)權房”。今年3月，深圳市規劃國土委提供的權威材料指出，深圳存在著(zhù)農村城市化歷史遺留的違法建筑不屬于國土資源部文件所稱(chēng)的“小產(chǎn)權房”。因為經(jīng)過(guò)1992年、2004年兩次農村城市化改造，深圳市原農業(yè)戶(hù)口人員已全部轉為城市居民，農村集體土地已轉為國有，土地所有權實(shí)現了從國家所有和農村集體所有的二元結構變更為國家所有的一元結構。國土資源部相關(guān)文件提及“小產(chǎn)權房”時(shí)實(shí)際側重于三個(gè)方面：一是占用農村集體所有的土地；二是占地的違法性；三是主體方面強調是城鎮居民到農村購置。但是，深圳市經(jīng)過(guò)城市化以后已經(jīng)不存在農村，原來(lái)的農村土地已經(jīng)國有化，所以深圳并不存在“小產(chǎn)權房”，而是存在著(zhù)農村城市化過(guò)程中歷史遺留下來(lái)的違章建筑。
　　深圳市規劃土地監察支隊統計數據顯示，截至2010年6月2日，深圳市農村城市化歷史遺留違法建筑普查總量為37．94萬(wàn)棟，占全市建筑物總量的55．93％；總建筑面積4．05億平方米，占全市建筑物總面積的49．27％，總用地面積131．45平方公里。
　　對于如此數量驚人的違章建筑，深圳市只能尊重歷史，遵守當年城市化過(guò)程中的相關(guān)承諾，按照維護多數人的利益的原則來(lái)解決。早在2009年6月，深圳市人大常委會(huì )已頒布了《關(guān)于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，使這個(gè)問(wèn)題的解決獲得了法律依據；而當前開(kāi)展的土地管理制度改革試點(diǎn)，則將依據上述《處理決定》予以實(shí)施。即對原來(lái)的農村土地“依現狀、依改造”進(jìn)行確權；在“房地合一”體系內，探索房地權利分離條件下的管理制度，探索土地權益書(shū)、作價(jià)入股等補償模式等，破解確權難題。
　　深圳市數量巨大的“小產(chǎn)權房”（準確的名稱(chēng)應該是“歷史遺留的違章建筑”）一旦多數被確權，應該是深圳置業(yè)者的福音。因為它不可避免地導致深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)平均價(jià)格的下調。
　　從法律上看，“小產(chǎn)權房”是不能轉讓和銷(xiāo)售的，但從市場(chǎng)實(shí)際來(lái)看看，深圳的“小產(chǎn)權房”一直都存在著(zhù)市場(chǎng)交易。在價(jià)格方面，深圳的“小產(chǎn)權房”和全國的一樣，價(jià)格要比普通商品房便宜，而且更加便宜。全國來(lái)看，“小產(chǎn)權房”價(jià)格只有同樣位置商品房?jì)r(jià)格的40％~60％； 而深圳的“小產(chǎn)權房”價(jià)格目前只有同樣位置商品房的30%~50%。深圳“小產(chǎn)權房”一旦確權，相關(guān)法律顧慮將消除，面對當前深圳市商品房每平方米1.5萬(wàn)元至2.5萬(wàn)元的高價(jià)，“小產(chǎn)權房”當前4000元至8000元每平方米的價(jià)格當然更具有吸引力，更重要的是，后者更加能夠適應置業(yè)者的消費能力�？梢灶A見(jiàn)的是，深圳“小產(chǎn)權房”一旦確權，必然吸引更多人來(lái)購買(mǎi)，這將提高深圳“小產(chǎn)權房”的市場(chǎng)價(jià)格。但是，由于深圳“小產(chǎn)權房”數量巨大，而且建筑密度較大，社區環(huán)境通常欠佳，這就決定了深圳“小產(chǎn)權房”價(jià)格雖然會(huì )有一定程度的上升，但上升的幅度不會(huì )很大。
　　深圳的“小產(chǎn)權房”一旦獲得確權，對于深圳當前的商品房市場(chǎng)而言無(wú)疑是一個(gè)利空。今年以來(lái)，深圳商品房?jì)r(jià)格盡管有小幅回落，但目前仍然維持在1.5萬(wàn)元至2.5萬(wàn)元每平方米的高位，幾乎占到全市建筑面積五成的“小產(chǎn)權房”一旦開(kāi)始流通，無(wú)疑將對商品房?jì)r(jià)格產(chǎn)生向下?tīng)恳�的作用�?BR>　　對于深圳本地房地產(chǎn)上市公司而言，其影響是有所區別的：對于一些已經(jīng)大量布局原來(lái)的農村土地的，或者布局了“小產(chǎn)權房”的公司，由于可以預期其土地的升值而形成了利好；而對于一些只靠銷(xiāo)售商品房的公司來(lái)說(shuō)，恐怕是利空因素多于利好因素。
　　對于國內其他地方的“小產(chǎn)權房”來(lái)說(shuō)，深圳“小產(chǎn)權房”的處理方法是不可復制的，因為這兩種“小產(chǎn)權房”本來(lái)就有本質(zhì)上的區別。但是，深圳的改革模式，或許可以給全國各地的土地管理制度開(kāi)拓思路，帶來(lái)啟迪。