在中央政府把“穩增長(cháng)”放在重要位置上并推出了一系列經(jīng)濟刺激政策后，市場(chǎng)普遍認為堅持了兩年多房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策將如2008年下半年那樣出現松動(dòng)甚至逆轉。特別是如揚州等地的“軟性”托市政策被默許后，住房市場(chǎng)政策將出現重大逆轉更儼然成了主流意見(jiàn)。但看當前的住房市場(chǎng)的形勢，盡管一些城市住房銷(xiāo)售出現了近一年來(lái)的“小陽(yáng)春”，甚至有些城市住房?jì)r(jià)格又開(kāi)始上漲，但住房市場(chǎng)所面臨的開(kāi)發(fā)商資金鏈處于緊張狀態(tài)，整體上房?jì)r(jià)仍在下跌，銷(xiāo)售量還在下降的局面并未變化，總體而言，國內各地住房市場(chǎng)“去庫存化”仍是房地產(chǎn)企業(yè)最為關(guān)注的大問(wèn)題。
所以，現在市場(chǎng)最為關(guān)切的問(wèn)題是，在“穩增長(cháng)”的政策格局下，住房宏觀(guān)調控政策是不是真的會(huì )松動(dòng)？如果松動(dòng)，那國內住房市場(chǎng)會(huì )走向哪里？如果不松動(dòng)的話(huà)，那么當前住房市場(chǎng)宏觀(guān)調控政策又會(huì )怎么變化？為什么當前房地產(chǎn)的宏觀(guān)調控會(huì )如此困難而地方政府不時(shí)要出臺“軟性”托市政策？為何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面對過(guò)高庫存率就是不愿意讓房?jì)r(jià)下降加快銷(xiāo)售？為何面對過(guò)高的房?jì)r(jià)居民還會(huì )涌入樓市？
要深入解析這些問(wèn)題，先得仔細剖析當下有關(guān)住房市場(chǎng)的一些錯誤的預期。
從中央的角度來(lái)看，盡管為了應對國內經(jīng)濟增長(cháng)下行的風(fēng)險而把“穩增長(cháng)”放在了重要位置上，但執行房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策仍然十分堅決。在宏觀(guān)經(jīng)濟調控政策有所調整的情況下，房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策基本上沒(méi)有改變。比如，嚴格區分住房投機炒作與住房消費需求，對前者嚴重遏制，對后者則鼓勵。又比如，增加普遍商品住房的有效供給，大力發(fā)展保障性住房，保證這些政策落實(shí)的工具有經(jīng)濟杠桿及行政手段等。不過(guò)，無(wú)論怎樣恪守房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策，當前房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策仍有個(gè)錯誤預期，那就是房地產(chǎn)業(yè)一向都作為宏觀(guān)調控的重要工具，如果房?jì)r(jià)快速下跌，會(huì )對實(shí)體經(jīng)濟造成巨大沖擊，而這種沖擊是整個(gè)經(jīng)濟生活不可承受的。有人就提出，如果房?jì)r(jià)下降50%，那國內宏觀(guān)經(jīng)濟層面是無(wú)法承受的。因為有這樣一種預期，所以，開(kāi)發(fā)商以及地方政府認定中央政府不會(huì )出臺相應的住房調控政策來(lái)達到其目標（比如住房累進(jìn)交易稅與交易所得稅）。
但實(shí)際上住房市場(chǎng)宏觀(guān)調控的目標，只是要讓住房?jì)r(jià)格回歸到合理水平，讓住房性質(zhì)發(fā)生根本性改變，并沒(méi)有對具體住房?jì)r(jià)格水平提出要求。如果住房市場(chǎng)以投機炒作為主導，現有的樓價(jià)已炒得很高，那么住房市場(chǎng)要回歸以消費為主導的市場(chǎng)，樓價(jià)出現較大的幅度調整就是必然的。而這種由市場(chǎng)性質(zhì)轉變所導致的價(jià)格向下調整，筆者以為，其幅度大小如何，并不取決于一些人所認可的承受度，而取決以往泡沫吹大的程度。如果泡沫吹得過(guò)大，要讓這個(gè)市場(chǎng)性質(zhì)上轉型，房?jì)r(jià)下跌勢必也應幅度最大，那是因為市場(chǎng)嚴重超支的結果，這是整個(gè)社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展需要不能不為此承擔的成本。
對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與地方政策來(lái)說(shuō)，就因為看到中央政府擔心擠出房地產(chǎn)泡沫會(huì )對經(jīng)濟增長(cháng)造成巨大的沖擊，因此，他們寧愿手中持有大量的住房也不愿意把住房?jì)r(jià)格降下來(lái)增加銷(xiāo)售；而地方政府則隨時(shí)都在觀(guān)察經(jīng)濟及政策變化的動(dòng)向，隨時(shí)都在準備出臺住房市場(chǎng)的“托市”之策。他們的算盤(pán)是，預期中央政府會(huì )隨經(jīng)濟增長(cháng)回落而突然逆轉住房調控政策，如2008年下半年那樣。但實(shí)際上，這種預期是不成立的。
對于持有及購買(mǎi)住房者（無(wú)論是投機炒作者還是消費者）來(lái)說(shuō)，當前住房市場(chǎng)的銷(xiāo)售數量上快速萎縮而價(jià)格卻不下降，最根本的原因不僅在于以投機炒作為主導的住房市場(chǎng)性質(zhì)沒(méi)有改變，而且在于住房市場(chǎng)賺錢(qián)功能依然深入人心。根據早幾年的經(jīng)驗，凡是購買(mǎi)住房者，沒(méi)有誰(shuí)不賺錢(qián)的，相比投資股市，這要可靠、穩妥多了。這樣的示范效應實(shí)在太強烈了，所以，對于沒(méi)有其他投資渠道的國內民眾來(lái)說(shuō)，只要能夠購買(mǎi)到住房就預期能夠賺錢(qián)，就預示著(zhù)財富增長(cháng)。因此，無(wú)論政府出臺什么政策來(lái)限制，居民不僅更是希望能買(mǎi)到住房賺錢(qián)，而且總是能千方百計找到化解這些政策限制的辦法。
正因為國內絕大多數居民都預期只要買(mǎi)了房就能賺錢(qián)，就能增加財富，因此那些持有住房者或早幾年的住房投機炒作者，看到住房?jì)r(jià)格向下調整，一定會(huì )把手中的住房抓得更牢而不愿拿來(lái)交易，而那些沒(méi)有進(jìn)入市場(chǎng)的購買(mǎi)住房者，只要看到住房?jì)r(jià)格有些許下跌，就會(huì )拼命進(jìn)入市場(chǎng)。特別是在中國目前的人口結構下，更是促使這種住房購買(mǎi)更踴躍。這就是最近一些城市當住房?jì)r(jià)格些許下跌時(shí)，住房銷(xiāo)售就很快增加的原因所在。
由上述分析，筆者得出結論是，當前國內住房市場(chǎng)宏觀(guān)調控之所以會(huì )如此困難，恰與國內住房市場(chǎng)當事人不同的錯誤預期有關(guān)�？梢钥隙�，只要這些預期不改變，就會(huì )對國內住房市場(chǎng)宏觀(guān)調控造成很大困難。因此，在當前的市場(chǎng)條件下，中央政府不僅要對住房宏觀(guān)調控政策執行實(shí)施有堅定態(tài)度，而且要設法從根本上改變這些錯誤的預期。這才是當前國內住房市場(chǎng)得以真正調整的關(guān)鍵所在。否則，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫就不可能真正擠出，市場(chǎng)也無(wú)法獲得健康穩定的發(fā)展。