站在當前的時(shí)點(diǎn)展望，2012年甚至
2013年中國經(jīng)濟都將處于短、中、長(cháng)周期的疊加階段，當前所觀(guān)察到的一系列現象都可能是這三個(gè)周期相互疊加的倒影，雖然短期可通過(guò)開(kāi)工新項目消化建成項目的產(chǎn)能、通過(guò)債務(wù)的展期進(jìn)一步支撐財政杠桿。但對于中長(cháng)期的下個(gè)十年，從土地周期的視角看，中國經(jīng)濟依托城市化和產(chǎn)業(yè)轉移的背景條件，能否完成從高速增長(cháng)向中速增長(cháng)的順利轉換主要取決于：能否培育出新的土地需求增長(cháng)點(diǎn)，能否產(chǎn)生下一個(gè)新生增長(cháng)極，能否推進(jìn)新一輪的制度改革。
過(guò)去十年，出口和房地產(chǎn)作為推動(dòng)土地需求、土地財政和中國經(jīng)濟資產(chǎn)負債表擴張的兩大需求，面臨一定的弱化趨勢。以房地產(chǎn)為例，按照目前調控政策導向，未來(lái)房?jì)r(jià)將導向到與土地價(jià)格和建筑安裝成本相適應的利潤率水平，需求結構則導向剛需占絕對比重的格局，這意味著(zhù)下一階段房地產(chǎn)業(yè)作為土地財政的關(guān)鍵環(huán)節將面臨轉型壓力。如果轉型順利，有望重啟新一輪土地資產(chǎn)的上行擴張周期，目前轉型的跡象已顯現，表現在以下幾個(gè)方面。
一、純住宅開(kāi)發(fā)走向“加工制造業(yè)”，二三線(xiàn)城市的土地需求擴張
首先，住宅市場(chǎng)的 “加工制造業(yè)”指隨著(zhù)中國房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)集中度的提升和行業(yè)的洗牌，品牌和龍頭類(lèi)開(kāi)發(fā)商將變成住宅開(kāi)發(fā)
“富士康”，這些企業(yè)的核心優(yōu)勢是踩準周期節拍，即周期低谷拿地、快速開(kāi)發(fā)、周期上行銷(xiāo)售、快速回籠。到目前為止，萬(wàn)科等龍頭企業(yè)表現占優(yōu)，并不是所有開(kāi)發(fā)商均能適時(shí)拿地，并在多個(gè)城市布局多個(gè)項目。
其次，中西部和二三線(xiàn)城市的住宅市場(chǎng)需求將有較大上行空間，主要推動(dòng)力是中西部省市城市化提速和流動(dòng)人口的重新布局。
2000年－2010年中國城鎮人口平均每年增加1700萬(wàn)，平均年增1．13％；2011年－2012年城市人口每年將增加1200萬(wàn)，平均年增0．8％。雖然城市化速度有所放緩，但城市化進(jìn)程遠未終結，且中西部城市化速度整體滯后，未來(lái)空間更大。下一個(gè)十年，中國城市化人口增長(cháng)與分布的驅動(dòng)力將來(lái)自2億農民工的流動(dòng)，趨勢是從沿海城市逐步向內地轉移，這將成為推動(dòng)中西部城市人口增長(cháng)與住房需求增長(cháng)的關(guān)鍵來(lái)源。
隨著(zhù)中國經(jīng)濟增長(cháng)的“增量”逐步向中西部轉移，制造業(yè)內遷和城市化將吸引流動(dòng)人口向該區域轉移，從而使中西部地區及二三線(xiàn)城市成為住宅市場(chǎng)和土地需求新的增長(cháng)點(diǎn)。而且土地成本作為衡量各個(gè)城市房地產(chǎn)的需求和土地緊缺程度的重要指標，呈現從沿海城市到中部和西部地區、從一線(xiàn)城市到二線(xiàn)和三線(xiàn)城市逐次遞減的趨勢，這客觀(guān)上促使房地產(chǎn)企業(yè)加大在這些市場(chǎng)的土地儲備布局。
從2011年重點(diǎn)監測企業(yè)新增土地儲備分布情況看，房地產(chǎn)企業(yè)對一二三線(xiàn)城市的土地儲備布局占比分別為7％、44％、49％，對二三線(xiàn)城市的布局顯著(zhù)增加，顯示中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的區域新興增長(cháng)點(diǎn)正在逐步積聚。
