近期，關(guān)于房地產(chǎn)調控的博弈愈加糾結，無(wú)論是買(mǎi)賣(mài)雙方還是民間或官方，各利益主體的聲音不絕于耳。我們認為，地產(chǎn)泡沫不僅表現為畸形的高價(jià)，更是過(guò)去二十年經(jīng)濟增長(cháng)和貨幣投放模式的集中體現。更值得思考的是，兩年來(lái)的限購令，固然壓住了地產(chǎn)虛火，但也暴露出不少問(wèn)題。放在經(jīng)濟結構調整的大背景下，加快建立地產(chǎn)調控的長(cháng)效機制刻不容緩，需要“組方”。
　　年初以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續回暖。5月，全國住宅銷(xiāo)售面積同比增速為-9.05%，相比2月份的-15.98%，降幅連續三個(gè)月收窄，一些城市銷(xiāo)售面積同比甚至實(shí)現正增長(cháng)。截至今年5月，全國住宅成交均價(jià)為5482元/平方米，而2011年住宅成交均價(jià)僅為5011元/平方米。
　　無(wú)論是成交量還是成交價(jià)，都表明房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯回暖。首先，中央與地方博弈加劇。據不完全統計，自2011年下半年以來(lái)，包括蕪湖、揚州、上海、中山、佛山等多個(gè)城市出臺了樓市微調政策，試圖在一定程度上為調控松綁；其次，房貸作為相對優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，受到銀行青睞。反映在利率上，一般貸款加權利率從去年四季度的7.8%上升到今年一季度的7.97%，而個(gè)人住房貸款加權利率卻從7.62%下降到7.43%；最后，市場(chǎng)參與者預期房地產(chǎn)調控將放松，這與過(guò)去“十年九調控”、房?jì)r(jià)易漲難跌密切相關(guān)，社會(huì )普遍形成了經(jīng)濟下滑、調控放松、房?jì)r(jià)再暴漲的慣性預期。
　　在經(jīng)濟進(jìn)一步放緩的背景下，市場(chǎng)開(kāi)始爭論是否還需要地產(chǎn)調控。我們認為，應堅持房地產(chǎn)調控決不動(dòng)搖　。從租金回報率來(lái)看，北京、上海二手住宅的租金年回報率不到2.5%，遠低于一年期定期存款利率；從房?jì)r(jià)收入比來(lái)看，2011年全國房?jì)r(jià)收入比在7.5倍左右，一線(xiàn)城市則要更高，北京接近19倍。
　　限購的確對抑制房?jì)r(jià)上漲起到了一定的作用，同時(shí)也暴露出了不少問(wèn)題。第一，地方政府嚴重依賴(lài)土地財政，2011年地方本級財政收入為5.24萬(wàn)億元，同期國有土地使用權出讓金高達3.32萬(wàn)億元，限購削弱了地方財政。截至今年5月，土地購置面積和購置費累計同比分別比2011年同期下降47.3個(gè)百分點(diǎn)和15.1個(gè)百分點(diǎn)；第二，限購對銷(xiāo)量的殺傷力嚴重影響了房地產(chǎn)投資，由于占全社會(huì )投資總額的兩成，截至今年5月，房地產(chǎn)投資增速拖累投資增速3.2個(gè)百分點(diǎn)，引發(fā)人們對經(jīng)濟下滑的巨大擔憂(yōu)；第三，限購確實(shí)也容易將臟水和孩子一起倒掉，一旦放松容易引起價(jià)格報復性反彈。
　　相比限購，對存量房征收房產(chǎn)稅更為合理。首先，房產(chǎn)稅作為一種財產(chǎn)稅，能有效提高房產(chǎn)持有成本，使房地產(chǎn)失去投資屬性，大幅降低空置率，優(yōu)化資源配置，而限購只針對購房行為，不觸及空置房；其次，房產(chǎn)稅作為經(jīng)濟手段，有利于保持調控政策長(cháng)期性和穩定性，同時(shí)也能增加地方政府財政收入，提高地方政府積極性；最后，房產(chǎn)稅能區分高、中、低不同收入群體的住房需求，使調控變得更加細化、準確。
　　但僅靠房產(chǎn)稅就一定能解決房地產(chǎn)問(wèn)題嗎？答案或許是否定的。說(shuō)到底，中國的房地產(chǎn)問(wèn)題是過(guò)去二十年經(jīng)濟增長(cháng)和貨幣投放模式的集中體現，并誕生了以土地等資源品為抵押、以高杠桿的房地產(chǎn)投資帶動(dòng)信用擴張和貨幣乘數的經(jīng)濟增長(cháng)模式，發(fā)展至此，財稅制度、貨幣投放方式、經(jīng)濟增長(cháng)方式中的種種積弊盤(pán)根錯節糾結其中。地產(chǎn)調控，僅僅是調控表象，更深層次的問(wèn)題，要靠背后的更大范圍和更深層次的改革來(lái)解決，包括財稅體制改革和轉變經(jīng)濟增長(cháng)方式。在財稅體制改革方面，需要理順中央與地方的財稅關(guān)系，使事權與財權相匹配，并配合“土地財政”體制改革，使地方政府擺脫對“土地財政”的依賴(lài)。在轉變經(jīng)濟增長(cháng)方式方面，必須改變依賴(lài)對投資拉動(dòng)經(jīng)濟的增長(cháng)方式，真正將資金投入到科技創(chuàng )新中去，推動(dòng)經(jīng)濟走上內生增長(cháng)、創(chuàng )新驅動(dòng)的軌道。