資金面趨于好轉令房地產(chǎn)調控打折扣
2012-06-14   作者:李宇嘉(深圳市房地產(chǎn)評估發(fā)展中心)  來(lái)源:證券時(shí)報
 
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  央行降息,意味著(zhù)總需求疲軟已經(jīng)到了需要加大貨幣政策作用“劑量”的時(shí)候,而消費者物價(jià)指數(CPI)充分回落和外匯占款的下降也解除了掣肘降息空間的顧慮。
  事實(shí)上,6月9日公布的5月份宏觀(guān)經(jīng)濟數據也證實(shí)了這一點(diǎn),而且前瞻性指標預示著(zhù)未來(lái)我國經(jīng)濟轉入通縮的概率在增大,需要上述逆周期的貨幣政策進(jìn)行強力干預。外需方面,5月份美國非農就業(yè)數據低于預期50%,3月份、4月份這一指標的數值也大幅度向下修正,同時(shí)機構也下調了今年后幾個(gè)季度的國內生產(chǎn)總值(GDP)增速,這預示著(zhù)美國經(jīng)濟復蘇基礎很脆弱,未來(lái)“下行風(fēng)險增大”將取代之前的“穩步回暖”;歐債危機已經(jīng)擴展到西班牙、意大利等核心國家,國際避險資金流出這些國家的跡象很明顯,信貸緊縮和財政經(jīng)濟緊縮將出現交替,外需對我國經(jīng)濟的負面沖擊加劇成為大概率事件。再看投資,與經(jīng)濟增速最密切的指標——工業(yè)增加值增速連續兩個(gè)月低于10%,發(fā)電量同比增速連續兩個(gè)月處于低位,中國采購經(jīng)理指數(PMI)和匯豐PMI結束了此前“一高一低”的走勢,前者回落至枯榮界而后者連續七個(gè)月位于枯榮界之下,意味著(zhù)國內投資主體仍舊處于去庫存階段,投資意愿不足,再考慮到土地購置和房地產(chǎn)新開(kāi)工連續負增長(cháng),未來(lái)固定資產(chǎn)投資增速將下降到20%以?xún)。消費方面,此前一直較為穩定的消費也出現回調跡象,今年前五個(gè)月的社會(huì )消費品零售總額單月同比平均增幅創(chuàng )2007年以來(lái)的新低,消費保持穩定增長(cháng)的難度比較大。
  在繼續下調存款準備金以鼓勵銀行增加流動(dòng)性供應和防范“惜貸”的同時(shí),降息主要為了降低投資資金的價(jià)格,增加投資主體的利潤空間和投資意愿。同時(shí),近期中央預算內突擊審批通過(guò)了700多個(gè)投資項目,項目安排主要向保障性住房、基礎設施、戰略性新型產(chǎn)業(yè)傾斜,體現了國家“穩增長(cháng)”與“調結構”協(xié)同推進(jìn)的良苦用心,畢竟國家“十二五”規劃以調整結構為主線(xiàn)。但是,近年來(lái)一直強調的調結構在體制上突破的成效不明顯,例如提振消費所必需的打破壟斷、培育消費增長(cháng)的公共服務(wù)環(huán)境和完善社會(huì )保障等體制改革;針對提振民間投資所需的要素價(jià)格改革、民間融資體系建立和降低高利潤行業(yè)準入門(mén)檻等;針對戰略性新型產(chǎn)業(yè)實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)需要的不僅是梳理技術(shù)進(jìn)步流程,更需要要素的市場(chǎng)化配置,全要素生產(chǎn)率的提高,而政府主導和擴張對效率改進(jìn)的進(jìn)展很慢。因此,調結構短期內難有成效,并且與緩解短期內經(jīng)濟快速下滑相沖突,傳統的政府投資擴張的模式是最為便捷和有效的途徑,近期中央預算內投資項目的加速啟動(dòng)也體現了這一思路。
