目前各部委有一系列關(guān)于房地產(chǎn)調控的儲備政策，將酌情適時(shí)適度地調控。如果房?jì)r(jià)反彈之勢難以抑制，后期儲備政策必然應聲而出。目前，市場(chǎng)各方都屏息以待。
　　房?jì)r(jià)若反彈，調控就加碼？國務(wù)院督查組會(huì )叫停地方政府微調政策嗎……市場(chǎng)內外充斥著(zhù)各種猜測，各種觀(guān)點(diǎn)，各種判斷。在樓市調控進(jìn)入新的敏感觀(guān)察窗口之際，上海證券報獨家專(zhuān)訪(fǎng)了房地產(chǎn)權威專(zhuān)家——住建部政策研究中心副主任王玨林。

　　市場(chǎng)回暖是事實(shí)
　　要密切關(guān)注集中購房成交催生房?jì)r(jià)反彈

　　上證報：自去年房地產(chǎn)調控以來(lái)，樓市成交量一跌再跌，但是今年3月份以來(lái)，北京等地的住宅成交量，卻出現月月遞增的態(tài)勢。對于今年樓市的表現，您怎么看？
　　王玨林：事實(shí)上，今年上半年樓市沒(méi)有預期的那么好，上半年銷(xiāo)售量?jì)H3.9億平方米，按這個(gè)增長(cháng)速度，預計今年全年全國住宅銷(xiāo)售量為8億平方米，僅僅高于2008年水平。而2011年全年全國房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積是10.99億平方米。相比較就可以看出，今年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)成交下降仍是主流。
　　但是，今年一、二線(xiàn)城市確有回暖。這有多方面原因，其中重要原因之一就是今年的信貸環(huán)境發(fā)生變化。
　　去年10月至今年2月，金融系統無(wú)論對開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸，還是對個(gè)人住房貸款都是從緊的，沒(méi)有房貸的支持，房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定是低迷的。
　　而2月份之后，降準、降息，加之首套房的房貸優(yōu)惠政策不再從緊，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖是事實(shí)。不過(guò)樓市回暖主要反映在一、二線(xiàn)城市，并不是全國都是如此。
　　對于一、二線(xiàn)城市住宅成交量月月回暖的現象和趨勢需要關(guān)注。因為，集中消費購房會(huì )導致房?jì)r(jià)的反彈，會(huì )損害房地產(chǎn)調控的大環(huán)境。

　　上證報：2011年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資61740億元，同比增長(cháng)27.9%。而今年上半年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資30610億元，同比名義增長(cháng)16.6%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(cháng)14.3%），其中，住宅投資20879億元，增長(cháng)12.0%。房地產(chǎn)的投資大幅回落，對此您如何看待？
　　王玨林：房地產(chǎn)投資回落是一種必然，但預計全年不會(huì )過(guò)低。
　　上半年房地產(chǎn)投資回落有幾個(gè)方面的原因。其一是宏觀(guān)經(jīng)濟下滑比較快，影響了投資者的整體預期，由此導致投資意愿收縮；其二是去年拿地的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)進(jìn)度整體偏慢；三是開(kāi)發(fā)企業(yè)資金周轉緊張（除了一些型房企），投資能力有限。簡(jiǎn)而言之，在資金緊張之下，已經(jīng)囤了地的開(kāi)發(fā)商放慢開(kāi)發(fā)，由此導致今年上半年全國房地產(chǎn)投資下滑比較快。
　　今年房地產(chǎn)投資回落是必然的，但是下半年房地產(chǎn)投資不會(huì )繼續回落，預計今年全年的整體水平也不會(huì )過(guò)低。這是從兩方面考慮，其一中央政府調控的目的是實(shí)現房地產(chǎn)的“軟著(zhù)陸”，而非“硬著(zhù)陸”；其二從企業(yè)自身來(lái)看，房企不投資也面臨著(zhù)無(wú)法長(cháng)期運營(yíng)的窘境。
　　因此，預計下半年全國房地產(chǎn)投資會(huì )有所回升，特別是大的開(kāi)發(fā)商，在二、三線(xiàn)城市的投資趨勢是擴張的，目前收縮的主要是中小房地產(chǎn)企業(yè)。

