當前，房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨微妙變化。雖然全國房?jì)r(jià)仍未止跌，但近幾個(gè)月多數城市住宅成交量持續攀升，甚至多地驚現“日光盤(pán)”。另外，隨著(zhù)宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)乏力，“穩增長(cháng)”成為經(jīng)濟政策的重心。這種情況下，房地產(chǎn)調控政策走勢備受關(guān)注。
近日，河南省住房和城鄉建設廳、省發(fā)改委、省國土資源廳、省人民政府金融服務(wù)辦公室、中國人民銀行鄭州中心支行、中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )河南監管局等6個(gè)部門(mén)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于支持剛性需求促進(jìn)房地產(chǎn)平穩健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，提出了多項政策措施，其中以扶持剛需為主導思想。此舉又引起諸多猜測。
首先，分析一下此番河南樓市新政出臺的背景。本輪房地產(chǎn)調控始自2009年12月，至今歷時(shí)兩年半，調控成效明顯。然而與此同時(shí)，土地市場(chǎng)低迷致使土地出讓金大減，房地產(chǎn)成交量萎縮也影響了房地產(chǎn)稅收，很多城市財政收成失色。另外，隨著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房屋新開(kāi)工面積這兩項指標“跳水”，諸多上下游行業(yè)也陷入蕭條，進(jìn)而殃及地方GDP。在此形勢下，去年四季度以來(lái)，幾十個(gè)城市陸續微調了房產(chǎn)調控政策。
值得關(guān)注的是，這些對調控政策松綁的城市，多只針對某個(gè)環(huán)節，進(jìn)行單項措施調整，比如公積金貸款優(yōu)惠、首套房信貸利率下調、購房給補貼、調整普通住房標準等。此番河南多個(gè)部門(mén)聯(lián)合出臺一攬子措施，倒甚為少見(jiàn)。由此反映出，在房地產(chǎn)調控和行業(yè)管理方面，部分地方政府正在進(jìn)行系統性思考和實(shí)踐。另外，從國家層面看，去年以來(lái)多次強調調控不動(dòng)搖，但與過(guò)去不同的是，今年更強調差異化的信貸與稅收政策，一方面繼續抑制投資投機需求，另一方面開(kāi)始保護剛需。
再略析河南新政內容。從文件名稱(chēng)可知，新政緊扣“剛性需求”，迎合了國家政策導向。保護剛需的內容主要有三：其一，凡家庭名下（含借款人、配偶及未成年子女）無(wú)房產(chǎn)登記購房的均視為首套房。這是最重要的一條。2010年以來(lái)，國家有關(guān)部門(mén)在認定首套房上，既認貸又認房，一個(gè)家庭即便名下無(wú)房，但以前曾利用貸款購過(guò)房，也須按二套房辦貸款（即首付六成，利率1.1倍）。而這條新政，意味著(zhù)“只認房不認貸”。
從道理上講，只認房不認貸，比認房又認貸，更合乎情理。而在房?jì)r(jià)上漲時(shí)期，寧可誤傷一千，不可漏網(wǎng)一人，也能理解；但在當前房?jì)r(jià)持續下跌之際，加強對剛需的保護，減少誤傷，也無(wú)可指摘。不過(guò)，此事頗為糾結。房貸政策由央行和銀監會(huì )說(shuō)了算，河南省金融管理部門(mén)（省政府金融服務(wù)辦公室、人民銀行鄭州中心支行、河南監管局），有權調整轄區內的房貸政策嗎？幾大國有銀行哪能輕易服管？
其二，金融機構在風(fēng)險收益平衡的基礎上，原則上應給予首套房基準利率下浮30%幅度內的優(yōu)惠。2008年四季度和2009年，在國家強力救市背景下，銀行曾對首套房貸利率普遍打七折，2010年后利率不斷上升，去年下半年，少數商業(yè)銀行甚至一度飆升至1.1倍。今年以來(lái)，在國家方針指導下，首套房貸利率持續下滑，如今八五折已屬常見(jiàn)，個(gè)別銀行驚現七五或八折利率。河南新政雖明確最低可打七折，但多數銀行不會(huì )如此，估計八五折將成主流。
其三，各地合理提高住房公積金貸款額度，提高幅度原則上不低于原貸款額度的15%；購買(mǎi)套型建筑面積90平方米以下首套自住房，首付房款比例下調至不低于20%。不同于在商業(yè)貸款政策方面的弱勢，地方政府在公積金貸款政策方面掌握著(zhù)話(huà)語(yǔ)權。首套房貸首付重新低至20%，說(shuō)明其對剛需的支持力度很強。
很多人認為河南樓市新政是赤裸裸的救市，有悖于中央調控精神。筆者認為，河南新政與去年11月放松限購的佛山新政不同，亦與今年2月涉及保護二套改善需求的蕪湖新政不似，此政緊扣“剛性需求”，并未“越雷池”。值得觀(guān)察的是，“認房不認貸”的首套房新標準，能否行得通。不管如何，河南新政不宜厚非，更不代表國家調控政策轉向。一手抑制投資投機需求，一手保護剛需，兩手都要硬，仍是下半年房地產(chǎn)調控的主基調。