上周降息，如同春雷，預示著(zhù)貨幣政策實(shí)質(zhì)性寬松階段的來(lái)臨。與之相伴，房貸政策趨松的信號同樣顯著(zhù)。據報載，降息當天央行向各商業(yè)銀行下發(fā)“銀發(fā)[2012]142號”的“特急”文件：貸款利率下限由基準利率的0.9倍擴大至0.8倍，個(gè)人貸款利率浮動(dòng)區間下限仍為基準利率0.7倍。
房貸怎么了，難道要重回2009年地寬松程度？受?chē)H金融危機的沖擊，我國經(jīng)濟于2009年一季度觸底，最低增幅為6.2%，為了刺激經(jīng)濟，國家出臺了“4萬(wàn)億投資計劃”和超寬松的貨幣政策。個(gè)人房貸也大幅放松，其中首套房貸利率最低七折，首付最低二成。
央行此特急文件，頗具深意。官方和智囊機構原本認為這輪經(jīng)濟下行，將會(huì )于今年一季度觸底，結果4月份的很多數據表明，經(jīng)濟仍在下滑，于是5月以來(lái)，國家刺激經(jīng)濟政策頻頻出臺。信貸政策是重要工具，降息與貸款利率打折，皆是價(jià)格型調整手段，有助于降低貸款者的融資成本。另外，也有政府財政吃緊的因素。1-5月全國財政收入比去年同期增長(cháng)12.7%，增幅同比回落19.3個(gè)百分點(diǎn)。收入增幅明顯回落的主要原因之一，就是商品房銷(xiāo)售額同比下降9.1%，比去年同期回落27.2個(gè)百分點(diǎn)。
房貸利率可打七折，明白無(wú)誤地表明房貸政策還將進(jìn)一步寬松化，尤其是針對首套房。今年以來(lái)，對于自住需求的扶持，主要體現在首套房貸方面。前段時(shí)間，住房城鄉建設部新聞發(fā)言人接受新華社記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)講得明白：“要在中央統一政策框架內，落實(shí)好對居民家庭購買(mǎi)首套普通自住房的信貸支持和稅收優(yōu)惠政策�！敝醒胧潜Ｗo剛需的，但僅限于首套房，而且還僅限普通自住房。
值得關(guān)注的是，央行文件一出，很多人猜測房貸將全面放松。事實(shí)或許并非如此。
其一，當前宏觀(guān)經(jīng)濟政策寬松程度有限。2008年9-12月，曾連續五次降息，而當前只有一次。2009年上半年CPI出現負增長(cháng)，也即通縮，而今年5月份的CPI創(chuàng )近23個(gè)月新低，卻仍高達3%，這就制約了今年貨幣政策放松的空間。另外，2008-2009年為了救經(jīng)濟，打斷了產(chǎn)業(yè)轉型的進(jìn)程，而當前國家仍然不斷強調推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉型。2009年新增貸款近10萬(wàn)億元，而今年預計只有8萬(wàn)億元左右，在此形勢下，個(gè)人房貸的放貸規模及政策優(yōu)惠，注定難與彼時(shí)比肩。
其二，房地產(chǎn)調控從緊的主基調沒(méi)變，抑制房?jì)r(jià)仍是調控主目標。2009年，房地產(chǎn)調控全面放松，而今年仍緊巴巴。前段時(shí)間，住房城鄉建設部新聞發(fā)言人接受新華社記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)強調：堅持房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策不動(dòng)搖，要嚴格執行商業(yè)性個(gè)人住房貸款的二套房認定標準、首付款比例、貸款利率和三套及以上住房停貸政策，堅決遏制投機投資性購房需求。由此可見(jiàn)，房貸政策脈絡(luò )清晰：三套及以上停貸年內不會(huì )取消，二套房貸從嚴還將持續到下半年，預計年內改善需求政策松綁別存奢望，除非宏觀(guān)經(jīng)濟下滑超預期，“保增長(cháng)”壓力過(guò)大，才會(huì )重新加大刺激樓市需求的力度，涉及二次改善需求。
總而言之，央行放大個(gè)人房貸的打折尺度，反映出對于剛需的保護，而二套房貸仍得看宏觀(guān)經(jīng)濟走勢，現階段只能將房貸政策定性為“有保有壓”，更加注重差異化對待不同性質(zhì)的購房需求。況且，央行將房貸折扣最大放至七折，并不意味著(zhù)商業(yè)銀行都愿意這么干。