剛剛過(guò)去的7月，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續了5、6月份的紅火局面，不僅超過(guò)6成的主要城市房屋成交量繼續攀升，而且百城房?jì)r(jià)指數在連續9個(gè)月下跌后，6月和7月分別上升了0.05%和0.33%。但是，很多人擔心這種回升的勢頭不久將掉頭直下。這是因為，針對6月份以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的反彈跡象，中央多個(gè)部門(mén)三番五次地強調房地產(chǎn)調控不會(huì )放松。
　　近期市場(chǎng)關(guān)注集中在以下疑問(wèn)上：新一輪調控政策是否會(huì )出臺，力度會(huì )有多大？房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的勢頭是否就此戛然而止？從發(fā)達國家的實(shí)踐看，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控是一個(gè)“逆經(jīng)濟風(fēng)向行事”的宏觀(guān)經(jīng)濟調控短期行為，決策機制比較簡(jiǎn)單，形象點(diǎn)就是“面多了添點(diǎn)水，水多了添點(diǎn)面”。但是，具體到中國這個(gè)問(wèn)題則復雜很多�；仡櫧�年來(lái)我國房地產(chǎn)調控歷程，類(lèi)似的疑問(wèn)也出現過(guò)很多次。就我國下一步房地產(chǎn)調控政策走向，需要展開(kāi)深層次分析。
　　從經(jīng)濟層面講，當前房地產(chǎn)調控如此艱難，是中國經(jīng)濟轉型陣痛與追求經(jīng)濟增速這對矛盾難以平衡的一個(gè)凝縮。我國30年經(jīng)濟高速增長(cháng)靠的是要素紅利和制度紅利，但這兩大紅利的釋放已接近尾聲，經(jīng)濟增長(cháng)水平的中樞不可避免地臺階式下移。啟動(dòng)新一輪經(jīng)濟增長(cháng)需要在經(jīng)濟體制上實(shí)現轉型和突破。但是，金融危機不僅蔓延至今，破壞力大，而且暴露了中國傳統經(jīng)濟增長(cháng)模式的弊病和脆弱性，甚至將支撐這種模式的內外部循環(huán)鏈條部分破壞。經(jīng)濟轉型在短期內難以見(jiàn)效的情況下，管理層不得已再次祭出依靠要素規模投入獲得投資增長(cháng)的傳統模式，寄希望在“發(fā)展中解決問(wèn)題”，這就要求“高壓”的房地產(chǎn)調控政策必須適當松綁。
　　但是，我國當前面臨的形勢已經(jīng)不容許再經(jīng)歷一輪房?jì)r(jià)上漲。一方面，房地產(chǎn)投資需求若再次興起，將對本已艱難的實(shí)體經(jīng)濟投資產(chǎn)生新一輪抽血效應，實(shí)業(yè)振興和經(jīng)濟轉型的任務(wù)將更加艱難。另一方面，房地產(chǎn)問(wèn)題遠不止是經(jīng)濟問(wèn)題，近年來(lái)房?jì)r(jià)快速上漲引發(fā)的征地拆遷沖突、貧富差距、住房困難等問(wèn)題，已經(jīng)使房地產(chǎn)成為我國“民怨”和社會(huì )不穩定最為集中的一個(gè)領(lǐng)域。
　　近期，管理層降低首套房的購置成本以帶動(dòng)市場(chǎng)銷(xiāo)售增加，并在不觸碰限購、限貸的前提下，對于地方的“微調”行為適當提高容忍度，以實(shí)現穩增長(cháng)與控房?jì)r(jià)的艱難平衡。但對于地方政府來(lái)講，“微調”幅度是遠遠不夠的。當前，地方政府對于土地的依賴(lài)已經(jīng)到了無(wú)以復加的地步。
　　2009年擴大內需以來(lái)，地方規劃了很多周期性較長(cháng)的基礎設施或市政設施大型項目。上述很多項目當前正處于全面施工和竣工階段，正在等待資金大量投入，有部分項目的開(kāi)工也在等待資金。這些項目前期投入的資金也到了需要償還的階段，也在等待資金。這些均需要增加地方政府的土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前出現的僵局——“銷(xiāo)售低迷—庫存攀升—預期悲觀(guān)—縮減開(kāi)工”，根本不是“微調”所能夠改變的，土地市場(chǎng)冷清的局面也就難以改觀(guān)。
　　這就可以解釋?zhuān)瑸槭裁?、5月份主要城市住房成交均有10%-20%的環(huán)比增長(cháng)，但土地市場(chǎng)依舊較為冷清的原因。這是因為，針對首套房的優(yōu)惠政策對于全面消化開(kāi)發(fā)商日益攀升的庫存作用甚微，難以提振開(kāi)發(fā)商拿地的積極性。進(jìn)入6、7月份，隨著(zhù)對于地方微調底線(xiàn)的明確和對部分闖關(guān)者的制止，地方對于政策的突破只能轉入地下和以“只做不說(shuō)”的方式進(jìn)行。地方政府“微調”的深入及其示范作用愈演愈烈，并在事實(shí)上將限購、限貸政策的作用部分抵消了，這是主導近兩個(gè)月市場(chǎng)快速回升的主因，也是“排隊搶房”和“地王”等現象再現的主要原因。
　　因此，此次管理層督察的目標非常清晰，即及時(shí)糾正地方政府 “突破限購和限貸紅線(xiàn)”的越界行為�？梢灶A見(jiàn)的是，對于再次越界的地方政府，不再是僅僅采取簡(jiǎn)單叫停的做法，取而代之的是問(wèn)責等更嚴厲的手段，確保限購、限貸政策執行效力。
　　至于會(huì )不會(huì )出臺新的、更嚴厲的調控政策，如近期傳言的擴大房產(chǎn)稅試點(diǎn)、取消房屋預售制度、擴大限購范圍、二手房交易按評估值征稅等，在穩增長(cháng)被置于相當重要的位置時(shí)，出臺的可能性很小。目前，房?jì)r(jià)之所以反彈還是由于地方對限購、限貸政策的消極執行，以及私下里的小動(dòng)作突破限購、限貸政策。因此，力保限購限貸底線(xiàn)不被突破，是下一步房地產(chǎn)調控政策的重點(diǎn)。盡管未來(lái)市場(chǎng)需求將仍舊以剛需為主導，但由于我國居民對房?jì)r(jià)上升的慣性預期還沒(méi)有改變，隨著(zhù)貨幣政策寬松通道的打開(kāi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)緩慢回升的態(tài)勢將不會(huì )扭轉。