中國社科院財經(jīng)戰略研究院“住房問(wèn)題研究”課題組近日發(fā)布《中國住房發(fā)展(2012年中)報告》，稱(chēng)上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢仍處在調控和預測的調控目標區間，但近期呈現回暖的偏離“軟著(zhù)陸”目標的趨勢，為此在金融信貸政策上建議取消首套房貸利率優(yōu)惠。不得不說(shuō)，這是迄今為止在市場(chǎng)各方提出的各種促進(jìn)樓市健康發(fā)展藥方中副作用最大的一個(gè)，其副作用大到讓那些最期待強化房地產(chǎn)調控的民眾都無(wú)法接受的程度。
　　從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)運行的實(shí)情來(lái)看，央行等監管部門(mén)對包括首套房利率在內的個(gè)人住房貸款的政策引導和審慎性監管，符合公眾預期，助力我國房地產(chǎn)調控取得了積極成效：樓價(jià)松動(dòng)、固定資產(chǎn)投資下降、投資性需求基本得到遏制。這實(shí)際上意味著(zhù)首套房貸利率在特殊時(shí)期作為“宏觀(guān)調控工具”的使命已經(jīng)完成，理應恢復首套房貸優(yōu)惠利率的“國民福利工具”，加大首套房貸的優(yōu)惠力度，讓利于民，而不是相反。
　　隨著(zhù)國內外經(jīng)濟環(huán)境的變化，我國的房地產(chǎn)調控也步入了新階段，在調控已取得積極成果的基礎上，按照中央政府有保有壓、適時(shí)預調微調的統一部署，向首次置業(yè)者穩步“定向寬松”實(shí)施房貸利率七折優(yōu)惠，還原首套房貸利率政策本來(lái)面目——國民福利工具，實(shí)已變得非常急迫。盡管隨著(zhù)商業(yè)銀行自主定價(jià)權的放開(kāi)、利率市場(chǎng)化啟動(dòng)和息差收窄，購房者要想如2010年4月新國十條發(fā)布前那樣以完全市場(chǎng)化方式享受七折利率已非常困難。自央行文件重申首套房貸七折利率以來(lái)，迄今只有廣東華興銀行等少數幾家銀行提供了房貸七折利率的機會(huì )，但首套房貸利率政策微調的時(shí)間窗口已悄然打開(kāi)。
　　據有關(guān)機構粗略估算，截至一季度末，全國個(gè)人住房抵押貸款存量和增量房貸如果都從基準利率或上浮后的1.1倍利率降至七折利率，則帶來(lái)的房貸利息減少額約為1500億元，理論上相當于為“剛需”購房者減負1500億，非常有助于刺激國內消費和減輕首次置業(yè)者的資金壓力。而對房貸金融機構來(lái)說(shuō)，由于個(gè)人住房抵押貸款只占其全部貸款余額比例的12%左右，首套房貸款所占的比例更少，將個(gè)人首套房貸款利率下浮定為基準利率的0.7倍，盡管對金融機構凈利潤會(huì )有一些影響，但不會(huì )太大。這為當下有關(guān)部門(mén)對首套房貸利率的定向寬松政策微調提供了基礎。
　　事實(shí)上，為“剛需”減負和拉動(dòng)消費，只是首套房貸優(yōu)惠利率不該取消的基礎原因之一，對首套房貸利率工具的角色定位偏差（將其視為房地產(chǎn)調控工具而不是像多數國家那樣將之視為國民福利）及隨之帶來(lái)的“社會(huì )不公”、“權力尋租”，才是對之必須予以立法保證的核心原因、內在動(dòng)因。一言以蔽之，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，如果不將首套房貸利率由“房地產(chǎn)調控工具”變身“國民福利”系數，首次置業(yè)“剛需”者的真實(shí)權利就無(wú)法保證。
　　進(jìn)而言之，首套房貸款利率上下變化和樓價(jià)漲跌并無(wú)直接關(guān)系，也無(wú)關(guān)乎房地產(chǎn)調控政策的松緊；從其影響的人群看，也只應與國民福祉相關(guān)，將首套房貸利率上下浮動(dòng)視為房地產(chǎn)調控的政策工具使用本身就是錯誤的，其最終傷害的是最需要改善居住條件的首次置業(yè)者�？紤]到我國經(jīng)濟增速在下行、保障房建設困難重重、房地產(chǎn)調控政策將住房定位在居住屬性而非投機屬性上，在經(jīng)濟調結構和堅持房地產(chǎn)調控不動(dòng)搖的前提下，房貸尤其是首套房貸政策的微調，不管是在經(jīng)濟上，還是在政治上都是具有遠見(jiàn)的。
　　當然，為保障房貸金融機構的利益，如果因實(shí)施首套房定向寬松優(yōu)惠利率政策，出現存貸款利率倒掛、金融機構經(jīng)營(yíng)成本顯著(zhù)攀升等極端現象，政府可考慮出臺相關(guān)補貼政策，或在核心資本充足率、不良率等監管指標上區別對待。這非但不與利率市場(chǎng)化相悖，反而是建立在社會(huì )公正基礎上的真正的市場(chǎng)化。