商業(yè)地產(chǎn)像七月的天氣火了起來(lái)。
　　由于樓市調控新政密集出臺，一系列舉措令住宅市場(chǎng)迅速降溫，然而，商業(yè)地產(chǎn)卻迎來(lái)另外一番景象。商業(yè)租售價(jià)格開(kāi)始全線(xiàn)提升，同時(shí)伴隨著(zhù)很多投資熱錢(qián)的涌入，甚至以往單純做住宅開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，近期也有意涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。于是，有地產(chǎn)大佬放言；過(guò)去十年是住宅時(shí)代，未來(lái)十年屬于商業(yè)地產(chǎn)。國內開(kāi)發(fā)商也經(jīng)常在互問(wèn)，你做商業(yè)地產(chǎn)了嗎？似乎你還沒(méi)有做，那你就不是一個(gè)完整的開(kāi)發(fā)商。更有開(kāi)發(fā)商干脆直言：“誰(shuí)擁有城市綜合體，誰(shuí)就擁有城市的未來(lái)”。
　　于是，我們看到了商業(yè)地產(chǎn)大干快上的場(chǎng)面。改變傳統的“售房”觀(guān)念，以制造“金融產(chǎn)品”的方式開(kāi)發(fā)及運營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，創(chuàng )造更高的商業(yè)價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式大行其道。有開(kāi)發(fā)商認為，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“金融產(chǎn)品化”是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的長(cháng)遠趨勢，也將是中國商業(yè)地產(chǎn)正常、良性發(fā)展的唯一出路。在這樣的理念下，在許多商業(yè)地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，其前期都會(huì )以“產(chǎn)權式商鋪”等概念大肆炒作，但在進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段后卻變得面目全非。因為這類(lèi)概念或模式常常被一些開(kāi)發(fā)商當作物業(yè)促銷(xiāo)手段濫用，給商業(yè)項目的后期運營(yíng)造成了諸多負面影響，影響了對中小投資者的回報，觸發(fā)了中小投資者與開(kāi)發(fā)商之間越來(lái)越多的糾紛。有的還演變?yōu)樯虡I(yè)欺詐。
　　在這一模式的忽悠下，加上調控新政的“火力點(diǎn)”主要瞄準住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)并沒(méi)有區分二套房和三套房政策，在首付款為五成的基礎上，商業(yè)地產(chǎn)仍可享受基準利率優(yōu)惠，所以部分地區商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)租售比出現倒掛，商業(yè)地產(chǎn)的出租回報遠高于住宅，一些一、二線(xiàn)城市的商鋪，臨街的門(mén)面賣(mài)到了每平方米幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)，可是投資者依然趨之若鶩。
　　商業(yè)地產(chǎn)具有高投入、高產(chǎn)出、高風(fēng)險的特征，是一個(gè)有待開(kāi)發(fā)商、政府、銀行﹙資本﹚、投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費者共同努力的領(lǐng)域，以期良性互動(dòng)，多方共贏(yíng)。但現實(shí)是，一些城市，放眼望去：不管有沒(méi)有口岸價(jià)值、商業(yè)價(jià)值，滿(mǎn)城都是城市綜合體工地，且言必稱(chēng)超五星級酒店、高端寫(xiě)字樓、大型購物中心。城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局毫無(wú)章法，缺少科學(xué)規劃，呈失控并正在形成資源浪費之勢。
　　商業(yè)地產(chǎn)自身的屬性特點(diǎn)，決定了并不適合游資快進(jìn)快出短暫炒作。其一，門(mén)檻比較高，除投資經(jīng)營(yíng)者外，商鋪所有者并不適合自己來(lái)經(jīng)營(yíng)，總還需要一個(gè)尋找租戶(hù)的過(guò)程，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險不可小覷。其二，流通性很差，住宅在市場(chǎng)情況下不好，降價(jià)也容易在二手房市場(chǎng)出手，而商業(yè)地產(chǎn)，包括酒店公寓的轉讓?zhuān)�市�?chǎng)就狹窄得多了。
　　中共中央政治局本周二（7月31日）召開(kāi)分析研究上半年經(jīng)濟形勢和下半年經(jīng)濟工作的會(huì )議，提出要堅定不移地貫徹執行房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策，堅決抑制投機投資性需求，切實(shí)防止房?jì)r(jià)反彈。在此，筆者還是要提醒商鋪投資者，投資商業(yè)地產(chǎn)要把風(fēng)險放在首位，想要做活、做旺、做牛商鋪，除選對口岸、優(yōu)選經(jīng)營(yíng)項目外，對至少得有三至五年的培育期也要有充分的心理認識和準備。
　　同時(shí)，千萬(wàn)別忘了，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)既是印鈔機也可能是絞肉機。沒(méi)有正確的“多贏(yíng)”開(kāi)發(fā)理念、統領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)上下游資源的整合能力、專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)團隊打造能力，超強的融資能力，“一窩蜂”大干快上，后果堪憂(yōu)。
　　商業(yè)地產(chǎn)不是風(fēng)平浪靜的維多利亞港灣，很可能是風(fēng)高浪急的“百慕大”！