8月2日，市場(chǎng)盛傳北京將試點(diǎn)取消預售制度，且當晚將正式出臺相關(guān)政策。此消息一出，立即引起軒然大波，股市表現首當其沖，截至收盤(pán)，以4.53%的跌幅領(lǐng)挫，地產(chǎn)股成為重災區。
　　當日下午，各類(lèi)媒體關(guān)于取消預售制的消息沸沸揚揚，有求證的，有質(zhì)疑的，有拍手稱(chēng)快的，有痛罵的……及至當日晚間，有媒體披露稱(chēng)住建部相關(guān)人士表示，此消息為謠言。那些擔心取消預售制的人算是松了口氣。
　　對此，筆者以為，午間的消息絕非空穴來(lái)風(fēng)，而晚間的辟謠新聞不見(jiàn)得是真。在尚未得到真實(shí)的消息情況下，筆者的觀(guān)點(diǎn)是，中國急需取消商品房預售制，理由如下：
　　一、商品房預售制已經(jīng)對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生極為惡劣的影響
　　首先，商品房預售制度已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)不規范的主要根源之一。該制度不僅導致房屋面積縮水、建筑設計變更、房屋質(zhì)量缺陷等問(wèn)題得不到解決，更為嚴重的是誘發(fā)了延期交房、抵押房再預售、預售房再抵押，最后甚至還會(huì )出現“攜款潛逃”等違法犯罪行為。
　　其次，商品房預售制度降低了開(kāi)發(fā)商的門(mén)檻，使得不具備開(kāi)發(fā)實(shí)力的企業(yè)進(jìn)入了市場(chǎng)，增加了開(kāi)發(fā)商投資出問(wèn)題的幾率，銀行和購房人被動(dòng)的成為風(fēng)險投資的犧牲品。
　　二、目前取消商品房預售制度已具備了比較堅實(shí)的基礎
　　首先，金融體系改革和金融制度創(chuàng )新為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了多元化的融資方式，銀行貸款、發(fā)行股票、債券融資等方式均可補缺預售商品房籌資的功能；
　　其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商積累了一定的實(shí)力，具備了駕馭資金項目運作的能力，對預售商品房制度的依賴(lài)性已減弱。
　　三、目前取消商品房預售制的時(shí)機已經(jīng)完全成熟
　　首先，商品房預售許可制度已經(jīng)完成其歷史使命。政府出臺商品房預售制度，其目的是促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的啟動(dòng)，令開(kāi)發(fā)商在較低成本的情況下得以快速發(fā)展。通過(guò)幾年的發(fā)展來(lái)看，政府的目的已經(jīng)達到；
　　其次，商品房預售許可制度已名存實(shí)亡。本輪調控以來(lái)，上市交易的商品房中，絕大多數是現房，對于購房者而言，有無(wú)商品房預售制度都是一樣。
　　目前，在政府調控的影響下，受房產(chǎn)商資金壓力加大令消費者擔心買(mǎi)到爛尾樓、房產(chǎn)市場(chǎng)持續供大于求的因素影響，購房者絕大多數不會(huì )購買(mǎi)期房。
　　第三，以商品房為主導的房產(chǎn)市場(chǎng)格局已經(jīng)出現改變。在本輪調控的諸多政策中，都明確規定，保障性住房、棚戶(hù)區改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%。這樣，商品房所占市場(chǎng)份額將越來(lái)越少，商品房開(kāi)發(fā)商將越來(lái)越少，商品房?jì)r(jià)格漲與跌對社會(huì )的影響將越來(lái)越小，政府對商品房的關(guān)注程度將越來(lái)越低，中國房市將告別商品房時(shí)代。這樣，為商品房而度身打造的商品房預售許可制度理應退出。