　　上證報：您認為今年下半年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢是回暖，回落，還是仍不明朗？
　　王玨林：樓市回暖已經(jīng)是事實(shí)，雖然銷(xiāo)售量同比下降，但在一、二線(xiàn)城市的帶動(dòng)之下，樓市還是回暖的。這個(gè)趨勢能否延續，要看其他方面的條件，如信貸環(huán)境等。
　　我擔心的不是市場(chǎng)走向低迷，而是樓市的反彈。即，由于集中購房消費、對預期的誤判，局部區域形成樓市過(guò)熱，從而影響到整個(gè)調控大局。從這個(gè)層面來(lái)說(shuō)，“回暖”這個(gè)詞有誤導的可能，我認為更好的說(shuō)法是“下半年樓市趨于平穩”。

　　政策后續政策出臺與否需看市場(chǎng)臉色

　　限購政策，通過(guò)調整供求關(guān)系，緩解市場(chǎng)和社會(huì )的矛盾，這項政策是不會(huì )變化的。
　　土地市場(chǎng)的反彈，主責在地方政府，他們必須轉觀(guān)念。賣(mài)地來(lái)錢(qián)最快也最多，這是地方政府支持房地產(chǎn)的原因所在。但是卻不能支持他們這樣做。土地賣(mài)光了怎么辦？這種做法顯而易見(jiàn)是不可持續的。地方政府必須轉觀(guān)念，改變這種發(fā)展模式。
　　簡(jiǎn)單而局限地把城鎮化理解為房地產(chǎn)投資是大錯特錯了。

　　“國八條”是樓市調控“基本原則”

　　上證報：近期樓市的回暖，已經(jīng)引起中央政府和各個(gè)相關(guān)部門(mén)的關(guān)注，住建部、國土部、銀監會(huì )、央行不僅紛紛表態(tài)，堅持調控不放松，而且還下發(fā)文件重申從嚴調控的具體辦法。由此，市場(chǎng)內外也有一種聲音：如果房?jì)r(jià)再出現反彈，政策就會(huì )加碼。您認為政策真會(huì )加碼嗎？還是已經(jīng)到了政策底？
　　王玨林：目前管理房地產(chǎn)市場(chǎng)有三個(gè)辦法：其一是消費方面，做調整限制，即限購；其二是資金方面，進(jìn)行控制，如限貸；其三是稅收調節的辦法，如房產(chǎn)稅試點(diǎn)。
　　從去年資金信貸政策的實(shí)際效果來(lái)看，對房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力和影響非常大，而今年通貨膨脹已經(jīng)得到有效控制，在目前穩增長(cháng)日益成為重中之重的大背景之下，再通過(guò)收緊信貸調控房地產(chǎn)，不太現實(shí)。而稅收的辦法，是長(cháng)期政策，不是一下子就能鋪開(kāi)的，目前也難以立竿見(jiàn)影。限購政策，通過(guò)調整供求關(guān)系，緩解市場(chǎng)和社會(huì )的矛盾，這項政策是不會(huì )變化的。
　　目前市場(chǎng)上所說(shuō)的政策已經(jīng)到底線(xiàn)了，而實(shí)際上還有很多政策沒(méi)有執行到位。房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定需要兩方面的支撐：一是增加市場(chǎng)供應量；二是需求方面，減少不必要的消費。對于前者，市場(chǎng)更多的關(guān)注于新增土地和新建房屋量上，但老問(wèn)題仍然沒(méi)有解決，即大量閑置土地有待開(kāi)發(fā)，有些在建項目也在延緩進(jìn)度，這都直接影響了住宅的供應量，從而導致供需關(guān)系這一根本矛盾仍未解決。
　　目前市場(chǎng)寄希望于政策加碼，來(lái)推進(jìn)房地產(chǎn)調控的邏輯本身就有錯誤。實(shí)際上，在“國八條”大的政策框架之下，不會(huì )出臺新的政策，而是落實(shí)現有政策，對于執行上不足的細節問(wèn)題要切實(shí)落實(shí)，而不存在超越“國八條”之外的新政問(wèn)題。
　　簡(jiǎn)而言之，就看現在的這些措施能不能管好市場(chǎng)，如果能管好市場(chǎng)，也就沒(méi)必要再出臺新政策，如果管不住，就必須出新政策。

