此輪房地產(chǎn)調控自2010年4月至今已兩年有余。本輪調控以來(lái)，中央政府多次堅定表態(tài)，對引導市場(chǎng)合理預期起到重要作用。雖然當前在經(jīng)濟下行的擔憂(yōu)下，“穩增長(cháng)”被放在宏觀(guān)調控更加重要的位置，但“穩增長(cháng)”空間巨大，無(wú)需通過(guò)放松房地產(chǎn)調控來(lái)實(shí)現，本輪房地產(chǎn)調控將會(huì )進(jìn)行到底。
抑制投機政策不會(huì )變
在舊的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局中，投機投資盛行，房?jì)r(jià)遠遠超過(guò)普通居民購買(mǎi)力，地方政府、開(kāi)發(fā)商及其關(guān)聯(lián)方在利益誘使下，不斷增加投資和推高房?jì)r(jià)。一方面造成投資過(guò)度，效率低下，經(jīng)濟畸形繁榮；另一方面，房地產(chǎn)吸走大量財富，造成消費資金被大量擠占，擠出效應顯著(zhù)，最終導致經(jīng)濟結構失衡和經(jīng)濟增長(cháng)不可持續。
當前，房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于“膠著(zhù)”狀態(tài)。國家統計局監測的70個(gè)大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）銷(xiāo)售價(jià)格表明，今年以來(lái)房?jì)r(jià)環(huán)比下降城市個(gè)數呈下降趨勢；從房?jì)r(jià)來(lái)看，降幅最大的溫州比2010年價(jià)格下降了12%，此外杭州、寧波、金華、南京和南充分別下降8.4%、3.8%、1.8%、0.9%和0.5%，其余64個(gè)城市房?jì)r(jià)仍是上漲狀態(tài)（僅青島持平）。房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的勢頭雖得到有效遏制，但仍未達到合理回歸的政策意圖，房地產(chǎn)調控仍任重道遠。
房地產(chǎn)調控造成廣大普通購房者觀(guān)望情緒，房地產(chǎn)銷(xiāo)售持續下滑。今年2-4月份，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積累計增速已負增長(cháng)14%、13.6%和13.4%。但與成交量銳減呈鮮明對比的是，房?jì)r(jià)并沒(méi)有隨供求關(guān)系大幅調整。
房地產(chǎn)“降溫”帶來(lái)稅收和土地出讓金收入大幅下降，使得地方政府或明或暗地放松調控，甚至萌發(fā)“政策松綁”的沖動(dòng)。此前包括成都、重慶、佛山、蕪湖、上海等多個(gè)城市已經(jīng)在“限購”、“稅收”等多個(gè)領(lǐng)域對房地產(chǎn)政策實(shí)施試探性“松綁”，但隨即被一一叫停。這表明了中央堅持房地產(chǎn)調控“絕不放松”的政策取向。
筆者認為，當前房?jì)r(jià)還遠未達到政府和民眾的“合意”狀態(tài)，房?jì)r(jià)不向下，政策不會(huì )松�；诟叻�?jì)r(jià)對經(jīng)濟社會(huì )的危害，筆者相信，抑制投機投資性購房需求政策不會(huì )改變。在以房產(chǎn)稅為代表“治本”的政策基本形成之前，目前階段性的以限購為特征“治標”為主的行政調控仍將存在，當前政策和市場(chǎng)周期有可能延續至未來(lái)1-2年。因此，順應市場(chǎng)供求規律，加速去庫存才是開(kāi)發(fā)商的明智選擇。
政策微調支持剛需
房地產(chǎn)調控的目的不是為了打壓市場(chǎng)，而是為了使房?jì)r(jià)回歸到與居民收入相適應的水平，讓老百姓住得起房，回歸到住房的本質(zhì)屬性。在房?jì)r(jià)回落的大趨勢下，一般消費者會(huì )持幣待購，但對部分急需用房的“硬”剛需者給予價(jià)格優(yōu)惠和補貼可以實(shí)現雙贏(yíng)。一方面，購房者的需求將得到更好地滿(mǎn)足；另一方面，有利于穩定房?jì)r(jià)回落節奏，但并不改變房?jì)r(jià)回落預期。因此，并不能把支持剛需的政策措施理解為房地產(chǎn)調控轉向。只是在當前經(jīng)濟面臨下行壓力下，一些措施進(jìn)度有所加快、幅度有所加強以加快滿(mǎn)足剛性需求，同時(shí)起到帶動(dòng)消費的作用，不能把支持剛需的政策理解為房地產(chǎn)調控放松。
筆者認為，對于房地產(chǎn)調控政策的思路是，在需求方面對于投機投資性購房需求繼續從嚴實(shí)施調控政策，不放松不動(dòng)搖，在首套房購買(mǎi)方面持鼓勵態(tài)度，以保持一定的成交量；供給方面，繼續收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資渠道，同時(shí)加快保障房建設，既保持經(jīng)濟的穩定增長(cháng)，又避免重蹈因調控導致房地產(chǎn)供給下降的覆轍。
最后，需要指出的是，雖然當前經(jīng)濟下行引發(fā)一定擔憂(yōu)，國務(wù)院日前召開(kāi)常務(wù)會(huì )議也強調把穩增長(cháng)放在更加重要的位置，但穩增長(cháng)的空間巨大，無(wú)需通過(guò)放松房地產(chǎn)調控來(lái)刺激增長(cháng)，本輪房地產(chǎn)調控會(huì )進(jìn)行到底。