對于低迷已久的住宅用地市場(chǎng)來(lái)來(lái)說(shuō)，7月10日，北京新地王的誕生，仿如一聲春雷。在經(jīng)歷46輪現場(chǎng)競價(jià)以及300多輪配建回購房面積競爭后，中赫置地以26.3億元的最高上限價(jià)格、配建16400平方米回購房的條件，以3.38萬(wàn)/平方米的樓面價(jià)，拿下海淀萬(wàn)柳地塊——北京新地王。若剔除回購房因素，則以4萬(wàn)/平方米的樓面價(jià)，刷新全國單價(jià)地王紀錄。
現階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)背景是，房產(chǎn)市場(chǎng)成交趨于活躍，而土地市場(chǎng)仍較低迷。從統計局數據來(lái)看，今年1-5月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降18.7%，而全國商品房銷(xiāo)售面積同比下降12.4%。從交易中心數據分析，今年6月份，全國10個(gè)典型城市土地成交建筑面積仍然處于近三年來(lái)低位，同比下降36%；而全國10個(gè)典型城市商品住宅成交量創(chuàng )下近17個(gè)月的新高，同比增長(cháng)35%。顯而易見(jiàn)，土地市場(chǎng)的表現明顯弱于房產(chǎn)市場(chǎng)。從中也反映出開(kāi)發(fā)商對于后市的預期總體仍然比較謹慎，甚至悲觀(guān)。
不過(guò)，近期的情況正在慢慢發(fā)生變化。比如，6月份全國10個(gè)典型城市土地成交建筑面積，環(huán)比5月上漲19%，說(shuō)明房企拿地意愿有所復蘇。今年上半年，地產(chǎn)大佬們的拿地態(tài)度明顯分化，綠地、龍湖、金地、富力等表現積極。而招商、中海、保利、華潤、萬(wàn)科、碧桂園等，今年以來(lái)拿地則相對穩健，擴張速度有所放緩。綠城、世茂、遠洋則上無(wú)作為,其中綠城主要受累于高負債率和高存貨，并無(wú)奈向九龍倉和融創(chuàng )轉讓部分股權和項目，而后二者則受制于現有的土地儲備量較大。
土地市場(chǎng)的不景氣，也影響了地方政府的收入�，F階段，我國地方政府對于土地出讓金的依賴(lài)度較高，從2002年開(kāi)始，全國土地出讓金占地方財政總收入的占比就高于20%，其后一直震蕩上行，特別在2008年以后，其影響力逐步顯現，對地方財政收入起著(zhù)不可或缺的作用，比如2011年土地出讓金占地方財政總收入的38.4%，比2010年降低了2個(gè)百分點(diǎn)，但依然處于歷史較高位。
今年上半年，全國10大典型城市土地出讓金收入為1206億元，與2011年同期相比下降54%，與2010年比較更是大幅下降61%�？梢�(jiàn)，土地出讓金正處于近幾年的低位，而土地出讓金收入的大幅下降會(huì )使地方政策放松調控的驅動(dòng)力增強，所以去年四季度以來(lái)，媒體頻頻報道部分地方政府出臺政策，放松房地產(chǎn)調控�；诖�，地方政府今年賣(mài)地的意愿比去年和前年更為強烈，而為了吸引開(kāi)發(fā)商拿地，地方政府推出優(yōu)質(zhì)地塊的沖動(dòng)在所難免。
一個(gè)典型例子是，6月18日，在2012年廣州經(jīng)營(yíng)性土地推介會(huì )上，近200家國內外房企大鱷圍觀(guān)了一場(chǎng)罕見(jiàn)的奪地大戰，恒大鏖戰近1個(gè)小時(shí)，在近200輪舉牌后，拿下靠近黃埔大道的珠江新城小型商業(yè)地塊，地塊成交總價(jià)13.22億元，比起始價(jià)高出8.2億元；折合樓面地價(jià)32968元/平方米，甚至超過(guò)了目前周邊在售的商業(yè)公寓房?jì)r(jià)。商業(yè)地產(chǎn)爆出地王，遠沒(méi)居住用地的地王招人關(guān)注。原因也簡(jiǎn)單，2009年底以來(lái)的本輪房地產(chǎn)調控，矛頭直指住宅市場(chǎng)，促使房?jì)r(jià)合理回歸。7月7日，溫家寶總理再次強調，把抑制房地產(chǎn)投機投資性需求作為一項長(cháng)期政策，決不允許房?jì)r(jià)反彈。
眾所周知，以往投資投機性購房需求，比較青睞高檔住宅，而本輪調控中采取的限購、限貸政策，直指多套房需求、高端房需求。數據表明，今年以來(lái)全國一二線(xiàn)城市商品住宅成交反彈，是以剛需為主導的，近兩個(gè)月改善需求也有所釋放。然而，別墅、豪宅公寓市場(chǎng)，依舊在沿續去年下半年以來(lái)的低迷之態(tài)，即便是今年以來(lái)部分豪宅項目加大了促銷(xiāo)力度，成交情況仍未見(jiàn)實(shí)質(zhì)性的好轉。而北京地王項目，樓面價(jià)已高達4萬(wàn)元/平方米，估計未來(lái)房子賣(mài)8萬(wàn)元/平方米左右，才能實(shí)現盈利。開(kāi)發(fā)商有膽高價(jià)拿下這個(gè)地王，說(shuō)明對未來(lái)市場(chǎng)有信心，這點(diǎn)值得深思。況且，該項目21%的建筑面積為回購房，將來(lái)政府打算將這些房子分配給什么人？經(jīng)濟適用房對象嗎？不會(huì )影響豪宅銷(xiāo)售嗎？他們能與豪宅業(yè)主和諧相處嗎？有點(diǎn)風(fēng)險，有點(diǎn)尷尬，謎底只能讓時(shí)間揭答了。
不管怎么說(shuō)，北京新地王的火爆出爐，意味著(zhù)隨著(zhù)商品住宅成交量持續反彈，土地市場(chǎng)也快告別冬天了，預計下半年將趨于復蘇。