對商品房市場(chǎng)以行政方式管制，深圳正擬對保障性住房進(jìn)行“限售”管理。
　　據傳媒報道，正待審批頒布的《深圳市住房保障制度改革綱要》提出構建“保障房?jì)炔苛鬓D(或稱(chēng)封閉運作)機制”，深圳的保障性住房或將不能和商品房一樣進(jìn)行租售，而只能租售給保障性群體。如此，深圳將成為全國第一個(gè)保障房“封閉運作”的城市。
 　　而深圳市現行的保障房制度規定，符合條件的居民購買(mǎi)與持有經(jīng)適房5年后可以上市，持有安居房10年后可申請完整產(chǎn)權。
　　看罷這則簡(jiǎn)短的新聞，筆者的第一反應是，深圳市保障房制度建設正在朝著(zhù)正本清源的正確方向前行，對既往不合理的政策設計進(jìn)行糾錯；而翻看一下各網(wǎng)站新聞報道后面的網(wǎng)友留言，大多數的觀(guān)點(diǎn)認為政策制定“早該如此”，也說(shuō)明各方對此多有共識。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲與普通居民收入水平嚴重不匹配的事實(shí)，已經(jīng)成為制約中國經(jīng)濟社會(huì )和諧公平與可持續健康發(fā)展的重要不穩定因素之一。政府宏觀(guān)調控以圖抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，而政策與供、求各方利益博弈中同時(shí)引發(fā)了對如何理性、正確認識房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的廣泛討論，從目前取得的共識來(lái)看，成熟的、多層次的房地產(chǎn)產(chǎn)品體系應當包括商品房、保障房（包括經(jīng)濟適用房、安居房、公租房等）等不同的類(lèi)型，而不同的房屋形態(tài)的產(chǎn)品類(lèi)型應當分別具有不同的市場(chǎng)生成與交易體系。
　　事實(shí)上，如果說(shuō)對于商品房究竟是屬于市場(chǎng)中的“普通商品”還是屬于關(guān)系國計民生、具有安居功能因而需要一定限定的“特殊商品”這一功能定位還存在爭議的話(huà)，那么，目前各方對于保障房的功能屬性定位則日漸取得共識，其核心要點(diǎn)在于：保障房屬于政府補貼性質(zhì)的福利性住房，是具有社會(huì )保障性質(zhì)、承擔社會(huì )收入再分配功能的“準公共物品”。而“公共物品”不同于“私人物品”，其在使用、產(chǎn)權擁有以及權屬流通等方面應該有著(zhù)區別于商品房的不同的制度設計。
　　與商品房一樣，作為有欠規范而需要綜合治理的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的一部分，保障房市場(chǎng)因為制度設計方面的諸多缺陷而時(shí)有負面信息傳出，同樣凸顯出發(fā)展中的一些困境。按照目前各地執行的相關(guān)政策，具有權屬轉讓功能的保障房普遍被定性為只在一定時(shí)期內限制流通的商品房，基本上是作為一項福利一次性地將權屬完全分配給購房者，在購房者居住、擁有不算太長(cháng)的時(shí)間以及滿(mǎn)足一定的不太嚴格的條件之后即可作為完全的商品房進(jìn)行流動(dòng)，這一事實(shí)使得保障房實(shí)際上具備更多商品房屬性而失去了“保障”的性質(zhì)。由于購房成本方面的巨大差異，這一政策加之一些地方政府分配過(guò)程中的不規范行為，使得保障房購置與交易環(huán)節出現了大量的權力尋租行為，而急待改革。其求解之法，除了各方強烈呼吁的對申請人進(jìn)行嚴格資格審核、強化監管進(jìn)行陽(yáng)光化操作、對違規者進(jìn)行嚴厲處罰以增大其違規成本等治標措施之外，越來(lái)越多的聲音呼吁從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度優(yōu)化這一源頭入手進(jìn)行治本�！渡钲谑凶》勘Ｕ现贫雀母锞V要》中提出對保障房進(jìn)行“限制流通”的規定，則無(wú)疑是順應這一呼聲進(jìn)行制度頂層設計的正確舉措。
　　從報道來(lái)看，深圳的此項改革綱要沒(méi)有提及具體的實(shí)施性安排，我們在等待細則出臺的過(guò)程中也期待著(zhù)其他地方政府進(jìn)行政策的跟進(jìn)與效仿。同時(shí)筆者也在此提出可流通保障房產(chǎn)權方面的設計建議，這一建議應該能夠對建立公平的保障制度具有參考意義，具體是：可以考慮由個(gè)人或家庭與地方政府共同擁有房屋產(chǎn)權，產(chǎn)權比例可按房屋成本中個(gè)人與政府對購置成本的分擔程度進(jìn)行確定以體現公平；同時(shí)，在產(chǎn)權收益與流動(dòng)方面進(jìn)行限定，其核心是房屋滿(mǎn)足條件重新出售時(shí)可以按商品房市場(chǎng)定價(jià)，但出售對象必須同樣是被保障對象，出售時(shí)的增值部分應當按產(chǎn)權比例由個(gè)人與地方政府分享。此外，購房者在擁有經(jīng)適房期間不能購置商品房，如欲購置，則必須放棄（售出）其所擁有的經(jīng)適房產(chǎn)權。這些規定的目的，是對經(jīng)適房進(jìn)行完全的“去投資功能化”，又可以保證一定的流動(dòng)性，可以打破有騙購圖謀者對經(jīng)適房的暴利預期，讓騙購行為無(wú)利可圖并且可能還需支付失去市場(chǎng)購房的機會(huì )成本。如此可以真正從源頭遏制保障房市場(chǎng)的尋租行為，讓保障房真正實(shí)現最大范圍內保障低收入群體的“本源性”功能目標。