降息不意味著(zhù)“救樓市”
2012-06-11   作者:李佳鵬  來(lái)源:經(jīng)濟參考報
 
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  時(shí)隔三年半后央行首次宣布降息,有機構樂(lè )觀(guān)地預計,“房企最困難的時(shí)期過(guò)去了”,市場(chǎng)甚至出現房?jì)r(jià)可能反彈的聲音。對于正處于關(guān)鍵敏感期的樓市調控而言,此舉雖然能夠對樓市起到刺激效果,但并不意味著(zhù)能夠“救樓市”。
  房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向,既取決于行業(yè)政策,又受外部貨幣供應的影響?陀^(guān)而言,降息能夠在一定程度上降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資成本,刺激購買(mǎi)力入市和剛性需求的釋放,以25年期100萬(wàn)貸款計算,降息直接促使月供下降159元。但在中央屢屢強調房地產(chǎn)調控不放松,限購限貸依然從嚴從緊的背景下,很難寄望單靠貨幣政策寬松就能夠拯救樓市。
  很多機構將國務(wù)院常務(wù)會(huì )議提出的“穩增長(cháng)”,與2008年底“4萬(wàn)億”相提并論,但時(shí)移世易。近期中央針對樓市的表態(tài)已明確傳達出“穩增長(cháng)”并不等于放松樓市調控的信號。此前,部分城市的試圖放松樓市調控的微調舉措已被及時(shí)叫停。
  國務(wù)院常務(wù)會(huì )議明確要求“穩定和嚴格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策”,住房城鄉建設部近日也明確表態(tài),堅持房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策不動(dòng)搖,將會(huì )同有關(guān)部門(mén)繼續密切關(guān)注各地執行調控政策的情況,對于地方出臺放松抑制不合理購房政策的,將及時(shí)予以制止或糾正。
  仔細觀(guān)察會(huì )發(fā)現,當下的環(huán)境與2009年迥異:一方面,當年樓市出現了成交量快速下滑的同時(shí)房?jì)r(jià)暴跌的情況,部分樓盤(pán)價(jià)格甚至一度跌至2004年、2005年的價(jià)格,但本輪樓市調控中,成交量雖然出現了同比大幅下滑的情況,但房?jì)r(jià)并未出現暴跌,相反,部分城市的價(jià)格依然較高,與百姓的心理價(jià)位和收入水平相比仍有距離。更值得關(guān)注的是,在近期成交回暖的帶動(dòng)下,個(gè)別樓盤(pán)甚至出現了逆勢調價(jià)的情況。
  另一方面,與以往歷次調控明顯不同,本輪調控“抑制投資、投機性需求,促房?jì)r(jià)合理回歸”這一基調始終未變,目前中央仍強調堅持調控不動(dòng)搖,限購、限貸等行政手段的調控政策仍在執行中,并且樓市的庫存依然偏大,短期之內“供大于求”局面很難出現逆轉,這決定了房?jì)r(jià)大幅反彈的基礎并不存在。
  此外,在通脹壓力猶存,地方債務(wù)困局未解的情況下,即便未來(lái)貨幣政策有所松動(dòng),也不可能像上一輪那么寬松,雖然今年已連續降低存款準備金率,但存準率仍處在20%的高位,銀行放貸能力有限,4月M2增速不足13%,更為關(guān)鍵的是,資金想輕而易舉地流入房地產(chǎn)行業(yè)也并不容易。國家統計局最新公布的數據顯示,1至5月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金34171億元,同比僅增長(cháng)5.7%,雖然增速比1至4月提高0.6個(gè)百分點(diǎn),但與去年動(dòng)輒20%左右的增速相比仍有明顯差距。
  總體而言,降息對樓市的利好作用有限,偏高的庫存、并未緩解的融資壓力、依然居高不下的負債率仍是房企不得不面對的“三座大山”,“以?xún)r(jià)換量”仍將是樓市下一階段將面臨的首要任務(wù)。但應注意的是,樓市深度博弈仍將持續,既要防止地方政府假借刺激剛需之名行松綁樓市調控之實(shí),也要嚴格執行差別化的住房信貸、稅收政策,防止投機類(lèi)資金通過(guò)各種渠道流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
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