香港新一任特區行政長(cháng)官梁振英先生一上任便馬不停蹄落區聽(tīng)民聲。樓價(jià)問(wèn)題自然位居前列。有市民問(wèn)梁先生：如何解決房?jì)r(jià)過(guò)高市民買(mǎi)不起的問(wèn)題？梁特首說(shuō)這里面其實(shí)是兩個(gè)因素，一是房?jì)r(jià)，二是市民購買(mǎi)力，在這兩者之中，他不會(huì )干預房?jì)r(jià)，但會(huì )千方百計提高市民收入，以縮小兩者之間的差距。梁先生這番話(huà)雖不是正式頒布的政策，但可以看出他在房?jì)r(jià)問(wèn)題上的執政思路。
盡管個(gè)別港媒批評梁先生的不干預樓價(jià)之說(shuō)有避重就輕之嫌，甚至說(shuō)是外交辭令。但真正了解房?jì)r(jià)矛盾的人都清楚，梁先生的思路是對的。它不僅體現了理性和可行的原則，更重要的是切中了問(wèn)題的要害。
現在越來(lái)越多的人接受了“房地產(chǎn)不是商品而是資產(chǎn)”的思想，這是件好事，因為這就會(huì )使越來(lái)越多的人明白為什么供求關(guān)系無(wú)法影響房?jì)r(jià)的道理，進(jìn)而可以更加理性地對待房?jì)r(jià)的種種變化。但是，對于這么一項特殊的資產(chǎn)的價(jià)值究竟是怎么形成的，人們的認識仍很混亂。開(kāi)發(fā)商們強調“成本決定論”，認為高開(kāi)發(fā)成本決定高房?jì)r(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的最重要的成本就是土地，土地價(jià)格高，樓宇價(jià)格就也跟著(zhù)高，這似乎順理成章。但是土地的價(jià)格又是怎么定的呢？有人說(shuō)是政府定的，因為土地是政府賣(mài)給開(kāi)發(fā)商的。其實(shí)不對，價(jià)格從來(lái)就是買(mǎi)賣(mài)雙方博弈的結果，就算開(kāi)發(fā)商在最終的交易中只做個(gè)中介人，難道政府的定價(jià)就不接受房地產(chǎn)市場(chǎng)的檢驗了嗎？如果房地產(chǎn)的最終購買(mǎi)者根本就不接受土地定價(jià)，進(jìn)而完全退出（這種假設盡管有些極端但有助理解問(wèn)題），政府所定的高昂的土地價(jià)格又如何得以體現呢？（價(jià)格只能通過(guò)交易得以體現）所以，這不是問(wèn)題的癥結。
不過(guò)，成本決定論有一點(diǎn)對于理解房?jì)r(jià)是有幫助的，那就是它把土地價(jià)格對房?jì)r(jià)的影響顯現出來(lái)，這是積極的一面�，F代金融學(xué)認為，土地這種特殊的資產(chǎn)其價(jià)格取決于這塊土地之上的經(jīng)濟發(fā)展水平和發(fā)展預期。經(jīng)濟發(fā)展水平越高，土地價(jià)值也就越大，預期也是一樣。這也就解釋了為什么經(jīng)濟發(fā)達地區的樓價(jià)總是高得驚人，而相對落后地區的房?jì)r(jià)總是親民很多的原因。所以，我始終認為，評判房?jì)r(jià)的高與低，不能簡(jiǎn)單地從“理性不理性”、“炒作不炒作”上找原因，而應該更全面地從經(jīng)濟體全局出發(fā)，理清房?jì)r(jià)變化的內在原因。
但這就引出了一個(gè)更深刻的矛盾：經(jīng)濟越發(fā)達的地區，老百姓越買(mǎi)不起房子！這就不禁使人產(chǎn)生這樣的疑問(wèn)：發(fā)展經(jīng)濟的目的到底是什么？難道是要老百姓買(mǎi)不起房？盡管這樣的邏輯有些極端甚至荒謬，但是，從矛盾的兩個(gè)要素看，很容易讓人產(chǎn)生這樣的聯(lián)想。要想解決這個(gè)矛盾，最主要的路徑，就是讓老百姓從經(jīng)濟社會(huì )的進(jìn)步中獲得更多的財富，讓老百姓住房購買(mǎi)力的增長(cháng)速度跟得上（甚至超過(guò)）房?jì)r(jià)的增長(cháng)速度。這就是梁振英先生樓市“新政”的基本思想。
