最近，剛出現調整或房地產(chǎn)泡沫剛擠出的國內住房市場(chǎng)好像要發(fā)生逆轉了，6月全國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格按月上升0．02％，結束樓價(jià)連續8個(gè)月下跌。
為何房?jì)r(jià)會(huì )出現反彈？住房銷(xiāo)售也會(huì )隨著(zhù)房?jì)r(jià)上漲而快速增加？有住建部官員指出，當前住房銷(xiāo)售的增加90％以上是居民自住需求，或當前房?jì)r(jià)上漲及住房銷(xiāo)售突然放量增加，是由于居民住房消費需求釋放出來(lái)的結果。真的是這樣嗎？為何這種居民的住房消費需求在早幾月沒(méi)有釋放出來(lái)而僅是5月份特別是6月份之后才釋放出來(lái)？如果不把這些問(wèn)題理清楚，要看這次國內房?jì)r(jià)反彈的原因是不可能的。如果房?jì)r(jià)反彈的原因都不清楚，那么如何來(lái)防止房?jì)r(jià)反彈呢？
可以說(shuō)，最近國內住房市場(chǎng)的價(jià)格之所以會(huì )出現重新上漲趨勢，有幾個(gè)方面的原因：一是早些時(shí)候，國內住房市場(chǎng)經(jīng)過(guò)兩年來(lái)的宏觀(guān)調控，確實(shí)取得了一定成果，住房投機投資需求也逐漸被擠出市場(chǎng)。但是，隨著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商價(jià)格向下調整，住房消費者逐漸進(jìn)入，住房銷(xiāo)售開(kāi)始增加，對國內GDP增長(cháng)的影響也開(kāi)始逐漸在顯示出來(lái)。而且哪個(gè)地方“房地產(chǎn)化”越是嚴重，這種GDP增長(cháng)的影響就越大。這種影響不僅沖擊著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)，也沖擊與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的許多產(chǎn)業(yè)，沖擊到地方政府財政收入。在這種情況下，如果繼續保持現有的住房政策，那么隨著(zhù)房?jì)r(jià)逐漸向下調整，住房消費需求就會(huì )逐漸釋放出來(lái)，住房市場(chǎng)轉型也會(huì )逐漸地進(jìn)行。
但是，面對GDP增長(cháng)的下行，政府對住房市場(chǎng)宏觀(guān)調控的工具性又開(kāi)始大行其道。穩增長(cháng)的宏觀(guān)經(jīng)濟政策也就是在這樣的背景下出臺。穩增長(cháng)的經(jīng)濟政策不僅在于增加各種重大投資支持，而更為重要的是讓整個(gè)貨幣政策出現根本轉向。這不僅表現為信貸規模的量上寬松，如降低銀行的存款準備金率，而且更為重要的是央行一個(gè)月內的短期時(shí)間兩次降息。央行連續降息不僅表明央行的貨幣政策全面轉向，也在于房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的差別化的信貸政策最后一道防線(xiàn)被沖破�？梢哉f(shuō)，兩年來(lái)的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控最有效或影響最大的住房宏觀(guān)調控政策就是差別化的信貸政策。如果這道防線(xiàn)被沖破就意味著(zhù)兩年來(lái)國內房地產(chǎn)宏觀(guān)政策戛然而止。
在這種情況下，不僅住房消費者會(huì )恐慌性進(jìn)入市場(chǎng)，因為他們擔心住房政策的轉向又會(huì )出現2009年那樣的情況，房?jì)r(jià)會(huì )隨著(zhù)這種政策的轉向越來(lái)越高。更為重要的是改變了住房預期。住房市場(chǎng)預期改變，必然會(huì )吸引住房投資投機炒作者重新進(jìn)入市場(chǎng)。盡管一些行政性的住房購買(mǎi)限制政策沒(méi)有取消并還在發(fā)揮作用，但是任何行政性管制政策都是不完全的，只要是有利可圖，住房投資投機炒作就能突破現有的各種住房行政政策限制進(jìn)入市場(chǎng)。因為在這些人看來(lái)，他們進(jìn)入市場(chǎng)越早，獲得利益的機會(huì )就越多，其利潤水平就越高。所以，最近房?jì)r(jià)上漲的最為主要的原因是政府宏觀(guān)調控的轉向，是央行貨幣政策逆轉。如果國內貨幣政策出現了重大逆轉，那么要防止房?jì)r(jià)不出現反彈或所謂穩定房?jì)r(jià)是不可能的。
二是隨著(zhù)央行貨幣政策出現重大的逆轉，早以蠢蠢欲動(dòng)的各地方政府的軟性托市政策更是從不同的角度來(lái)出臺。這些軟性的托市政策目的就是要讓開(kāi)始下跌的房?jì)r(jià)不下跌，而且重新開(kāi)始上漲，就是鼓勵住房投資投機炒作者進(jìn)入市場(chǎng)。在上述兩類(lèi)政策呼應下，更是突然改變了當前住房市場(chǎng)整個(gè)預期，各種各樣的住房購買(mǎi)者都開(kāi)始涌入市場(chǎng)。這不僅使住房銷(xiāo)售在短期內快速增長(cháng)，而且也使一些城市住房?jì)r(jià)格迅速推高。
三是盡管近來(lái)中央政府對住房市場(chǎng)宏觀(guān)調控政策十分堅決，也看到問(wèn)題實(shí)質(zhì)所在，比如要堅決遏制住房投機投資需求并建立起遏制住房投機需求的長(cháng)效政策，可以說(shuō)政府決心很大。但是決心歸決心，就不見(jiàn)相應的政策出臺�？梢哉f(shuō)，如果不針對性對住房投機投資需求進(jìn)行嚴厲打擊或遏制，只是增加商品房的供應，增加保障性住房的建設，那么住房市場(chǎng)建造的住房再多也是無(wú)法滿(mǎn)足住房投機投資者對住房的無(wú)限需求的
（因為住房投機投資的需求是在零及無(wú)限大的區間）。
如果不通過(guò)事中及事后嚴厲的稅收政策打擊住房投機投資需求，那么市場(chǎng)一定會(huì )認為購買(mǎi)住房是有利可圖，再加上最近銀行信貸政策這樣寬松，住房市場(chǎng)投機投資需求也就會(huì )在這種情況下迅速放大。住房投機投資需求一進(jìn)入市場(chǎng)，其價(jià)格必然上漲。因為，一般來(lái)說(shuō)，住房投機投資需求者其出價(jià)水平會(huì )高于住房消費者。正是這種市場(chǎng)預期轉變，國內一些城市的住房上漲也就必然了。還有，當前政府官員在房地產(chǎn)政策上有一個(gè)十分錯誤的觀(guān)念，以為購買(mǎi)第一套住房都不會(huì )進(jìn)行投機投資或炒房。這其實(shí)是錯的。只要沒(méi)有事中及事后的稅收政策限制，購買(mǎi)第一套住房同樣可用作投機投資，只不過(guò)其杠桿率低一些而已，賺錢(qián)比購買(mǎi)二套以上的住房慢一點(diǎn)而已。
可以說(shuō)，在當前住房宏觀(guān)調控政策范圍內，要真正防止住房市場(chǎng)價(jià)格反彈，就得堅決去除住房市場(chǎng)賺錢(qián)功能，真正遏制住房投機投資的需求，而不是說(shuō)說(shuō)而已。這才是當前國內住房市場(chǎng)能夠走上健康發(fā)展之路的關(guān)鍵所在。其他任何招數所起到作用都是十分有限，甚至于可能是負的作用與影響。