國土資源部、廣東省政府近日批準《深圳市土地管理制度改革總體方案》，深圳新一輪土地管理制度改革正式啟動(dòng)。這一被業(yè)界稱(chēng)作“新土改”的土地管理制度改革，矛頭首先對準了“土地確權及違建處理問(wèn)題”，引發(fā)市場(chǎng)對“小產(chǎn)權房”問(wèn)題的再度關(guān)注。
　　小產(chǎn)房問(wèn)題之所以屢屢引起人們的關(guān)注，是因為它牽連甚廣。一方面小產(chǎn)權房經(jīng)歷多年發(fā)展已成相當規模，有估計稱(chēng)全國小產(chǎn)權房總面積有60億平米之巨，如果按每套60平米計已有1億套，這一問(wèn)題的解決本身已經(jīng)是一個(gè)事關(guān)和諧穩定全局的重要事項；同時(shí)，由于小產(chǎn)權房與整個(gè)房地產(chǎn)租售市場(chǎng)關(guān)聯(lián)緊密，因而問(wèn)題如何解決還將可能對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響。
　　小產(chǎn)權房問(wèn)題由來(lái)已久，成因復雜，國土部此前曾經(jīng)幾次表示過(guò)進(jìn)行規范與治理，但一直沒(méi)有具體的行動(dòng)，深圳率先進(jìn)行的改革也將是全國范圍內的一次試點(diǎn)。從問(wèn)題解決的思路來(lái)看，基本的判斷還是我們此前提出的“堵”與“疏”相結合的方式：一方面對存量房“給出路”，即在滿(mǎn)足一定條件的前提之下（如補交一定的土地出讓金與稅費）確權而“升級”為安居保障房或者商品房，另一方面嚴格對不符合標準的或者新建的小產(chǎn)權房進(jìn)行清理與限制。
　　作為我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有欠規范的具體表現之一，小產(chǎn)權房是我國特定國情、特定歷史條件下的特定產(chǎn)物，其成因主要源于三個(gè)方面：一是我國土地所有權劃分的“國家所有”與“集體所有”的層級差異；二是在所有權差異之下土地使用權出讓的不同收費標準；三是城市化過(guò)程中實(shí)際存在的市場(chǎng)對房屋商品的巨大剛性需求（包括安居的與投資的需求）。在上述因素共同作用下，小產(chǎn)權房在“體制非法”的聲討中持續坐大而成為既成事實(shí)。而小產(chǎn)權房既然是非正規房地產(chǎn)市場(chǎng)的一部分，那么問(wèn)題的解決就需要納入整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規劃的全局進(jìn)行解決。
　　從近年以來(lái)房地產(chǎn)調控方向及目標來(lái)看，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)規劃的思路逐漸清晰：一是多層次的房地產(chǎn)格局中，長(cháng)期以來(lái)政府對中低收入者安居保障的責任缺失目前正在進(jìn)行補課；二是商品房市場(chǎng)調控中開(kāi)始采取各種措施抑制不合理需求（主要是投機與投資需求）。這兩個(gè)方面在政策制定方面都已經(jīng)有了較大的突破。雖然對第二項措施一直存在開(kāi)發(fā)商與政府政策之間的博弈，這一政策因得到廣泛的民眾認可而具有堅實(shí)的民意基礎，一般相信，現有限購政策今后一定時(shí)期必將繼續堅持。
　　種種跡象顯示，全國范圍內促進(jìn)房地產(chǎn)規范發(fā)展的“頂層設計”式的改革正在進(jìn)行積極的探索，比如一些城市與地區房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，以及業(yè)界對涉及中央與地方事權責任劃分的財政分權、地方政府收入模式改革等。
　　此外，對商品房“功能屬性”的討論也在探討與明辨之中：商品房究竟屬于擔負安居功能的“特殊商品”，還是允許其被賦予一定的具有投資（投機）功能的“普通商品”？辨明這一點(diǎn)非常重要，因為它的功能定位決定著(zhù)政策調控的方向與手段選擇。從目前成熟市場(chǎng)的一般做法來(lái)看，商品房屬性普遍是作為受限的具有安居功能的特殊商品對待的，如此才有商品房持有與交易環(huán)節的房產(chǎn)稅種設計�；�于我國土地稀缺的國情，我們更傾向于認為商品房也屬于這一類(lèi)受限屬性，正因為此，房地產(chǎn)市場(chǎng)不允許投機性炒作、至少是限制投機性炒作的相關(guān)政策措施也就師出有名。
　　從房地產(chǎn)市場(chǎng)規范與健康發(fā)展的整體角度考慮，小產(chǎn)權房清理和規范也就有了明確與清晰的思路與方法。我們的建議是，可以考慮將居民不同的居住類(lèi)型住房納入統一的考核與監管系統，比如某一個(gè)人如果入住廉租房或者購買(mǎi)了其他類(lèi)型的保障性住房，如果不退出對保障房居住或者持有，就應當限定其對商品性住房的購買(mǎi)；對于小產(chǎn)權房的持有人，可以將其持有的該類(lèi)住房按面積納入到首套住房的統一考核之中，如此小產(chǎn)房的持有人購買(mǎi)商品房時(shí)就會(huì )面臨政策方面的限制或者成本的增加，則小產(chǎn)權房的需求、尤其是投資與投機需求也就將會(huì )大為縮減，與此同時(shí)，以各種方式騙取保障性住房的動(dòng)機也將會(huì )大為減少，保障房亂象求解也找到了部分答案。這一將小產(chǎn)權房清理、保障房建設與商品房市場(chǎng)信貸等綜合性政策進(jìn)行統一考量的政策設計，應該才是綜合性的治本之策，我們希望能夠得到認真的討論。
　　上述措施的實(shí)施還需要相應的配套性改革，其中包括個(gè)人住房征信信息的完備、政府綜合性監管與地區間的銜接到位等，而這些方面在技術(shù)上并不是障礙，唯一需要考慮的重點(diǎn)是利益的平衡以及確保政策執行中的公平和公正。