經(jīng)過(guò)多年的摸索之后，我國的房地產(chǎn)調控政策如今已經(jīng)形成了一個(gè)復雜的體系。在筆者看來(lái)，諸多措施當中的某些部分是比較適當和有益的，而另一些則急需調整；其中，尤以在融資渠道上對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行嚴格限制和百般打壓的做法最為不當，相關(guān)的歧視性政策應當盡數取消。筆者的建議是，應當盡快恢復向開(kāi)發(fā)商正常進(jìn)行貸款，并允許其正常發(fā)行股票，以便確保市場(chǎng)供應。
　　調控政策出臺了千條萬(wàn)條，卻有一條似乎被忘記了，那就是歸根到底，供求關(guān)系決定一切；房地產(chǎn)問(wèn)題的解決，最終要靠造越來(lái)越多的房子。房子多了，房?jì)r(jià)便宜了，廣大人民才能有房可住，才能住得寬敞。這就是房地產(chǎn)業(yè)的基本功能和根本目的之所在。在這一點(diǎn)上，這一行業(yè)與其他任何產(chǎn)業(yè)都是一樣的。例如，改革開(kāi)放之初，冰箱、洗衣機、電視機都是時(shí)髦的緊俏貨，也是高價(jià)商品，怎么辦呢？辦法就是引進(jìn)技術(shù)，擴大生產(chǎn)。許多企業(yè)轉產(chǎn)家用電器，這才使得廣大人民如今普遍用上了這些物美價(jià)廉的物品。
　　然而，房?jì)r(jià)大幅上漲之后，卻出現了很多奇談怪論，一說(shuō)是房?jì)r(jià)上漲是房地產(chǎn)商操縱的結果，因此很多人仇視給大家造房子的人。另一說(shuō)比較“專(zhuān)業(yè)化”，即房?jì)r(jià)是資金炒作的結果。這些看法結合起來(lái)，導致政府開(kāi)始實(shí)行一種報復性的政策，即指示銀行向房地產(chǎn)商減少資金供應，指示證監會(huì )暫緩核準房地產(chǎn)公司的股票發(fā)行。斷你的供，看你降不降價(jià)！
　　可是，經(jīng)濟規律是無(wú)情的。開(kāi)發(fā)商怎么會(huì )為了造新房子而賤賣(mài)舊房子呢？大不了不上新項目罷了；加之消費者通過(guò)預售制度源源不斷地向開(kāi)發(fā)商提供資金，所以開(kāi)發(fā)商的日子還是過(guò)得去的。而在這個(gè)節骨眼兒上，政府不斷地強調耕地“紅線(xiàn)”，土地供應沒(méi)有相應地、足額地跟上，結果是房?jì)r(jià)長(cháng)期在高位運行，且持續走高。
　　最近進(jìn)行的一輪調控，是自2010年4月17日“新國十條”頒布以來(lái)所實(shí)行的包括“限購”、大規模推出保障房等一系列政策。從房?jì)r(jià)近兩年的走勢來(lái)看，調控政策終于產(chǎn)生了一些效力，這說(shuō)明政策組合當中至少某些部分是對頭的。例如，“限購”政策雖然過(guò)于嚴厲，但嚴格控制投機性需求的大方向應當是正確的�？紤]到房地產(chǎn)業(yè)的確具有一些特殊性，以及我國人口眾多的現實(shí)，這應當成為長(cháng)期堅持的基本國策——盡管具體的管理措施應不斷調整和完善。在筆者看來(lái)，“限時(shí)開(kāi)發(fā)”也是一條有益的政策。在我國現行的以國有土地為主導的格局之下，這項政策具有特殊的微妙之處；對此我們將在后文再作論述。
　　在諸多不當的政策當中，尤以限制和打壓房地產(chǎn)企業(yè)融資的政策最為錯誤。在房屋預售制度和按揭制度下，買(mǎi)方的預付款是開(kāi)發(fā)商的主要資金來(lái)源之一�？墒�，以往松弛的按揭政策雖然支持了房屋建設和供應，卻也誘發(fā)了需求的飆升。如果需求增長(cháng)速度快于供應增長(cháng)速度，房?jì)r(jià)當然就不會(huì )下跌。需要認識到的是，同樣是供應資金，把資金直接提供給買(mǎi)方與直接提供給賣(mài)方的效果是大不相同的。另一方面，限購政策雖然造成了需求縮減，但是按揭貸款金額也大幅下降；這就導致房地產(chǎn)商的資金來(lái)源告急，他們又怎么能夠積極地去造房子呢？統計資料顯示，今年上半年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地購置面積和新開(kāi)工面積都出現了明顯的下降。這表明，由此造成的資金缺口急需得到填補。
　　限制房地產(chǎn)企業(yè)在金融市場(chǎng)中直接進(jìn)行正常融資活動(dòng)的政策本來(lái)就是錯誤的；這一政策自始就不應該出臺。直接提供資金給企業(yè)，使它們有條件多造房子，同時(shí)又不會(huì )誘發(fā)需求增加，這是多么好的事情��！所以，為全民的住房福利計，對房地產(chǎn)企業(yè)的融資不但不應當限制，而且應當期待房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力能夠得到充分利用。至少，政策制定者應當把開(kāi)發(fā)商當作正常企業(yè)來(lái)予以看待，讓銀行、投資者、買(mǎi)方和開(kāi)發(fā)商自由協(xié)商投融資條款，以便充分周轉資金和利用資源。