  基于當前仍舊在消化2009年“4萬(wàn)億”所產(chǎn)生的高通脹、高房?jì)r(jià)、產(chǎn)能過(guò)剩等后遺癥,近年來(lái)國家對投資項目審批(例如對“兩高一!蓖顿Y的控制)的把控較為嚴格。但是,在“穩增長(cháng)”相對于“調結構”和“控通脹”地位上升的背景下,近期新增的投資項目需要地方政府落實(shí)土地、資金和配套項目,而2013年預算內投資項目目前已經(jīng)申報開(kāi)始,各地方正在樂(lè )此不疲地謀劃和包裝2013年的項目,以期能夠掛靠“穩增長(cháng)”而順利通過(guò),投資的沖動(dòng)和饑渴癥照舊,于是這種把控的微妙松動(dòng)是必然的。目前,由于商業(yè)銀行信貸融資對于以土地為償債保障的地方融資平臺已經(jīng)關(guān)閉,而房地產(chǎn)市場(chǎng)調控對于房地產(chǎn)地方相關(guān)稅收和土地出讓金的影響非常嚴重,這種把控的適當松動(dòng)需要對房地產(chǎn)調控做事實(shí)上的放松。因此,盡管以限購、限貸為主的調控政策仍會(huì )堅持,但政策見(jiàn)底是不爭的事實(shí),而且管理層對于地方微調和打擦邊球的容忍度在微妙地上升。調控政策見(jiàn)底和微調不僅決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)見(jiàn)底和即將回升,而且會(huì )扭轉市場(chǎng)預期。從購房者的角度看,既然政策已經(jīng)見(jiàn)底,持幣待購者和觀(guān)望者會(huì )加速入市,成交量將在“紅5月”的基礎上持續回升,而成交量提升一定會(huì )左右預期并拉動(dòng)房?jì)r(jià)上漲,這與股票市場(chǎng)上“量增價(jià)漲”的原理是一致的。
  限購、限貸對房?jì)r(jià)的影響毫無(wú)疑問(wèn),但這是以市場(chǎng)流動(dòng)性穩定為前提的。2011年以來(lái)調控績(jì)效顯著(zhù)的一個(gè)重要原因是貨幣投放受到了嚴格控制,甚至在2011年下半年到了貨幣緊縮的狀態(tài)。2002年至2011年的10年是我國主要城市房?jì)r(jià)快速上漲的10年,這一期間M2的年均同比增幅達到18.1%,是近20年來(lái)的最高水平。房?jì)r(jià)上漲最快的2010年至2011年這兩年,與2009年至2010年年均高達23.7%的M2投放密切相關(guān);诰彌_經(jīng)濟下滑的匆忙降息拉開(kāi)了新一輪降息周期的大序幕,再考慮到存款準備金下調空間還很大,加上國家財政支出力度加大,全社會(huì )整體的宏觀(guān)資金面在量?jì)r(jià)上均進(jìn)入新一輪寬松期,流動(dòng)性增加會(huì )部分抵消限購、限貸政策的積極作用。高杠桿的行業(yè)將全面受益,房地產(chǎn)行業(yè)將首當其沖。目前,在售和即將入市的項目大多為2009年那一輪房地產(chǎn)上漲時(shí)期拿地所建,這些項目的土地、建筑安裝、人工和財務(wù)等成本均比較高,特別是地價(jià)在那一時(shí)期創(chuàng )歷史之最,開(kāi)發(fā)商降價(jià)的積極性很低。為緩解資金壓力,開(kāi)發(fā)商“以?xún)r(jià)換量”的務(wù)實(shí)銷(xiāo)售策略已堅持了幾個(gè)月。隨著(zhù)資金面的全面回暖,我們認為開(kāi)發(fā)商的這一策略將會(huì )調整。
  本輪刺激政策的大環(huán)境與2009年不同。國內消費、民間投資和新型產(chǎn)業(yè)難以充當新一輪經(jīng)濟增長(cháng)的驅動(dòng)力,國外債務(wù)緊縮將引發(fā)較長(cháng)時(shí)期的外需緊縮,國內以基礎設施為主的固定資產(chǎn)投資過(guò)剩將引發(fā)投資緊縮,再考慮到人口紅利的不斷衰減,我國未來(lái)若干年內經(jīng)濟增長(cháng)水平的中樞將下移。應對潛在增長(cháng)率下降,需要進(jìn)行結構性改革,如降低壟斷,增加競爭,以提高全要素生產(chǎn)效率。在改善全要素生產(chǎn)效率特別艱難或攻堅階段,傳統的需求管理政策即使在短期內能夠緩沖經(jīng)濟下滑,但更多的副產(chǎn)品是總需求超過(guò)總供給、通脹壓力、對消費和民間投資的擠出、產(chǎn)能過(guò)剩加劇,趨利性投資資金更多地將投向房地產(chǎn)和資本市場(chǎng)。
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