　　國務(wù)院督查組肩負三大任務(wù)

　　上證報：國務(wù)院從7月下旬開(kāi)始，派出8個(gè)督查組，對16個(gè)�。ㄊ校┴瀼芈鋵�(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策措施情況開(kāi)展專(zhuān)項督查。此次督查的重點(diǎn)是檢查住房限購措施、差別化住房信貸政策、稅收政策的執行情況等。對于這次督查，您認為會(huì )否有個(gè)別城市的微調政策被“糾偏叫�！�？
　　王玨林：國務(wù)院房地產(chǎn)督查組的派出，既是需要也是必要，它肩負著(zhù)三大任務(wù)。其一，其督查的具體內容，是現有政策的執行情況，對于全國有警戒作用，會(huì )讓一些有意微調的城市就此打住。
　　考慮到政策管理市場(chǎng)，必須定期檢查督查，否則時(shí)間一長(cháng)，如果不督促，政策執行可能存在弱化問(wèn)題。
　　其三，2012年已經(jīng)過(guò)半，對于房地產(chǎn)的各個(gè)方面，包括土地、公積金、政策執行情況等都需要了解。因此，此次國務(wù)院督查組在督查之外，還有調查的要求，即了解各地房地產(chǎn)實(shí)際情況，以便為下半年的政策提供決策參考。

　　上證報：揚州市財政局、房管局5月8日發(fā)出通知，給予對個(gè)人購買(mǎi)“成品住房”即精裝修房進(jìn)行獎勵，購房者最高可獲房款的千分之六。該政策也被業(yè)內指為托市之舉，引起房地產(chǎn)業(yè)內外較多關(guān)注。揚州的政策不會(huì )被叫停嗎？
　　王玨林：揚州的政策是鼓勵購買(mǎi)精裝修住宅。鼓勵精裝修，這是住建部多年前就提出的，它可以節省大量資源能源。但是，由于當時(shí)房?jì)r(jià)過(guò)高，相關(guān)部門(mén)不敢大張旗鼓地推進(jìn)此事，因為開(kāi)發(fā)商必然會(huì )借機漲房?jì)r(jià)，那樣的話(huà)，房?jì)r(jià)上漲的板子可能打到鼓勵精裝修的政策上。
　　揚州目前嘗試做這件事，我個(gè)人不反對。因為，這項政策的執行，地方政府是需要自己掏腰包的，這就使得財力不濟的地方政府無(wú)力出臺類(lèi)似政策，由此全國各地紛紛仿效的可能性較小。
　　更為重要的是，大家不要忽略一個(gè)問(wèn)題，即，在房地產(chǎn)調控之下，揚州的該項政策之外，還要控制好房?jì)r(jià)，否則就會(huì )給自己招來(lái)“麻煩”。

 　　限購政策根本不具備退出條件

　　上證報：但是，市場(chǎng)還是希望看到國務(wù)院督查帶來(lái)一些實(shí)際成果，有沒(méi)有一種可能，醞釀新的調控政策出來(lái)？
　　王玨林：這種期望可以理解，但是，督查、調查，并不意味著(zhù)就要出新東西。我之前已經(jīng)說(shuō)過(guò)，督查之外了解實(shí)際情況更為重要�？梢钥隙ǖ氖�，目前房地產(chǎn)調控不可能放松，特別是限購政策，是目前房地產(chǎn)調控的紅線(xiàn)，根本不具備退出的條件，而將長(cháng)期持續。
　　限購政策退出，只有在兩種情況下出現，其一，自動(dòng)取消，即經(jīng)濟不景氣，市場(chǎng)低迷，沒(méi)人愿意買(mǎi)房或無(wú)能力買(mǎi)房；其二房地產(chǎn)稅收政策承接且足以調節供求關(guān)系。
　　而目前這兩個(gè)情況都難以出現，目前房?jì)r(jià)僅僅是漲幅趨緩，并不是消費能力不足，截至去年年底，居民儲蓄存款35萬(wàn)億元。如果這部分資金釋放出來(lái)，可以肯定其中很大一部分會(huì )進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這樣必然會(huì )抬高房?jì)r(jià)。所以，我一再擔心房?jì)r(jià)反彈，一再強調持續調控不放松。
　　另一方面，房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作肯定是要推進(jìn)的，但預計不會(huì )很快。因此，限購政策將長(cháng)期持續，也是長(cháng)期任務(wù)，不是一兩年就可能退出的。
　　對于“限購”的爭議，我認為在中國現階段不成熟，用這一過(guò)渡辦法是無(wú)奈之舉，卻也是有效之法，不能讓投資者占領(lǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

