讓我們先來(lái)梳理一下目前的房地產(chǎn)調控政策。首先是增大供應。根據“十二五”規劃中，2011年-2015年內新建3600萬(wàn)套保障房，在去年完工約430萬(wàn)套后，今年計劃新增保障房供應500萬(wàn)套。同時(shí)，在去年開(kāi)工1000萬(wàn)套的基礎上，今年保障房將新開(kāi)工700萬(wàn)套。
　　由于房地產(chǎn)的建設周期大約為2年-2.5年，在未來(lái)一兩年內，保障房將被大規模地投放市場(chǎng)，這將成為整個(gè)市場(chǎng)供應的重要保證。從過(guò)去幾年商品房供應來(lái)看，每年新增供應量也不過(guò)為600萬(wàn)套-800萬(wàn)套，未來(lái)數年年均700萬(wàn)套的保障房供應，將從根本上改變中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求局面。
　　誠然，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)調控增強，房地產(chǎn)投資的回報率下降，商品房新增供應量也可能相應下滑。按此估計，未來(lái)數年年均新增住房供應量（加上保障房）約為1200萬(wàn)套-1400萬(wàn)套，與過(guò)去數年相比，約有60%-80%的增量。從需求端考慮，未來(lái)數年的年均城市新增就業(yè)人口大約為2300萬(wàn)人-2500萬(wàn)人左右，這一規模與“十一五”期間相當。
　　城市新增就業(yè)人口主要包括原本自然增長(cháng)的城市就業(yè)人口和進(jìn)入城市的農民工群體。在“十一五”期間，城市新增就業(yè)人口規模約為年均2500萬(wàn)人，但城市新增的商品房供應量卻僅為600萬(wàn)套-800萬(wàn)套，這在很大程度上導致了供需的失衡。
　　在“十二五”規劃的后續年份，就業(yè)人口的新增總量與“十一五”期間相比大致相當，但商品房與保障房的供應量卻開(kāi)始猛增，按照一套房屋入住兩個(gè)人的簡(jiǎn)單測算，中國將逐步實(shí)現房地產(chǎn)供需的基本平衡，這也是自1998年啟動(dòng)房改之后首度出現的。在這一局面出現之前，相信中央政府仍將堅持“抑制投機”的基本政策，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠成功實(shí)現結構性調整。
　　可以說(shuō)，調整房地產(chǎn)結構，也是本輪房地產(chǎn)調控的另一個(gè)重要政策著(zhù)力點(diǎn)，通過(guò)加大市場(chǎng)交易和流轉成本，在提高房地產(chǎn)投資的首付和貸款成本的同時(shí)實(shí)施“限購”，中國事實(shí)上奉行的是“半市場(chǎng)、半行政”的房地產(chǎn)調控模式。盡管這一調控模式受到了很多的質(zhì)疑，但從價(jià)格的反應來(lái)看，這一政策已經(jīng)取得了一定成效。
　　如果堅持目前的房地產(chǎn)調控政策基調，相信中國有望在中期內實(shí)現這一住房供應制度——政府實(shí)施一定補貼的保障房將主要提供給中低收入群體；相對較為高端的、更遵循市場(chǎng)機制的商品房將被供應給收入較高的人群，但較高的居住和交易成本仍可能長(cháng)期維持。
　　當然，要真正達到這樣的效果，保障房的供應比例必須達到一定的臨界值，中國提出“十二五”期間保障房的供應比例約為20%，似乎預示著(zhù)臨界值的大致范圍。在筆者看來(lái)，20%不是一個(gè)新增供應量的概念，或更接近于存量概念。按照“十二五”規劃，要新建3600萬(wàn)套保障房，加上“十一五”期間建設的保障房計算，大約有1.3億-1.4億的人口將入住公共住房。
　　按照中國目前的城市化率比例，到“十二五”末期，中國的城市化率將達到52%左右水平，對應的城市人口將超過(guò)7億人，按此計算，保障房的供應比例將接近20%水平，與政府的相關(guān)目標暗合。
　　一般認為，中國的勞動(dòng)人口在2015年前后將出現下降趨勢，這意味著(zhù)房地產(chǎn)的新增供應規模也需要逐漸減少，即所謂的“剛性需求”將不會(huì )對市場(chǎng)產(chǎn)生明顯的沖擊作用，彼時(shí)存量房的交易應該能夠滿(mǎn)足市場(chǎng)的基本需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般波動(dòng)，也將更加遵循經(jīng)濟周期的變化。
　　目前，中國在溫州已展開(kāi)個(gè)人海外直接投資的試點(diǎn)，這對長(cháng)期實(shí)施資本管制、資金“只進(jìn)不出”的中國經(jīng)濟來(lái)說(shuō)有著(zhù)重要的示范意義：中國居民可以走出國門(mén)投資正處低迷的歐美房市；隨著(zhù)人民幣匯率雙向波動(dòng)性明顯增強，人民幣單邊升值預期的明顯減弱，將改變境外資金長(cháng)期持有中國房地產(chǎn)的投資模式。另外，房地產(chǎn)投資的回報率下降及持有成本和交易成本的不斷上升，也將抑制國內外資金進(jìn)入這一領(lǐng)域的興趣。
　　盡管近日發(fā)布數據顯示70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)仍處于下調過(guò)程中，但目前經(jīng)濟正處于超預期下滑之中，如何“防止房?jì)r(jià)反彈”，依然是房地產(chǎn)調控的重要目標。對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這又意味著(zhù)什么呢？