二、房地產(chǎn)業(yè)態(tài)呈多元化趨勢：綜合體開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、養老地產(chǎn)
經(jīng)歷兩年嚴厲的房地產(chǎn)調控，以倒逼機制作用，目前中國房地產(chǎn)業(yè)態(tài)多元化趨勢初步呈現，城市綜合體開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)和養老地產(chǎn)等多種業(yè)態(tài)出現加速發(fā)展態(tài)勢，雖然初期階段略顯混亂，但經(jīng)過(guò)逐步調整，這些新型業(yè)態(tài)有望部分替代純住宅開(kāi)發(fā)，形成新的增長(cháng)點(diǎn)。
首先，從2011年土地市場(chǎng)的成交結構可以看出房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)態(tài)多元化趨勢日益顯現。以北京市為例：純住宅開(kāi)發(fā)將逐步過(guò)渡到以住宅配套幼托、中小學(xué)、醫院、商業(yè)配套和交通為綜合開(kāi)發(fā)體的模式，這點(diǎn)在地價(jià)上有表現；中國主要保險公司及部分投資公司開(kāi)始顯著(zhù)布局市核心區的商業(yè)物業(yè)，從地價(jià)上看，2011年核心區成交的10塊商業(yè)用地占全部249塊成交地價(jià)的54％；部分汽車(chē)零部件企業(yè)開(kāi)始布局物流地產(chǎn)，自建倉儲中心；城市綜合體和商業(yè)用地對住宅用的溢價(jià)較為顯著(zhù)。
其次，物流地產(chǎn)開(kāi)始起步，海外企業(yè)加大布局這一市場(chǎng)，可以參照幾個(gè)案例。亞洲最大的物流設施提供商普洛斯是中國和日本領(lǐng)先的現代物流設施提供商，項目位于中國和日本大都市區域中的主要物流樞紐，靠近主要港口或機場(chǎng)，或位于交通樞紐和工業(yè)區等。憑借在兩國市場(chǎng)中的先發(fā)優(yōu)勢，目前在亞洲建立起卓越的物流設施平臺，目前及未來(lái)一段更長(cháng)時(shí)間的業(yè)務(wù)布局主要在中國市場(chǎng)，主要戰略布局在珠三角和長(cháng)三角。普洛斯對國內物流地產(chǎn)的開(kāi)拓代表了未來(lái)國內布局的方向。
嘉里建設目前成為中國物流業(yè)規模最大的經(jīng)營(yíng)者之一，在全國的配送網(wǎng)絡(luò )設有超過(guò)130個(gè)支部，服務(wù)涵蓋1800個(gè)服務(wù)點(diǎn)，所有物流設施的總樓面面積合共逾500萬(wàn)平方尺。從下一階段的戰略布局看，隨著(zhù)珠三角及華東沿岸地區的成本日漸上漲，生產(chǎn)活動(dòng)逐步回流到東南亞及中國二三線(xiàn)城市，預計后者將發(fā)展成新的生產(chǎn)基地。
再次，一線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)成長(cháng)空間逐步加大。與住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)起步期較晚但持續期很長(cháng)。國際經(jīng)驗表明，人均GDP3000美元至8000美元是商業(yè)地產(chǎn)的起步期，8000美元之后進(jìn)入加速發(fā)展期，直至2萬(wàn)美元后才進(jìn)入成熟發(fā)展期。而在起步期時(shí)，新增供應增速往往最快。中國正處于起步期，而一線(xiàn)城市已步入加速發(fā)展期。目前中國商業(yè)地產(chǎn)的基本情況是：零售物業(yè)中大部分還是低端物業(yè)，購物中心占比很��；寫(xiě)字樓中，甲級寫(xiě)字樓占比很小，并且樓齡已很長(cháng)；倉儲業(yè)倉庫中，70％修建于90年代前。如何改變這三大現狀是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的成長(cháng)空間所在。