　　一些人認為向開(kāi)發(fā)商供應資金就會(huì )引起地價(jià)上漲，進(jìn)而引起房?jì)r(jià)上漲；這里的邏輯關(guān)系并不正確。以我國近年汽車(chē)市場(chǎng)的狀況為例。汽車(chē)旺銷(xiāo)的時(shí)候整車(chē)廠(chǎng)家進(jìn)行擴產(chǎn)，這導致了上游零配件價(jià)格上漲；但是，這種漲價(jià)并不必然導致整車(chē)價(jià)格上漲。由于各整車(chē)廠(chǎng)家都在迅速擴產(chǎn)，其結果是整車(chē)價(jià)格竟然連年持續下降，整車(chē)廠(chǎng)家的毛利率也隨之降低。然而，經(jīng)過(guò)薄利多銷(xiāo)，汽車(chē)企業(yè)仍然獲取了豐厚的利潤。這就是一個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和成熟的過(guò)程，也是一個(gè)非常健康的過(guò)程。同理，在適當的需求管理之下，通過(guò)向房地產(chǎn)業(yè)敞開(kāi)供應資金，輔之以“限時(shí)開(kāi)發(fā)”政策，只要供應的增長(cháng)超過(guò)了需求的增長(cháng)，成品房?jì)r(jià)格就不會(huì )上漲，地價(jià)的上漲也就無(wú)法傳導到房?jì)r(jià)上。政策制訂者一定要認識到這是兩碼子事。
　　房地產(chǎn)企業(yè)不能獲得“正常融資者”的地位，還與以下認識有關(guān)，即房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，系統效應顯著(zhù)，因而需要對其融資活動(dòng)進(jìn)行嚴格的監管。我們不否認防范金融風(fēng)險的重要性，也愿意對監管部門(mén)的警惕性表示贊賞，可是，我們要問(wèn)以下的問(wèn)題：1、防范金融風(fēng)險的考慮是否足以導致監管部門(mén)對房地產(chǎn)企業(yè)采取歧視性的政策？尤其是在房地產(chǎn)大牛市中持續多年地實(shí)行這種歧視性的政策？這難道不是“在水緊處捉魚(yú)”嗎？事實(shí)表明，房地產(chǎn)企業(yè)貸款的違約率在過(guò)去多年中一直非常低，所以監管是否過(guò)度了呢？2、過(guò)度的監管導致了房屋供應不足，由此導致房?jì)r(jià)長(cháng)期運行在高位，泡沫越滾越大，難道這就是降低金融風(fēng)險的正確途徑嗎？3、尤其令人不解的是，假如銀行貸款會(huì )增加金融風(fēng)險的話(huà)，為什么不允許房地產(chǎn)企業(yè)在股市中進(jìn)行股本融資呢？后者難道不正是降低金融風(fēng)險之道嗎？
　　所以，對于如此有違經(jīng)濟常識的政策，我們呼吁盡快予以取消。調控政策效果不彰，原因就在于好政策的效果在很大程度上被這些壞政策抵消掉了。應當限制的是按揭貸款，應當放開(kāi)的是企業(yè)貸款和募股；前期的政策恰好弄反了。政府應當支持房地產(chǎn)企業(yè)千方百計擴大生產(chǎn)，積極競爭，盡快走上薄利多銷(xiāo)之路。積極因素再長(cháng)幾分，消極因素再減幾分，供求關(guān)系也許就會(huì )發(fā)生根本性的逆轉。至于企業(yè)的事情，自有企業(yè)自己通盤(pán)考慮，自行負責，政府不必過(guò)于擔心個(gè)別企業(yè)的破產(chǎn)問(wèn)題。即使個(gè)別銀行因此遭受一些損失，也不必過(guò)于憂(yōu)心忡忡。銀行對一個(gè)行業(yè)的放款，一般應當容忍一定的違約率；一個(gè)行業(yè)中的企業(yè)，一般也應有一定的破產(chǎn)率；這才是建立有效的、負責任的監管的適當基礎。應當身處風(fēng)險之中來(lái)監管風(fēng)險。如果硬要建立某種遠離風(fēng)險的理想經(jīng)濟體系，其結果只能是一廂情愿，浪費社會(huì )資源，最終反而會(huì )引起更大的風(fēng)險。
　　保障房措施終非正道。在總結歷史經(jīng)驗教訓的基礎上，我國房地產(chǎn)業(yè)應當回到“以市場(chǎng)機制為主，輔之以適當政府干預”的軌道上來(lái)，兩方面的措施都不可偏廢。在現行體制下，本人推薦一種“敞開(kāi)供地+敞開(kāi)企業(yè)融資+限時(shí)開(kāi)發(fā)+高額累進(jìn)房產(chǎn)稅+促進(jìn)房屋流通”的政策組合。關(guān)于這一建議的其他方面，我們將在下一期再作論述。