　　四、取消預售制將產(chǎn)生不利影響的擔心是多余的
　　首先，取消預售制會(huì )導致供應短缺的擔心是多余的。有人擔心，取消預售制會(huì )造成供應短缺，事實(shí)上，這個(gè)擔心是多余的。一是房地產(chǎn)庫存居高不下，市場(chǎng)供應絕不會(huì )因預售制取消而出現短缺，據統計，已經(jīng)公布年報的75家房企，總庫存市值達到了9048億元，同比上漲幅度達到了44.3%，比2009年的庫存4183億元更是達到了2倍以上，而全行業(yè)的庫存市值或已超過(guò)5萬(wàn)億元；二是從戰略層面來(lái)看，開(kāi)發(fā)商拿到土地必然要進(jìn)行開(kāi)發(fā)，其開(kāi)發(fā)規模及進(jìn)度與是否實(shí)行預售沒(méi)有必然聯(lián)系。
　　其次，短期內如若取消預售制會(huì )造成供不應求引發(fā)房?jì)r(jià)暴漲的擔心是多余的。有人擔心，取消預售制會(huì )造成供不應求，從而引發(fā)房?jì)r(jià)暴漲，這個(gè)擔心更是多余。一是如前所述，取消預售制絕不會(huì )導致供不應求，相反地，將在很大程度上加劇民眾的觀(guān)望情緒，從而導致需求大幅降低，房?jì)r(jià)不僅不會(huì )暴漲反而會(huì )出現下跌；二是取消預售制將在很大程度上加大開(kāi)發(fā)商的資金壓力，將迫使開(kāi)發(fā)商大幅降低其在售項目的售價(jià)，從而促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸。
　　五、當前，房地產(chǎn)調控處在異常關(guān)鍵時(shí)期，急需出臺促進(jìn)開(kāi)發(fā)商理性定價(jià)的政策
　　當前，房地產(chǎn)調控處在異常關(guān)鍵時(shí)期，在“市場(chǎng)回暖、房?jì)r(jià)反彈”的聲音紛紛見(jiàn)諸媒體的情況下，相關(guān)部門(mén)開(kāi)始警覺(jué)起來(lái)，在短短兩個(gè)月時(shí)間內，國家相關(guān)部委的9次傳出堅決不放松房地產(chǎn)調控的信號，溫總理甚至發(fā)出“必須堅定不移做好調控工作，把抑制房地產(chǎn)投機投資性需求作為一項長(cháng)期政策”的最強音。中央政治局經(jīng)濟工作會(huì )議也明確提出要“堅決抑制投機投資性需求，切實(shí)防止房?jì)r(jià)反彈”。
　　可從實(shí)踐來(lái)看，由于高層及各部委傳出的信號存在諸多不足：一是這些信號給民眾帶來(lái)的錯覺(jué)是房地產(chǎn)調控目標已經(jīng)退而求其次；二是這些信號沒(méi)有能夠改變民眾擔心房?jì)r(jià)反彈的心理預期；三是這些信號沒(méi)能減低地方政府的土地財政依賴(lài)心理；四是這些信號沒(méi)能減少地方政府救市沖動(dòng)。
　　故此，僅靠高層及相關(guān)部委向市場(chǎng)傳出“堅決不放松房地產(chǎn)調控”信號遠遠不能令房地產(chǎn)調控顯效，房地產(chǎn)所引發(fā)的矛盾難以得到有效緩解。筆者以為，中國急需啟動(dòng)新一輪房地產(chǎn)調控，中國急需出臺至少一項重磅政策。
　　而在限購政策為主的調控下，市場(chǎng)投機投資性需求在一定程度上受到了抑制�？蓮膶�(shí)踐來(lái)看，欲令調控顯效，欲達切實(shí)防止房?jì)r(jià)反彈之功，僅靠抑制投機投資性需求還是遠遠不夠的，急需出臺促進(jìn)開(kāi)發(fā)商理性定價(jià)的政策。而唯有取消商品房預售制，才能從根本上令開(kāi)發(fā)商在失去對預售款的依賴(lài)，從而進(jìn)行理性定價(jià)。