2012年7月7日，中共中央政治局常委、國務(wù)院總理溫家寶在江蘇省常州市調研時(shí)強調，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調控仍然處在關(guān)鍵時(shí)期，調控任務(wù)還很艱巨。必須堅定不移做好調控工作，把抑制房地產(chǎn)投機投資性需求作為一項長(cháng)期政策，決不能讓房?jì)r(jià)反彈……
毫無(wú)疑問(wèn)，溫家寶總理在常州“不讓房?jì)r(jià)反彈”的講話(huà)，給之前部分地區出現的“房地產(chǎn)回暖說(shuō)”澆了一瓢冷水。2012年7月10日，住建部調研地方限購政策，如變相放松將被問(wèn)責。
部分地方現復蘇跡象
今年3月以來(lái)，在不少地方微調樓市調控政策的刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了明顯的復蘇跡象。國家統計局最新公布的數據顯示，2012年1-5月份，全國商品房銷(xiāo)售面積約2.9億平方米，同比下降12.4%，降幅比前4月縮小1個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售額1.7萬(wàn)億元，同比下降9.1%，降幅縮小2.7個(gè)百分點(diǎn)。特別是此前成交量低迷的一線(xiàn)城市，5月住宅市場(chǎng)交易量均大幅反彈，“紅五月”名副其實(shí)。北京新建商品住宅和二手住宅成交量環(huán)比4月分別上漲34.2%和27.2%，其中新建商品住宅成交量更是突破萬(wàn)套，創(chuàng )下去年2月限購以來(lái)的最高紀錄。
從調控政策層面上看，截止到2012年7月2日，全國共有52個(gè)城市調控微調，45個(gè)城市通過(guò)，7個(gè)城市叫停。從成交量看，全國主要城市銷(xiāo)售成交火爆，市場(chǎng)底部呈現。從經(jīng)濟層面上看，保增長(cháng)經(jīng)濟的背景下，房地產(chǎn)是拉動(dòng)GDP的火車(chē)頭和政府財政重要經(jīng)濟來(lái)源。從房企資金層上看，上半年大房企和上市房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)火爆及拿地惜金策略等開(kāi)拓新的融資渠道下，獲得大量的現金，房?jì)r(jià)缺乏下降空間。
房?jì)r(jià)合理回歸要落到實(shí)處
實(shí)際上，今年上半年中央出臺了多項房地產(chǎn)調控政策：一是行政手段。45個(gè)限購城市，600多個(gè)限貸城市，30個(gè)城市限價(jià)。二是稅收手段。600多個(gè)城市二手營(yíng)業(yè)稅和2個(gè)城市開(kāi)征房產(chǎn)稅,嚴格執行房地產(chǎn)增值稅。三是市場(chǎng)手段。保障性住房十二五期間建設3600萬(wàn)套總量和價(jià)格控制目標宣布城市達到657個(gè)，一房一價(jià)，打擊捂盤(pán)惜售。四是金融手段。自去年11月份以來(lái)，央行采取了兩次降息和三次降準的措施、土地抵押和融資限制。五是房貸手段。首套首付由20%上調30%再上調到40%，七折利率取消，二套由30%上調50%再上調到60%，三套停貸，開(kāi)發(fā)與地產(chǎn)及個(gè)人貸全面收緊。六是土地手段。提高拿地門(mén)檻,首付50%；打擊囤地，空置土地和小產(chǎn)權房及禁止新建別墅項目。
然而，2012年已過(guò)半，部分房地產(chǎn)調控政策卻悄無(wú)聲息地退出了歷史舞臺。與2011年全國657個(gè)城市宣布年度房?jì)r(jià)控制目標的盛況形成反差的是，2012年迄今為止，對外公布了年度房?jì)r(jià)控制目標的城市寥寥無(wú)幾。在住建部關(guān)于今年房地產(chǎn)調控任務(wù)的文件中，也尋覓不到這項政策的蹤影。數據顯示，自2011年9月始，這100個(gè)城市的整體房?jì)r(jià)已經(jīng)連續9個(gè)月環(huán)比下跌，直至2012年6月出現反彈。
按目前態(tài)勢來(lái)說(shuō)，具體房?jì)r(jià)控制目標雖然已經(jīng)被淡化，
但“房?jì)r(jià)合理回歸”曾一度被政府反復提及，而在6月份房?jì)r(jià)出現同比止跌之后，四部委輪番站出來(lái)表態(tài)，核心依舊只有一個(gè)，即堅持房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策不動(dòng)搖。說(shuō)明中央政府當前對于市場(chǎng)調控的態(tài)度依然十分嚴謹，近期雖無(wú)政策繼續從緊的可能，但也無(wú)明顯放松的傾向。
