從2010年以來(lái)，中央政府連續兩年時(shí)間對房地產(chǎn)市場(chǎng)下了重手。從總體上來(lái)看，宏觀(guān)調控的確發(fā)揮了作用。然而好景不長(cháng)，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始重新轉暖。2012年5月，北京房?jì)r(jià)停止環(huán)比下跌，上海、廣州與深圳的房?jì)r(jià)環(huán)比下跌幅度也有所放緩。
　　隨著(zhù)歐債危機惡化削弱了中國面臨的外部需求，中國GDP同比增速在2012年第一季度回落至8.1%，預計在第二季度將繼續回落至7.5%上下。貨幣政策已經(jīng)轉向，迄今為止央行已經(jīng)降息兩次，并連續三次下調法定存款準備金率。盡管中央政府多次重申并未放松針對房地產(chǎn)的宏觀(guān)調控，但部分地方政府已經(jīng)開(kāi)始用打擦邊球的方式來(lái)考驗中央政府的決心。
　　一切看起來(lái)似乎都很熟悉，隨著(zhù)外部環(huán)境的惡化與經(jīng)濟增速的放緩，中國政府可能再次被迫放松房地產(chǎn)宏觀(guān)調控力度，房地產(chǎn)價(jià)格有望再度反彈。
　　那么，中國一線(xiàn)城市的房產(chǎn)價(jià)格為何越調越漲呢？筆者認為，以下四方面因素，從中長(cháng)期方面影響了一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)供求格局。這些因素的消長(cháng)也會(huì )影響未來(lái)一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)走勢。
　　第一個(gè)因素是中國經(jīng)濟的貨幣化程度，以及隨之產(chǎn)生的中國居民通貨膨脹預期。目前中國的M2與GDP之比超過(guò)180%。盡管中國GDP僅為美國的三分之一，但中國的M2比美國還高。雖說(shuō)間接融資比重較高的中國M2與美國并不完全可比，但從中還是能窺見(jiàn)一斑。居高不下的貨幣化程度意味著(zhù)，一旦管理不善，中國經(jīng)濟可能出現嚴重的通貨膨脹。因此，中國居民就有很強的動(dòng)力通過(guò)資產(chǎn)配置來(lái)降低通脹的影響。
　　然而遺憾的是，中國居民的投資渠道相當有限。由于中國政府依然實(shí)施較為嚴格的資本管制，中國居民不能直接投資于海外資產(chǎn)市場(chǎng)。過(guò)去幾年全球金融危機頻仍，再加上人民幣匯率升值，導致QDII投資收益率慘淡。銀行存款與購買(mǎi)國債均是固定收益率，不能規避通貨膨脹，而中國的企業(yè)債市場(chǎng)既不發(fā)達又缺乏深度。中國股票市場(chǎng)過(guò)去10年內上漲幅度幾乎為零，可謂“重新回到解放前”。在過(guò)去10年內唯一跑贏(yíng)CPI的資產(chǎn)，也就只有房地產(chǎn)了。因此，在沒(méi)有看到房地產(chǎn)價(jià)格像日本、中國香港那樣崩盤(pán)之前，中國居民仍有很強的動(dòng)力通過(guò)購買(mǎi)房產(chǎn)來(lái)規避中長(cháng)期通脹風(fēng)險。
　　第二個(gè)因素是分稅制的財政稅收格局。在現行的分稅制下，中央政府通過(guò)分稅獲得很大一部分財政收入，再通過(guò)轉移支付將資金分配給地方。由于不允許地方政府出現財政赤字，因此過(guò)去10年內，地方政府有很強的動(dòng)力通過(guò)預算外收入來(lái)源來(lái)平衡整體財政預算，而最主要的預算外收入來(lái)源即為土地出讓金。數據顯示，土地出讓金收入平均占到地方政府資金來(lái)源的三分之一左右，再加上房地產(chǎn)相關(guān)稅費收入，這將會(huì )占到地方政府財政收入的40%~50%。房地產(chǎn)興，則地方政府富，反之亦然。難怪地方政府會(huì )不斷挑戰中央政府的政策底線(xiàn)。
　　因此，如果分稅制格局沒(méi)有變化，如果地方政府的財政支出格局沒(méi)有變化，如果地方政府不能獲得物業(yè)稅等新的融資來(lái)源，如果地方政府不能通過(guò)發(fā)債來(lái)實(shí)現跨期資金配置，那么地方政府就會(huì )通過(guò)壓縮土地供應來(lái)提高土地出讓金收入（因為土地缺乏需求彈性）。如果面粉的價(jià)格依然高居不下，面包的價(jià)格還能下降嗎？
　　第三個(gè)因素是老齡化背景下的城市化進(jìn)程。不少人認為，人口老齡化最終會(huì )導致中國房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求，甚至可能導致其崩盤(pán)。但如果同時(shí)考慮老齡化與城市化，我們就不難發(fā)現，部分區域（如鄉鎮與三線(xiàn)城市）的房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)與部分區域（如一線(xiàn)城市與部分二線(xiàn)城市）的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，完全可能并存。其實(shí)，目前中國大部分鄉鎮的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)凋敝不堪了，而未來(lái)三線(xiàn)城市的年輕人完全可能賣(mài)掉從祖父輩、父輩手中繼承下來(lái)的數套房產(chǎn)，而到一二線(xiàn)城市購買(mǎi)一套昂貴的小居室。
　　第四個(gè)因素是中國養老體系的缺失。從國際比較來(lái)看，全球其他主要大國一個(gè)典型家庭的資產(chǎn)配置中，房產(chǎn)大致占30%，而中國房產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比率高達50%。為什么中國家庭如此偏愛(ài)房產(chǎn)呢？筆者發(fā)現，在其他國家中，養老金收入大致占到家庭總資產(chǎn)的20%左右，而中國家庭總資產(chǎn)中的養老金收入低于5%。這意味著(zhù)，中國家庭之所以偏愛(ài)房地產(chǎn)的原因在于，他們意識到目前的養老金體系難以依賴(lài)，從而不得不買(mǎi)房養老。其實(shí)在中國，“買(mǎi)房養醫”、“買(mǎi)房養學(xué)”的現象，又何嘗不多見(jiàn)？
　　以上分析意味著(zhù)，只要中國經(jīng)濟的貨幣化程度依然高居不下，而中國居民又不能投資于可以對抗通脹的資產(chǎn)；只要分稅制的財稅體制與地方政府的支出結構不變，而地方政府又沒(méi)有新的平衡預算的工具；只要老齡化背景下的城市化進(jìn)程不變；只要中國的養老、醫療與教育體系依然令中國家庭惴惴不安，那么一線(xiàn)城市的房產(chǎn)價(jià)格就可能越調越漲，成為老百姓的錐心之痛。真可謂，漲，百姓苦；降，空間無(wú)。