最近國內住房市場(chǎng)，又出現難以想象的騷動(dòng)期。近兩年的“量降價(jià)滯”的僵局似乎被打破，住房銷(xiāo)售從5月份開(kāi)始突然出現了很大程度上的回升，端午節期間再度迎來(lái)火爆場(chǎng)面。
在一些人看來(lái)，如2009年那樣住房市場(chǎng)大繁榮或房?jì)r(jià)快速飆升局面又將出現。不過(guò)，筆者認為，國內住房市場(chǎng)轉向或房?jì)r(jià)上漲只是一種假象，國內房?jì)r(jià)下降趨勢并沒(méi)有改變。
首先，從市場(chǎng)實(shí)際銷(xiāo)售的情況來(lái)看，從5月份開(kāi)始不少地方的住房銷(xiāo)售是在增加。這很大程度上與住房市場(chǎng)的價(jià)格開(kāi)始下降有關(guān)。無(wú)論是從國家統計局最近公布的數據來(lái)看，還是從中國房地產(chǎn)指數研究院公布的數據來(lái)看，5月份全國100個(gè)大中型城市的住房基本上是處于下行通道。
但是，近幾個(gè)月來(lái)的房?jì)r(jià)下跌只是微跌。央行調查報告顯示，近七成居民認為當前的高房?jì)r(jià)難以接受。這一方面說(shuō)明了兩年住房?jì)r(jià)格調整下行的速度太慢、幅度太��；另一方面也說(shuō)明了住房?jì)r(jià)格下行能夠把居民住房消費需求釋放出來(lái)。在投機炒作逐漸擠出市場(chǎng)之后，當前國內住房市場(chǎng)銷(xiāo)售問(wèn)題仍然是一個(gè)價(jià)格問(wèn)題。
其次，當前住房銷(xiāo)售有所增加一定意義上與近期宏觀(guān)政策有所轉向有關(guān)，但目前貨幣政策及金融市場(chǎng)條件與2009年有很大差別，限制住房投機炒作住房信貸政策及貨幣條件沒(méi)有改變。當前“穩增長(cháng)”政策被一些人誤讀為大逆轉，但實(shí)際上與2008年下半年有很大不同。比如貨幣政策變化，2008年下半年存貸款利率下降了216個(gè)基點(diǎn)，貨幣政策改變?yōu)檫m度寬松，而今年存貸款利率只是下降25個(gè)基點(diǎn)。
可以說(shuō)，就當前國內住房市場(chǎng)形勢來(lái)看，盡管眼花繚亂及看上去新一輪的住房市場(chǎng)繁榮又要開(kāi)始，盡管一些地方政府推出軟性托市政策，但是只要是差別化的住房信貸政策不改變，那么國內住房市場(chǎng)要想再讓住房投機炒作者興風(fēng)作浪根本就不可能。這是目前國內房地產(chǎn)宏觀(guān)調控最為重要的一道防線(xiàn)。如果住房投機炒作者不能夠進(jìn)入市場(chǎng)興風(fēng)作浪，加之70%以上無(wú)法接受當前過(guò)高房?jì)r(jià)的居民沒(méi)有支付能力進(jìn)入市場(chǎng)，除非住房的價(jià)格繼續下跌，住房消費需求才能釋放出來(lái)。這是判斷國內住房市場(chǎng)最為重要的依據，也是當前國內房?jì)r(jià)仍然處于下行通道的政策基點(diǎn)。