在房地產(chǎn)調控政策不加碼前提下，下半年房地產(chǎn)投資有望企穩回升。這種判斷的變數來(lái)自于房?jì)r(jià)的局部性、階段性反彈引發(fā)更為嚴厲的調控政策力度加碼。如果這種情況出現，房地產(chǎn)投資預計會(huì )繼續回落，增速可能回落到10%以下，這需要在房地產(chǎn)以外的投資領(lǐng)域以及內需領(lǐng)域采取更有力度的舉措，來(lái)對沖房地產(chǎn)投資回落對經(jīng)濟增長(cháng)的負面影響，促進(jìn)宏觀(guān)經(jīng)濟的企穩回升。
下半年值得關(guān)注的走勢是：兩次降息的效應、被抑制需求的自然釋放和季度性因素的疊加，是否可以在房地產(chǎn)調控政策基調沒(méi)有明顯改變的前提下，平穩推動(dòng)房地產(chǎn)成交量增速由負轉正、觸底反彈。
基于當前房地產(chǎn)調控政策對于高房?jì)r(jià)和財富分配負面影響的謹慎態(tài)度，預期下半年房地產(chǎn)調控政策的基調不會(huì )出現明顯變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整動(dòng)力和波動(dòng)將更多地來(lái)源于自發(fā)性的、階段性的被抑制剛性需求的逐步釋放等，如果延續此前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的規律，則房地產(chǎn)銷(xiāo)量在二季度由負轉正基礎上有望在三、四季度企穩回升。伴隨銷(xiāo)量的回升，從此前的房地產(chǎn)波動(dòng)規律看，房地產(chǎn)新開(kāi)工和投資增速也有望在三季度觸底、四季度企穩回升，全年房地產(chǎn)投資增速有望保持在15%至20%之間。
中國房地產(chǎn)市場(chǎng)15年的發(fā)展歷史上，累計有5年處于房地產(chǎn)市場(chǎng)改革試水和方案準備完善階段，7年處于緊縮狀態(tài)，1年處于放松狀態(tài)，從這些歷史看，除非出現顯著(zhù)的外部經(jīng)濟沖擊，不同程度的調控是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的常態(tài)格局，調控的決策邏輯則是平衡經(jīng)濟增長(cháng)和財富分配、社會(huì )影響等。本輪調控的歷程顯示決策者的目標取向可能已經(jīng)更為關(guān)注財富分配和社會(huì )影響，這也意味著(zhù)決策者對經(jīng)濟增長(cháng)回落更多地傾向于運用房地產(chǎn)投資以外的帶動(dòng)工具和措施，當前的房地產(chǎn)調控政策基調短期內預計不會(huì )改變。
從中國房地產(chǎn)的發(fā)展歷程看，中國的房地產(chǎn)周期更多體現出來(lái)的是一個(gè)典型的數量型周期而非價(jià)格周期。其一，2000年至2011年間，房地產(chǎn)新開(kāi)工量擴張7倍，成交量擴張6.5倍，房?jì)r(jià)上漲2.5倍，而同期M
2規模擴大6.2倍，這意味著(zhù)貨幣擴張的效果主要體現在房地產(chǎn)開(kāi)工量和成交量而非房?jì)r(jià)的影響上。其二，與房?jì)r(jià)波動(dòng)相比，成交量波動(dòng)對中游產(chǎn)業(yè)鏈和整個(gè)生產(chǎn)結構的影響更為顯著(zhù)，能夠放大或收縮生產(chǎn)活動(dòng)，從而導致經(jīng)濟周期的起伏。
從中國房地產(chǎn)投資的區域分布來(lái)看，東、中、西部房地產(chǎn)投資占全國的比重大致為60%、20%、20%。從具體調整政策和影響看，由于2010年以來(lái)的房地產(chǎn)調控對東部省市房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊更大，直接導致該區域房地產(chǎn)銷(xiāo)售和投資下滑的幅度更大，這也是2012年以來(lái)房地產(chǎn)投資回落的主要原因之一。然而，目前來(lái)看東部省市房地產(chǎn)銷(xiāo)售已率先于2012年一季度觸底，投資也將于二、三季度企穩回升，但是考慮到中西部在三季度仍有較大可能維持當前的下滑態(tài)勢，總體上，2012年的房地產(chǎn)投資在三季度企穩、四季度回升的概率較大。