 　　地方政府不能動(dòng)搖調控大局

　　上證報：但是，今年以來(lái)，已有約40個(gè)城市出臺不同程度的樓市調控微調政策，而且力度有進(jìn)一步加大的趨勢，地方政府與中央政府的博弈使政策打折扣怎么辦？
　　王玨林：土地市場(chǎng)的反彈，主責在地方政府，他們必須轉觀(guān)念。
　　賣(mài)地來(lái)錢(qián)最快也最多，這是地方政府支持房地產(chǎn)的原因所在。加之，其他產(chǎn)業(yè)增長(cháng)緩慢，而城市建設資金緊張，使得地方政府更想盤(pán)活土地市場(chǎng)。地方政府是需要這錢(qián)，但是卻不能支持他們這樣做。土地賣(mài)光了怎么辦？這種做法顯而易見(jiàn)是不可持續的。地方政府必須轉觀(guān)念，改變這種發(fā)展模式。
　　我們還要從國家宏觀(guān)經(jīng)濟布局的管理上思考，即加強全國土地市場(chǎng)的管理，要合理布局分配土地資源。目前各地高價(jià)地絕大多數是住宅用地，工業(yè)用地價(jià)格并不高，這個(gè)問(wèn)題需要一并解決。
　　必須強調的是，不管地方政府如何盤(pán)活土地，但都不能影響全國房地產(chǎn)調控的大局。因為現在房地產(chǎn)調控正處于很敏感的時(shí)期。
　　現在有兩個(gè)限制問(wèn)題：一是限購，二是限制刺激消費購房。如免稅，如果地方政府出臺這類(lèi)政策，就是在刺激購房消費，相當于放松房地產(chǎn)調控。
　　我們必須清醒地認識到，目前所謂最嚴厲的限購政策，其執行城市個(gè)數是有限，也就40多個(gè)城市，并不是全國都限購了，而且有的城市限購區域僅限于城區，范圍有限，所以地方城市再有小動(dòng)作，就非常不可取。

　　觀(guān)點(diǎn)勿讓投資者占領(lǐng)樓市
　　只有房地產(chǎn)才能救經(jīng)濟的觀(guān)點(diǎn)不可取

　　上證報：目前市場(chǎng)上流行一種觀(guān)點(diǎn)，房地產(chǎn)調控是經(jīng)濟下滑的主因。對此，您怎么看？
　　王玨林：這種觀(guān)點(diǎn)的實(shí)質(zhì)仍是只有房地產(chǎn)才能救中國經(jīng)濟。我認為這種看法不可取，也不贊成�？糠康禺a(chǎn)救經(jīng)濟只能是短期、短視行為，不應成為我國發(fā)展的方向。中國經(jīng)濟還是要靠產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而帶動(dòng)消費發(fā)展。經(jīng)濟發(fā)展不能再走賣(mài)地、擴大投資的老路。
　　再者，我國經(jīng)濟增長(cháng)速度的下滑，是主動(dòng)調整的，其目的本身就是要轉變生產(chǎn)方式，調整產(chǎn)業(yè)結構。
　　在中國經(jīng)濟發(fā)展的三駕馬車(chē)中，雖然投資仍是主導之一，但現在投資方向的選擇上，重點(diǎn)并不在房地產(chǎn)，而是以培育新興產(chǎn)業(yè)，以及國家重要基礎設施為重點(diǎn)；另外要用政策性辦法拉動(dòng)內需。消費占整個(gè)經(jīng)濟的比例依然不高，所以必須提升消費對經(jīng)濟的貢獻。
　　另外，還要加大民營(yíng)經(jīng)濟的扶持，以及大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。這幾招棋都可用，也足以穩定我國經(jīng)濟，而不是只用房地產(chǎn)一招棋。