建立長(cháng)效機制才是根本
從國家統計局2012年上半年70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)來(lái)看，同比環(huán)比都是下降的，只有1月份同比房?jì)r(jià)是上漲的，這說(shuō)明限購限貸政策確實(shí)起到了一定效果。2012年5月開(kāi)始，全國主要城市成交上升，部分城市房?jì)r(jià)上漲，6-7月，全國多個(gè)城市爆發(fā)“地王”，土地市場(chǎng)回暖趨勢非常明顯。說(shuō)明目前房地產(chǎn)調控政策漏洞多，顯然靠限購限貸具有行政色彩的干預手段，只可短期內控制房?jì)r(jià)上漲，可謂“治標不治本”，必須要靠房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制和長(cháng)期性的政策調整，并且
“多管齊下”，方可徹底根治中國房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題。
一是逐步建立和完善中國城鎮住房體系。這意味著(zhù)要通過(guò)多條途徑保持市場(chǎng)供應，增加豐富產(chǎn)品供給來(lái)源。首先要加快廉租房、公租房建設。擴大廉租房和公租房受益范圍。其次，繼續投資建設經(jīng)濟適用房和推出限價(jià)房。再次，繼續嚴格實(shí)施90/70政策，增加中小普通住宅戶(hù)型房源。最后，加大住宅土地和商品房供應及打擊囤地等空置房，增加商品房實(shí)際有效的房源。
二是逐步取消中國商品房預售制度。因能解決開(kāi)發(fā)商資金鏈的50%資金，商品房的預售已是推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的關(guān)鍵因素之一。筆者建議，如果改成現房銷(xiāo)售，或者沒(méi)有達到預售要求樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商不能銷(xiāo)售或收取定金，這樣便能遏制房?jì)r(jià)上漲的預期。
三是調整稅費分配制度。由于財政分配不平衡，房地產(chǎn)成為地方政府的最大財政收入來(lái)源。地方政府財政收入60%上交繳中央，留給地方政府的財政不到一半，卻承擔著(zhù)60%的財政支付壓力。地方政府財政負擔過(guò)重，導致把房地產(chǎn)當成“提款機”，把土地當成“印鈔機”。
四是改革中國土地制度。地方政府對土地財政的依賴(lài)，是造成房?jì)r(jià)上漲最重要的原因。自2003年經(jīng)營(yíng)性用地實(shí)行招拍掛制度后，出現很多“地王”，致使土地價(jià)格上漲幅度遠遠高于房?jì)r(jià)，房?jì)r(jià)很難再降下來(lái)。一些官員在任期內為提高政績(jì)，通過(guò)招拍掛提前超額將土地指標賣(mài)光，造成開(kāi)發(fā)商大量囤地以備土地升值，有些開(kāi)發(fā)商儲備的土地居然可用10年或20年。地方政府和開(kāi)發(fā)商的關(guān)系可謂盤(pán)根交錯。因此，可通過(guò)增加土地供應方式，減少土地“招拍掛”。同時(shí)對囤地的開(kāi)發(fā)商一定要嚴懲，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運行起來(lái)。
五是完善中國房地產(chǎn)項目資本金制度和貨幣政策等。自2009年中國房地產(chǎn)項目資本金從35%下降20%，全國各個(gè)城市的爛尾樓大量的消失了，只要是房子都能賣(mài)到好價(jià)錢(qián)，全民炒房。當年中國樓市房?jì)r(jià)暴漲，地價(jià)也同時(shí)暴漲。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱，房地產(chǎn)投資趨于不理性，房地產(chǎn)泡沫呈現。顯然，房地產(chǎn)項目資本金一下降到20%，給開(kāi)發(fā)商額外增加一大筆流動(dòng)資本，房市怎么不可能瘋狂。應該注意市場(chǎng)變化，及時(shí)將房地產(chǎn)項目資本金上調到30%或35%。
同時(shí)，要完善和合理實(shí)施貨幣政策供應，實(shí)時(shí)進(jìn)行調節，減輕貨幣超發(fā)帶來(lái)的負面影響。中國經(jīng)濟一出現問(wèn)題，要么印鈔票，要么實(shí)施大規模經(jīng)濟刺激計劃，這是非常危險的宏觀(guān)經(jīng)濟政策措施。筆者認為，必須謹記貨幣的兩面性，一面天堂，一面地獄�！