最近一段時(shí)間，土地市場(chǎng)一改此前幾月“冰封”態(tài)勢，迎來(lái)一波成交小高峰，高溢價(jià)地塊開(kāi)始增多，個(gè)別地塊溢價(jià)率甚至高達435%。分析可以發(fā)現，推地速度加快、地塊位置好、起拍價(jià)低是形成高溢價(jià)的主要原因。在調控高壓態(tài)勢不減，房企資金依然偏緊的大背景下，土地市場(chǎng)高溢價(jià)成交的現象并不普遍，短期之內土地市場(chǎng)整體頹勢難改。
　　今年以來(lái)，在持續從緊的調控基調主導下，開(kāi)發(fā)商對拿地普遍持謹慎態(tài)度，為避免流標過(guò)多，重點(diǎn)城市普遍放緩土地上市節奏尤其是優(yōu)質(zhì)地塊的推出節奏，供應量的緊縮導致了土地成交量下滑，除小部分熱點(diǎn)區域地塊受市場(chǎng)熱捧外，整體成交情況并不理想，底價(jià)成交成為常態(tài)。
　　這可以從一組數據中得到印證：中原地產(chǎn)統計，前5月標桿房企拿地支出209億元，僅占銷(xiāo)售9.2%，創(chuàng )歷史新低。另?yè)�中國指數研究院統計，1至5月北京、上海、廣州、深圳等10個(gè)重點(diǎn)城市半數累積成交量同比跌幅大于50%，土地出讓金總額僅為去年同期的67%。其中，上海自2011年10月份以來(lái)，除4月份之外，住宅用地市場(chǎng)平均成交溢價(jià)率為零；深圳更是自去年5月份以來(lái)，成交的住宅用地全部以底價(jià)成交，零溢價(jià)率拿地已成為深圳住宅用地市場(chǎng)普遍現象。
　　事實(shí)上，近期土地市場(chǎng)出現成交小高潮并非偶然，一方面，地方政府“土地財政”面臨嚴峻考驗，被迫改變推地策略。根據中原集團研究中心對全國主要城市的調研，目前有不少地方政府逐步加大推地力度并相應調整推地策略。近期，南京政府新推出了十幾幅地塊，且北京、成都政府調低了部分新推出地塊的底價(jià)。尤其是進(jìn)入6月以來(lái)，全國各地推出土地的積極性明顯增加，這使得供應出現了小高峰，而房企對于優(yōu)質(zhì)地塊的積極性比較大，這使得溢價(jià)率短期內上升。
　　另一方面，受土地市場(chǎng)低價(jià)吸引，部分資金相對寬裕的大房企開(kāi)始逆市抄底。以萬(wàn)科為例，近期購地頻繁，4至5月新增土地儲備達49公頃。金融街、佳兆業(yè)等房企也有所動(dòng)作。對房企而言，目前的拿地成本仍低于去年同期。數據顯示，5月，全國300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為758元/平方米，環(huán)比下跌8%，同比下跌10%；其中住宅類(lèi)用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價(jià)為1101元/平方米，環(huán)比下跌14%，同比下跌8%。
　　整體而言，溢價(jià)率回升并不意味著(zhù)土地市場(chǎng)將回暖，目前全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積增速仍處低位，1至5月份，土地購置面積為13532萬(wàn)平方米，同比下降達18.7%，土地成交價(jià)款為2620億元，下降10%。更為重要的是，近期受熱捧地塊多為商業(yè)類(lèi)地塊，而住宅類(lèi)地塊并未見(jiàn)明顯起色�？梢灶A見(jiàn)，在政策環(huán)境依舊從緊、房企加速去庫存、地方財政壓力加大的情況下，各方博弈將加深，一段時(shí)期之內土地市場(chǎng)頹勢難改。