過(guò)去十年房?jì)r(jià)上漲的歷史，就是“房屋供應過(guò)剩論”持續延燒的歷史。某些負責或參與房地產(chǎn)業(yè)監管的行政部門(mén)，是這種過(guò)剩論的倡導者或支持者。它們借用一些片面的統計數據，不斷地作出“房屋供應業(yè)已過(guò)�！钡呐袛�，并據此頻繁地對房地產(chǎn)業(yè)展開(kāi)“預調”和“微調”。的確，城市化飛快展開(kāi)的這種“大陣仗”，可能很少有人親身經(jīng)歷過(guò)，因而，不能指望任何人從一開(kāi)始就有正確的認識。然而，我們的悲劇在于，如果某些部門(mén)和某些領(lǐng)導的認識不能進(jìn)步，則大家就永遠只能在政策的框框內打轉。而政策的制定缺乏周密思考和長(cháng)遠部署，任憑主觀(guān)印象辦事；政出多門(mén)，思維膚淺，舉措輕率，相互矛盾；不是一日如此，而是長(cháng)期如此。房地產(chǎn)調控中的種種教訓，值得予以認真總結。
　　對于供求數量的判斷，是一件復雜而又充滿(mǎn)爭議的事情；即使專(zhuān)業(yè)的經(jīng)濟學(xué)者，往往也并不知道如何下結論�？墒�，我們經(jīng)�？吹�，一些人把供應量或需求量除以或乘以人口數目，或者把產(chǎn)量與歷史數據一比較，或者簡(jiǎn)單地觀(guān)察一下庫存數據，結論就出來(lái)了。他們自信得很，果斷得很，行動(dòng)也格外迅速。在一些工業(yè)專(zhuān)家的領(lǐng)導下，一些政府部門(mén)具有控制供應量的悠久傳統和特殊嗜好。記得五六年前，當銅價(jià)剛開(kāi)始上漲時(shí)，國內業(yè)界一片不解，許多人都在困惑地發(fā)問(wèn)：“銅的供應并不緊張�。�？”結果是銅價(jià)大漲特漲。又如，在多晶硅價(jià)格經(jīng)歷了瘋狂上漲之后，數年前開(kāi)始暴跌，部分國內生產(chǎn)企業(yè)陷入了經(jīng)營(yíng)困難之中；這時(shí)，工信部就開(kāi)始出面約談企業(yè)，搞什么“行業(yè)準入”，約束產(chǎn)量，限制競爭。殊不知，這個(gè)“跌價(jià)——競爭——優(yōu)勝劣汰”的過(guò)程正是市場(chǎng)經(jīng)濟展現其良性作用的大好時(shí)候，企業(yè)的體質(zhì)正是在這個(gè)階段才真正得以提高的。妄圖取消這個(gè)階段的人，是完全不理解市場(chǎng)經(jīng)濟的。
　　回到房地產(chǎn)業(yè)。我們可以發(fā)現，“房屋供應過(guò)剩論”其實(shí)一直在指導著(zhù)調控工作。由于有了這個(gè)基本判斷，土地供應遭到嚴格控制，開(kāi)發(fā)商的正常融資活動(dòng)則很早就被限制起來(lái)了。政策制定者們認定，房?jì)r(jià)走勢隨時(shí)會(huì )逆轉；一旦逆轉發(fā)生，暴跌就會(huì )上演，銀行隨之就會(huì )陷入麻煩之中。所以，房?jì)r(jià)越是上漲，他們就越發(fā)焦慮和恐懼，于是就越發(fā)限制供應；越發(fā)限制供應，則房?jì)r(jià)就越發(fā)上漲；惡性循環(huán)就這樣發(fā)生了。在一個(gè)很長(cháng)的時(shí)期內，需求被忘記了。在好心的親民政策之下，政府似乎不“忍心”限制按揭貸款的發(fā)放，需求管理政策與供給管理政策不是配對的；恰恰相反，“控制供應”與“放開(kāi)需求”相配對，計劃與市場(chǎng)就以這種最為錯誤的方式“結合”起來(lái)了。結果是，供應長(cháng)期地落跑在需求的后面。
　　限購政策實(shí)行以來(lái)，投機性的需求終于暫時(shí)得到了遏制。然而，過(guò)剩論在這種情況下又取得了新的表現形式，這就是所謂“穩定房?jì)r(jià)”的政策。前期的提法是“抑制房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲”；如今的政策目標則是“軟著(zhù)陸”。政府設想了一條緩慢下降的價(jià)格曲線(xiàn)，并且要動(dòng)用行政力量來(lái)實(shí)現它。順便強調一下，“價(jià)格變動(dòng)要緩慢”，這種未經(jīng)深思熟慮的膚淺意圖，如今已經(jīng)在廣泛地影響著(zhù)我國經(jīng)濟政策的制定。人民幣的緩慢升值催生了資產(chǎn)大泡沫，傷害了經(jīng)濟發(fā)展的后勁；要求股票價(jià)格走勢平穩的政策也已經(jīng)嚴重打擊了投資者的積極性；現在，這種思想又用來(lái)管理房?jì)r(jià)的下跌。
