莫非一夜之間房地產(chǎn)市場(chǎng)報復性反彈又悄悄來(lái)臨了？
　　國家統計局發(fā)布的5月全國70個(gè)大中城市新建住宅以及二手房?jì)r(jià)格變動(dòng)數據顯示，與4月相比，無(wú)論新房還是二手房，房?jì)r(jià)環(huán)比上漲的城市數量均有所增加，尤其二手房環(huán)比上漲的城市增加了9個(gè)。深圳、南京、上海等地重現千人排隊購房和拼搶樓盤(pán)現象，萬(wàn)科、保利、恒大、華潤、碧桂園等多家龍頭房企5月業(yè)績(jì)一片喜人。北京、上海等地的二手房交易量至少上升了五成，“號販子”又回到了房地產(chǎn)交易大廳。6月18日，恒大地產(chǎn)以13.22億元拿下珠江新城地塊，樓面價(jià)每平方米32968元，溢價(jià)8.2億，成為廣州新地王，持續了近一年的土地市場(chǎng)僵局被打破。
　　雖然目前房?jì)r(jià)還沒(méi)有明顯上漲，但成交量大幅上升，樓市由冬轉暖已是不爭的事實(shí)。究其原因，主要有四點(diǎn)：一是開(kāi)發(fā)商迫于資金或業(yè)績(jì)壓力，采取“以?xún)r(jià)換量”的促銷(xiāo)措施所致；二是從去年10月起，央行連續三次降低準備金率，一次降低利率，個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區間的下限調為基準利率的0.7倍，貨幣放水對房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定是一個(gè)利好刺激；三是宏觀(guān)經(jīng)濟下行，國家重提“穩增長(cháng)”，全國超過(guò)30個(gè)城市地方政府受制于財政壓力而對樓市“微調”；四是購房者對房?jì)r(jià)走向預期的改變。
　　我們認為，特別要強調的是第四點(diǎn)。貨幣政策松動(dòng)和樓市“微調”其實(shí)針對的主要是剛需購房者，是我國整體經(jīng)濟下行時(shí)期采取的必要應對措施，也是政府進(jìn)一步落實(shí)差別化住房政策的惠民措施，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際影響有限。但這些政策被一些房企和中介有意誤讀或炒作。從2010年下半年以來(lái)，由于嚴厲房地產(chǎn)調控政策的作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入暫時(shí)的休眠期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購房者的觀(guān)望和博弈積壓了一定數量的剛性購房需求。這些剛性需求購房者在市場(chǎng)誤導下，預判市場(chǎng)將會(huì )走出低谷，害怕再次踏空，出于“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理，入市的積極性明顯提高。目前市場(chǎng)上交易活躍的主要是自住性或改善性需求購房者也正好印證了這一點(diǎn)。
　　最近，央行發(fā)布的儲戶(hù)調查報告顯示，預期下季樓價(jià)上漲的居民比例為20.4%，較上季提高了2.8個(gè)百分點(diǎn)。未來(lái)3個(gè)月內準備出手購房的居民占15.7%，較上季提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。在由首都經(jīng)貿大學(xué)與中國社科院聯(lián)合對35個(gè)城市居民的房?jì)r(jià)預期調查中，超九成居民皆預期房?jì)r(jià)將會(huì )繼續上漲。心理預期最重要，2007年股市由2300點(diǎn)飆升到6100點(diǎn)，2007和2009年房?jì)r(jià)的報復性反彈，都一再告訴我們這個(gè)道理。所以，購房預期會(huì )否進(jìn)一步上升甚至大幅上升，特別值得關(guān)注。
　　其實(shí)，從中長(cháng)期來(lái)看，未來(lái)房?jì)r(jià)持續長(cháng)期走高的可能性并不大。政府出于“促民生、保和諧”的需要，差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等房地產(chǎn)調控措施短期或中期內改變的可能性很小。一年多來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)休眠導致全國開(kāi)發(fā)商手中仍有大量庫存，據萬(wàn)科統計，北京、上海、深圳、廣州等一線(xiàn)城市現有庫存商品房1.14億平方米，按照5月的銷(xiāo)售數，大概夠這些城市賣(mài)上11個(gè)月左右�？紤]到過(guò)去幾年大量投資可能產(chǎn)生的新生供給，庫存積壓甚至可能進(jìn)一步上升至2億平方米，未來(lái)大概三到五年都將是供過(guò)于求的局面。而到大約2020年后，中國住房的需求將由增長(cháng)轉向下滑。因此，供需形勢與過(guò)去完全不同，不太可能出現再度暴漲的情形。
　　但是，2009年的調控之后報復性反彈的一幕不能不防。在經(jīng)濟增速下滑的大背景下，為刺激經(jīng)濟增長(cháng)或考慮地方利益的需要，有些地方政府的調控決心或會(huì )暗地里放松。加上開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)中介的渲染，剛需就可能集中釋放，投資或投機性需求也可能卷土重來(lái)。
　　6、7月將是樓市調控的關(guān)鍵時(shí)期，政府需要及時(shí)明確表態(tài)，顯示促使房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸的決心，以穩定民眾的政策心理預期。此時(shí)，我們認為，再次強調房地產(chǎn)調控的三個(gè)“合理回歸”目標——促進(jìn)地方政府心態(tài)的回歸、促進(jìn)開(kāi)發(fā)商心態(tài)的回歸、促進(jìn)購房者心態(tài)的回歸——很有必要。房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)終結，住房的民生屬性必須再次強調。同時(shí)加大住宅用地的投放量，則既擴大投資，刺激經(jīng)濟增長(cháng)，又能有效抑制房?jì)r(jià)反彈，應是當下不錯的政策選擇。
　　整體經(jīng)濟下滑之時(shí)，放松調控的傳言四起，恐慌性購房心理再次作祟，加上地方政府心態(tài)曖昧，“史上最嚴厲”的房地產(chǎn)調控走到了十字路口。政策何去何從，需要政府明確態(tài)度，更需要房地產(chǎn)調控政策的嚴格落實(shí)。若是“打左燈，向右拐”，樓市調控成果恐將前功盡棄！
　�。ㄗ髡呲w曉系北京科技大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院教授，陳金保系經(jīng)濟學(xué)博士）