7月10日下午四點(diǎn)，最昂貴的住宅故事揭曉。在延期一周后，北京海淀萬(wàn)柳地塊當日下午三點(diǎn)半出閣，在經(jīng)過(guò)200輪以上的競價(jià)后，中赫置地成為勝者，孫宏斌的融創(chuàng )中國失意而歸。
　　以中赫的出價(jià)考量，扣除海淀區政府回購的1.6萬(wàn)平方米土地外，整個(gè)地塊樓面價(jià)已達4萬(wàn)元/平方米。這一驚人數字，已經(jīng)打破內地多項住宅用地記錄，筆者可大膽預測，未來(lái)這一項目即使不會(huì )是中國售價(jià)最昂貴的高端住宅項目，也會(huì )是原始土地成本最貴的項目。
　　每個(gè)人對這個(gè)新記錄的地王有不同維度的解讀，我的解讀是，高端住宅混戰已經(jīng)從開(kāi)發(fā)后期的產(chǎn)品端競爭轉入前期的地塊區位、稟賦競爭，高端住宅的競爭力不再僅僅體現于后期產(chǎn)品，戰斗已經(jīng)在最前線(xiàn)的地塊選擇上打響。如果說(shuō)，當年北京順義大龍地產(chǎn)的50億元出價(jià)是一個(gè)啟動(dòng)信號的話(huà)，那么，中赫置地的入主則是一個(gè)確認信號——高端住宅地塊進(jìn)入了稀缺時(shí)代，面對地理稟賦優(yōu)良的地塊，高端住宅開(kāi)發(fā)商寸土必爭。
　　正是這樣的背景下，基于市場(chǎng)行情與地價(jià)成本的雙重推動(dòng)，北京高端住宅的價(jià)格基準已經(jīng)明顯抬升。今年市場(chǎng)自春節后初顯回暖態(tài)勢以來(lái)，金茂府、西山壹號院、萬(wàn)和公館是北京高端項目中的成交明星，然而，即使如此，前者的均價(jià)也多保持在5萬(wàn)元上下。在單價(jià)8-10萬(wàn)元以及更高的價(jià)格水平線(xiàn)上，另一批隊的高端住宅成交局面同樣可觀(guān)，卻低調的多。比如合生霄云路8號，長(cháng)安太和、釣魚(yú)臺七號等。如果說(shuō)，前一批高端項目是改善型、升級換代特征明顯的高端住宅，那么，后一批高端項目則是地標性、先鋒性更強的高端住宅。在一個(gè)調控不斷，充滿(mǎn)不確定的市場(chǎng)中，前者測試的是市場(chǎng)的敏感度與水溫，后者測試的則是市場(chǎng)真正的方向性需求與價(jià)格承受能力。
　　測試結果令人意外，以至于可以得出“高端住宅在反攻”的論斷。中赫置地新近拿下的新地王面積過(guò)小，代表性不足，以合生霄云路8號項目為例，今年六月，合生霄云路8號以公寓類(lèi)的產(chǎn)品，排列在這一批地標性高端住宅項目中的成交金額與成交面積首位，成交均價(jià)更是達到了8-13萬(wàn)/平米。更令人深感市場(chǎng)火熱的是，每套總價(jià)至少在4500萬(wàn)元起的合生霄云路8號在六月份曾單日銷(xiāo)售2億元。
　　合生霄云路8號的公寓高端住宅型態(tài)，延續了近年來(lái)高端住宅進(jìn)城、高端住宅公寓化的主流趨勢，可謂當中的一大代表。項目緊鄰朝陽(yáng)公園，同時(shí)被三大公園合圍，建筑用地范圍內更有40萬(wàn)平米的原生態(tài)樹(shù)林，高端住宅項目所必須的景觀(guān)資源一個(gè)也不少。在區位上，項目居北四環(huán)內側，臨近機場(chǎng)高速，占地面積超過(guò)100公頃，這賦予了設計師足夠的園林營(yíng)造空間，在北京市的燕莎高端涉外區域，如今已經(jīng)成為地標建筑。這樣的稟賦給了它足夠的價(jià)格想象空間，自2009年以來(lái)，合生霄云路8號一路起飛，在2010年抬升至10萬(wàn)元高度，經(jīng)歷了去年第四季度的市場(chǎng)低點(diǎn)后，在今年上半年蓄勢再發(fā)力，登頂六月高端住宅銷(xiāo)售冠軍，這一業(yè)績(jì)脈絡(luò )，對北京高端物業(yè)市場(chǎng)是一次產(chǎn)品與價(jià)格天際線(xiàn)的拔高，對地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)鼓舞，對樓市政策本身是一個(gè)分析拆解的樣本。
　　須知，自限購令運行以來(lái)，高端物業(yè)市場(chǎng)一直被斷定為“重災區”，以合生霄云路8號為首的高端住宅市場(chǎng)表現應是“不可能的現象”。但是，它確然發(fā)生了，這提醒政策設計者，在“剛性需求”遍布于樓市低、中、高端物業(yè)的形勢下，對于合生霄云路8號、長(cháng)安太和等城市標桿項目的熱銷(xiāo)，應冷靜觀(guān)察，慎重定性，應有都江堰郡守李冰治水“宜疏不宜堵”的思路。
　　高端住宅一反調控者料想的反攻態(tài)勢，也給當前的樓市調控提供了一個(gè)新難題：既有的調控政策未變，但是市場(chǎng)卻迅速在悄然間完成了風(fēng)格轉換。后續，政府可以繼續加碼；或者，對樓市調控一刀切的特征進(jìn)行微調，比如調低不調高，切斷中低端物業(yè)與高端住宅物業(yè)的價(jià)格聯(lián)動(dòng)機制等。
　　在很大程度上，我們期待政府做出第二種的選擇，從而，中低收入者居于安居之屋，改善者居于金茂府，富裕階層居于合生霄云路8號，多方共安，調控目標也漸趨針對、明晰，這才應是“高端住宅反攻”帶來(lái)的價(jià)值思考。