　　具體辦法仍然是控制房屋的供給。大批國有企業(yè)已被勒令退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。諸多措施當中最令人叫絕的，則是限制房屋二級市場(chǎng)的成長(cháng)，限制房屋的賣(mài)出。具體辦法是增加征繳各種稅費，尤以開(kāi)征房產(chǎn)交易營(yíng)業(yè)稅的舉措最為典型。這一政策實(shí)際上在調控初期就推出了。2005年，政府規定，凡是購房后持有不足2年就賣(mài)出的，全額（5.6%）繳納營(yíng)業(yè)稅；超過(guò)2年的，免征營(yíng)業(yè)稅。在最近的這輪調控中，這一政策的錯誤不僅沒(méi)有被覺(jué)察，上述最短持有期反而被延長(cháng)到了5年。這條政策的含義為，面對這些年間房產(chǎn)大牛市的形勢，政府公開(kāi)地、強制性地鼓勵業(yè)主捂盤(pán)和囤積，防止那些非自用的多余房屋回吐到二級市場(chǎng)上，防止它們流轉到需要住房的人們手中！房?jì)r(jià)飛漲，就要打擊囤積，疏通流通渠道，怎么能鼓勵和強制房主囤積居奇呢？這是促使房?jì)r(jià)上漲的方法，而不是降低房?jì)r(jià)的方法。這條政策反過(guò)來(lái)如下：2年（或5年）內出售房屋，免除營(yíng)業(yè)稅，過(guò)期則要全額征收。假如作這樣的規定，倒還靠譜一點(diǎn)兒�？紤]到這些年政府和全社會(huì )試圖遏制房?jì)r(jià)的強烈愿望，這種南轅北轍的政策是什么意思呢？這難道不是自己在跟自己較勁兒?jiǎn)�？這種水平的政策，讓人懷疑在相關(guān)政策的制定者們中間，如今究竟有沒(méi)有專(zhuān)業(yè)經(jīng)濟學(xué)者參與其中？一位供職于中央政府的參謀人士，不久前主動(dòng)吐露了他的心聲：“應將現行的‘限買(mǎi)’政策改為‘限賣(mài)’政策……若買(mǎi)房后一年就賣(mài)，國家收繳差價(jià)的95%；兩年后賣(mài)，收繳差價(jià)的85%；以此類(lèi)推，隨時(shí)間遞減�！边@位參謀也許恰巧對上述政策出臺的原因提供了一個(gè)說(shuō)明。這種理論錯誤的性質(zhì)和程度是極為嚴重的，是不可容忍的；這已經(jīng)超出了學(xué)術(shù)討論的底線(xiàn)，違背了最為簡(jiǎn)單的經(jīng)濟法則。任用這樣的人來(lái)制定經(jīng)濟政策，與調陳永貴進(jìn)京、讓張鐵生當模范有什么區別呢？
　　房屋二級市場(chǎng)就這樣被五花大綁起來(lái)了。據統計，各種稅費現在已經(jīng)占到房?jì)r(jià)的30%～40%。過(guò)去十年間囤積在購房者手中的房屋如今被牢牢地鎖在籠中；想買(mǎi)房子的“剛需族”，只好去追逐那些已經(jīng)因此而減少了的房源。一個(gè)國家的經(jīng)濟政策，就這樣不分青紅皂白地、長(cháng)期地、一以貫之地限制商品供應。政府懲罰開(kāi)發(fā)商，懲罰炒房者，其實(shí)這樣的政策大大保護了他們，尤其是保護了那些既得利益者，妨害了業(yè)內的公平競爭。城市化還要繼續，可未來(lái)可獲得的房源并沒(méi)有如期增長(cháng)。在觀(guān)望了兩年之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)現在又復歸上升，這也就很容易理解了。
　　“軟著(zhù)陸”的如意算盤(pán)是荒唐可笑的。這就好比一個(gè)人生了重病，有人卻說(shuō)：既然病了，干脆就多病些日子吧！衡量資產(chǎn)泡沫，不僅要看價(jià)格的漲幅，還要看價(jià)格在高位持續的時(shí)間和成交量。房?jì)r(jià)在高位呆得越久，則金融風(fēng)險就越大。反之，如果取消種種限制供應和交易的政策，任由房?jì)r(jià)下跌，那么，市場(chǎng)就會(huì )在低位迅速重歸活躍，房地產(chǎn)業(yè)對建筑、建材、裝潢等眾多行業(yè)的帶動(dòng)作用就會(huì )得以繼續。
　　一個(gè)行業(yè)上升了，國家不要見(jiàn)財起意，推波助瀾，還美其名曰“宏觀(guān)調控”。這不是調控，而是恰恰忘記了調控，忘記了調控者的正當責任。假如出于保護銀行的理由，不叫房?jì)r(jià)發(fā)生應有的下跌，這是不對的，這對廣大消費者是極為不公正的；這也不是“愛(ài)護”金融業(yè)的正確方法。不能把社會(huì )公眾分為兩類(lèi)人，一類(lèi)人有權享受大幅度的優(yōu)惠性住房，另一類(lèi)人則只能貸款購買(mǎi)高價(jià)房屋。這是“錯誤政策引起錯誤政策”的一個(gè)典型例子。政府的政策意圖有時(shí)候實(shí)在令人困惑。如果的確想把房?jì)r(jià)降下來(lái)，根據本期和前一期的論述，辦法其實(shí)相當簡(jiǎn)單，首要之點(diǎn)則在于糾正過(guò)去的一些錯誤政策�，F在就看相關(guān)部門(mén)是否愿意這樣做了。