　　中國房地產(chǎn)頂層設計要走自己的路

　　上證報：自1998年房改以來(lái)，住宅商品化市場(chǎng)化一路發(fā)展過(guò)來(lái)，調控不斷。這是不是一種制度缺失？另一方面，美日歐房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落，也給了中國前車(chē)之鑒，靠房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟的風(fēng)險很大，我們應該避免重蹈覆轍。那么，您認為中國房地產(chǎn)應該有怎樣的頂層設計呢？
　　王玨林：中國所處發(fā)展階段不同于美日歐，制度安排也不相同，因此中國要走自己的房地產(chǎn)發(fā)展之路，這是大的原則。另一方面，用法制手段（包括法律法規、稅收等）來(lái)調整市場(chǎng)各方面的矛盾，是中國房地產(chǎn)頂層設計的歸宿。讓開(kāi)發(fā)商、政府賣(mài)地，以及投資者保持合理的利潤，不能讓投資者占領(lǐng)這個(gè)市場(chǎng)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟和政策設計良好的度量衡。
　　具體來(lái)看，美日歐已經(jīng)走過(guò)了城市化發(fā)展的階段，目前已經(jīng)沒(méi)有太多的新開(kāi)工建設項目。而中國正處于工業(yè)化、城鎮化進(jìn)程之中，擁有大量的新開(kāi)工項目。而且，可以肯定，隨著(zhù)中國經(jīng)濟整體的發(fā)展，中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)會(huì )呈現出階梯性的特征，即住宅設計、建設質(zhì)量不斷提高。
　　所以，因美日歐在房地產(chǎn)問(wèn)題上摔了跟頭，就人為地壓制房地產(chǎn)建設是違背中國現實(shí)的，單純地拿“空置率過(guò)高”等棒子來(lái)打壓中國房地產(chǎn)的思路也不正確。簡(jiǎn)而言之，國情不一樣，發(fā)展階段不同，不能套用某國經(jīng)驗。
　　另一方面，各國沉痛的經(jīng)驗也有可借鑒之處，即，一旦讓投資者占領(lǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)就不可能平穩。所以保持整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的合理利潤，避免出現“暴利”，是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟和政策設計良好的度量衡。任何一種制度設計，無(wú)論說(shuō)得如何天花亂墜，只要不能實(shí)現這個(gè)目標，就是不合格的。

 　　城鎮化房地產(chǎn)投資化

　　上證報：您剛剛提到城鎮化，中央領(lǐng)導也提出城鎮化是擴大內需最大潛力，是拉動(dòng)內需的引擎，是不是意味著(zhù)房地產(chǎn)投資走向城鎮呢？
　　王玨林：城鎮化是描述工業(yè)化的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程要解決很多問(wèn)題。
　　城鎮化，實(shí)際上就是減少農村人口比例。我國是農業(yè)大國，一直是農村人口多于城市人口，但是我國經(jīng)濟的發(fā)展卻主要依靠城市。我們清醒地認識到只有改變貧困落后的面貌、解決二元結構等問(wèn)題，才能把我國由傳統的農業(yè)國變成工業(yè)國，實(shí)現國家的繁榮、昌盛。所以，自改革開(kāi)放以來(lái)，我國一直在發(fā)展城市經(jīng)濟、提高工業(yè)化水平的基礎上大力推進(jìn)城鎮化。
　　城鎮化的過(guò)程之中，需要配套解決教育、醫療、養老、交通、住宅等等一系列的問(wèn)題，所以簡(jiǎn)單而局限地把城鎮化理解為房地產(chǎn)投資是大錯特錯了。