近期關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的公開(kāi)信息很多，甚至有回暖已成定局的論調。房地產(chǎn)回暖的信息可能放出很多錯誤信號�！胺�增長(cháng)”如果導致樓價(jià)反彈，重復2009
年保增長(cháng)帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的空前膨脹，投機需求的卷土重來(lái)，可能帶來(lái)經(jīng)濟和社會(huì )更大的不穩定。
房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖有兩個(gè)特征。第一個(gè)特征，主要是“剛需”購房釋放�！皠傂琛钡亩x，是指沒(méi)有價(jià)格彈性或者價(jià)格彈性很小的房屋需求。嚴格意義上來(lái)說(shuō)，“剛需”是指第一套房的購買(mǎi)需求。只有這類(lèi)需求才可能不論價(jià)格漲跌都不會(huì )改變。在大中城市，新居民的居住需求才是真正的“剛需”。但不論是新畢業(yè)留城的大學(xué)畢業(yè)生，還是城鎮化過(guò)程中進(jìn)城的農民工，在數十倍的價(jià)格和收入比之的“剛需”是無(wú)法釋放的。所以，報道的所謂“剛需”，恐怕還是投資或者投機性的需求了。在對第二套以上的購房的限購的政策沒(méi)有改變的情況下，這些非第一套房的購買(mǎi)大幅增長(cháng)，可能是對調控政策的挑戰。
第二個(gè)特征是樓價(jià)悄悄上漲。有報道顯示，二手房市場(chǎng)一些業(yè)主報價(jià)后，因為注意到有意愿購房者增加，馬上會(huì )提高報價(jià)，幾天之內就上漲數萬(wàn)元。
形成市場(chǎng)化的商品均衡價(jià)格，需要供給，需求和效用最大化三大條件的約束，以投資投機為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于資產(chǎn)類(lèi)市場(chǎng)。投資投機需求沒(méi)有效用最大化的約束，投資是以?xún)r(jià)格差異為“賺錢(qián)”的目標，賺錢(qián)“效用”無(wú)限大，市場(chǎng)價(jià)格不可能通過(guò)實(shí)際供求決定�！百嶅X(qián)需求”在意價(jià)格不斷上漲，價(jià)格需求彈性極高，有推動(dòng)價(jià)格不斷上漲的強烈動(dòng)機，從而破壞了價(jià)格理論中效用達到最大滿(mǎn)足度后需求下降的假設。賺錢(qián)需求屬于效用無(wú)限大，不可能出現與這種無(wú)限需求達到均衡的“供給”水平。理論和實(shí)踐都說(shuō)明，以投資為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能靠增加供給來(lái)調整價(jià)格形成穩定的均衡價(jià)格水平。特別是在銀行信貸的支持下，銀行不斷向“賺錢(qián)需求”提供的信貸，杠桿化放大了投機資金供給，給了價(jià)格上漲源源不斷的動(dòng)力。如果不斷增加“賺錢(qián)需求”的房屋的“供給”，只可能把價(jià)格越推越高。
如果房地產(chǎn)價(jià)格反彈，不僅上一輪房地產(chǎn)泡沫帶來(lái)的還未解決的亂象繼續惡化，還可能造成實(shí)體經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)空心化，進(jìn)一步增大金融風(fēng)險，加大收入分配差距。
去年發(fā)生的不少溫州老板由于資金鏈斷裂而跑路惡性事件，調查顯示大多都因為投資了房地產(chǎn)或相關(guān)資產(chǎn)市場(chǎng)。如果房地產(chǎn)價(jià)格反彈，各方資金包括銀行資金，特別是逐利性強的民間資金立即會(huì )蜂擁而至。須知，實(shí)業(yè)投資的資本平均利潤一般在10％左右，房地產(chǎn)價(jià)格反彈很容易引導投入實(shí)體經(jīng)濟運行的資金變身房地產(chǎn)投資，甚至動(dòng)用本該支持主業(yè)運行的銀行貸款投向房地產(chǎn)以求高回報。如果是為了穩增長(cháng)而放松房地產(chǎn)調控政策，靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)，結果勢必加劇經(jīng)濟的結構性矛盾，加大產(chǎn)業(yè)空心化的風(fēng)險。
不管價(jià)高價(jià)低或者主要是投機性需求，假如購房者是用100％的自有資金，真金白銀購房，并沒(méi)有銀行資金的杠桿化，那房地產(chǎn)回暖應該沒(méi)有風(fēng)險。但如果投機購房是套取銀行資金，則房地產(chǎn)回暖就非�？赡茉杏碌姆康禺a(chǎn)泡沫，最后帶來(lái)銀行的風(fēng)險甚至危機。有報道顯示，近期銀行的壞賬率普遍上升，壞賬來(lái)源都與上一輪房地產(chǎn)信貸以及與房地產(chǎn)相關(guān)的地方融資平臺有關(guān)。
“以資產(chǎn)價(jià)格泡沫為特征”的經(jīng)濟危機，是上世紀90年代以來(lái)世界上發(fā)生的經(jīng)濟危機的特征。比如，日本的危機、亞洲危機，2008年爆發(fā)的美國危機，近期西班牙銀行的危機，實(shí)際上都是銀行的房地產(chǎn)信貸危機，并非國家債務(wù)危機�；赝鼛资陙�(lái)爆發(fā)的經(jīng)濟危機，多半都是房地產(chǎn)作為投資品推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格過(guò)度膨脹致使泡沫破滅而引發(fā)的。
正因為如此，樓價(jià)反彈，房地產(chǎn)投資再次贏(yíng)得暴利，那些用不合法手段套取銀行資金的群體，將獲取大大超過(guò)市場(chǎng)資本平均收益的回報率。這將大幅度拉開(kāi)與一般收入群體的收入差距，也拉大與一般實(shí)體經(jīng)濟投資的收入差距。對于真正的房屋“剛需”群體，這無(wú)疑雪上加霜，也將大大沖擊并抵消由城鎮化帶來(lái)的農民轉化為城鎮居民的消費增長(cháng)。
由此可知，“房地產(chǎn)回暖顯示房地產(chǎn)價(jià)格觸底反彈”、“穩增長(cháng)房產(chǎn)調控政策應放松”等觀(guān)點(diǎn)，實(shí)際上是仍停留在房地產(chǎn)是投機和投資為主的市場(chǎng)定位上。這個(gè)定位存在極大的困惑。因為這隱含了房地產(chǎn)調控只是促使樓價(jià)階段性下降的意思，而這完全背離了引導房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸居住為主的基本屬性、促使樓市回到正常發(fā)展水平的宗旨。
筆者為此認定，當下應努力使引導房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸居住為主的調控終極目標長(cháng)期化，制度化，可行的辦法是實(shí)施房產(chǎn)稅，短期政策是限購不如限貸。只要銀行不向第二套以上的購房者提供信貸，非“剛需”購房勢頭再旺也不會(huì )有太大風(fēng)險。至于穩增長(cháng)，應在穩定有效投資增長(cháng)上做足文章。