如何才能真正增加百姓財富，進(jìn)而消除購買(mǎi)力與房?jì)r(jià)之間的矛盾呢？可以有直接、比較間接兩種手段。所謂直接手段就是提高勞動(dòng)力成本，讓勞動(dòng)者的工資迅速增長(cháng)。這種手段是最痛快的，也最容易得到民眾支持，但實(shí)際做起來(lái)恐怕比想象的要難得多。首先要看整個(gè)社會(huì )勞動(dòng)力成本是否合理，如果像內地這樣長(cháng)期依靠勞動(dòng)力邊際效應轉移來(lái)促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)的勞動(dòng)力成本模式，這種做法相對容易些；但像香港這樣勞動(dòng)力邊際效應相對合理的經(jīng)濟環(huán)境，這種做法就要難一些了。其次還要看勞動(dòng)力成本的社會(huì )結構是否合理。
而第二種所謂間接一些的手段則更加重要，這就是社會(huì )財富的二次分配，落實(shí)到房地產(chǎn)問(wèn)題上，就是經(jīng)濟適用房和廉租房。經(jīng)適房和廉租房的最大意義在于，它把由全社會(huì )創(chuàng )造的財富（土地的升值）以再分配的形式回歸給更多的人來(lái)享用。在這方面，香港比內地經(jīng)驗更豐富一些，效果也相對較好。而內地總有人以各種借口“矮化”經(jīng)適房和廉租房的作用。在此我只想說(shuō)一句，菜刀是好東西，但技術(shù)拙劣的人總會(huì )在用菜刀的時(shí)候傷了手，請不要把自己的拙劣歸咎于菜刀。經(jīng)適房和廉租房的作用之所以沒(méi)有發(fā)揮出來(lái)，關(guān)鍵還在于沒(méi)用好它。
說(shuō)到內地與香港的房地產(chǎn)政策的區別，很多人就會(huì )聯(lián)想到內地已實(shí)施兩年的房地產(chǎn)調控政策�？赡芨嗫紤]到提高國民財富收入的困難性，也就是說(shuō)在短期內要實(shí)現全國范圍內的收入水平的合理提高，還要顧及收入結構的合理可能不太現實(shí)，于是調控政策更傾向于遏制房?jì)r(jià)的躥升。
但這個(gè)選擇的缺點(diǎn)同樣不可忽視，首先是持續性，近年來(lái)的房地產(chǎn)調控政策之所以見(jiàn)效，很大程度上依賴(lài)“流動(dòng)性缺失”，也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商最終挺不住，選擇降價(jià)，并非是房地產(chǎn)的價(jià)值真的降到了價(jià)格所反映的水平，而是由于流動(dòng)性不足所致。一旦出現流動(dòng)性活躍，調控效果能否持續是個(gè)很值得研究的問(wèn)題；其次，經(jīng)濟增長(cháng)需求與調控房?jì)r(jià)之間也有矛盾之處。最近幾個(gè)月的經(jīng)濟放緩在倒逼貨幣政策適當放寬，而放寬的貨幣政策勢必放流一部分流動(dòng)性，這是否會(huì )使房?jì)r(jià)回漲呢？苗頭其實(shí)已很顯著(zhù)了。
增加收入也好，遏制房?jì)r(jià)也罷，都是親民政府的正確選擇。但無(wú)論哪種選擇都不是無(wú)成本的。關(guān)鍵在于如何權衡取舍，并制定相關(guān)政策保證，以避免政策失效造成信心動(dòng)搖。（作者系哈爾濱商業(yè)大學(xué)金融學(xué)院金融工程研究所所長(cháng)）