從今年4月開(kāi)始，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了回暖跡象。5月、6月和7月，全國商品房成交明顯增加。這使得當前房?jì)r(jià)上漲及上漲預期，與現實(shí)經(jīng)濟困難出現了嚴重背離。而從各國經(jīng)濟史看，還沒(méi)有哪個(gè)國家在經(jīng)濟增長(cháng)放緩的情況下，仍能維持房?jì)r(jià)快速上漲的。因此，在當前的經(jīng)濟環(huán)境下，房?jì)r(jià)上漲是缺乏內在動(dòng)力的。對此，市場(chǎng)各方理該有清醒的判斷。
　　房地產(chǎn)業(yè)具有顯著(zhù)的順周期性，同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟之間也具有內在的促進(jìn)與約束機制。房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，可以帶動(dòng)國民經(jīng)濟的增長(cháng)，進(jìn)而又促進(jìn)房地產(chǎn)投資與消費的擴大。但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不能超越一國經(jīng)濟現實(shí)所能承載的限度，一旦超過(guò)這一限度，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展放緩，勢必造成國民經(jīng)濟增速回落。因此，在經(jīng)濟增速回落至一個(gè)相對平緩的時(shí)期，房?jì)r(jià)上漲不具有可持續性。
　　1996年前，美國房?jì)r(jià)漲幅不高，大約維持在2%左右的水平。1996年一季度開(kāi)始，美國單獨購房?jì)r(jià)格指數（OFHEO）由上季度的同比增長(cháng)2.55%升至2.98%。此后，房?jì)r(jià)漲幅顯著(zhù)加快，直至2004年達到10%以上的漲幅。房?jì)r(jià)上漲，房地產(chǎn)業(yè)繁榮，帶動(dòng)了美國經(jīng)濟增速提高。1996年美國GDP增長(cháng)5.7%，較上年提高了一個(gè)百分點(diǎn)。1996年-2000年期間，美國經(jīng)濟增速維持在6%左右的高水平。此后，美國經(jīng)濟增長(cháng)也保持在一個(gè)相對較快的水平。但值得注意的是，美國房?jì)r(jià)漲幅在到達2005年10%的高點(diǎn)后，持續回落，直至2007年三季度出現絕對價(jià)格下降。而后次貸危機爆發(fā)，國民經(jīng)濟開(kāi)始陷入衰退。2007年美國GDP增長(cháng)4.9%，較上年下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。2009年美國經(jīng)濟下降2.2%。從2007年三季度至2011年末，美國房地產(chǎn)絕對價(jià)格連續下降。由此可見(jiàn)，在經(jīng)濟增長(cháng)放緩背景下，房?jì)r(jià)漲幅回落乃至價(jià)格下降的可能性非常大。
　　在我國，經(jīng)過(guò)近一年以“限購”和“限貸”為代表的嚴厲房地產(chǎn)調控政策后，符合購買(mǎi)條件的初次置業(yè)需求逐漸積累，有購買(mǎi)實(shí)力群體的增加，帶動(dòng)了商品房銷(xiāo)售量的增加。當然，商品房成交放大，可帶動(dòng)消費需求和增加投資，有利于穩定經(jīng)濟增長(cháng)。但房?jì)r(jià)上漲以及上漲預期發(fā)生了逆轉。據國家統計局公布的2012年6月70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，與上月相比，70個(gè)大中城市中，上漲的城市有25個(gè)，這比5月僅有6個(gè)城市環(huán)比價(jià)格上漲有較顯著(zhù)的增加。同時(shí)，房?jì)r(jià)上漲預期也出現改變，據央行今年二季度全國城鎮儲戶(hù)問(wèn)卷調查報告，當季有20.4%的居民預期下季度房?jì)r(jià)上漲，較上季提高2.8個(gè)百分點(diǎn)；未來(lái)3個(gè)月內準備出手購買(mǎi)的居民占15.7%，較上季度提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。
　　目前看，國際金融危機爆發(fā)后，在全球經(jīng)濟再平衡過(guò)程中，新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)還遠未形成，各國經(jīng)濟結構均面臨著(zhù)重大調整。特別是歐債危機前景仍不明朗，危機演變仍有可能出現反復，將是影響全球經(jīng)濟復蘇的最大不確定因素。美國就業(yè)形勢還不容樂(lè )觀(guān)，“財政懸崖”風(fēng)險削弱了經(jīng)濟增長(cháng)動(dòng)力。在各國經(jīng)濟普遍放緩的情況下，在短期內我國外部需求不太可能出現明顯增長(cháng)�；氐絿鴥�，雖然眼下國民經(jīng)濟結構調整的成效已有所顯現，但擴大消費需求還存在難度。鑒于在經(jīng)濟結構調整過(guò)程中，企業(yè)將要經(jīng)受免不了的轉型陣痛，未來(lái)我國經(jīng)濟增速很可能從兩位數回落到個(gè)位數。更何況，在此期間，我們還要承受全球經(jīng)濟、金融再平衡的挑戰。
　　在國民經(jīng)濟正在觸底且尚未形成穩定回升的經(jīng)濟現實(shí)下，我國未來(lái)的房?jì)r(jià)，不能不受到企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤和居民收入的雙重制約。今年1月至6月，全國規模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現利潤23117億元，同比下降2.2%。在工業(yè)企業(yè)利潤下降的同時(shí)，應收賬款和產(chǎn)成品資金占用規模仍然較大，6月末，規模以上工業(yè)企業(yè)應收賬款77056億元，同比增長(cháng)16.4%。產(chǎn)成品資金28987億元，同比增長(cháng)12.9%。商業(yè)銷(xiāo)售增長(cháng)也在放緩，1月至7月，全國社會(huì )消費品零售總額同比名義增長(cháng)13.1%，增速連續5個(gè)月回落，比上年同期回落4.1個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，居民收入漲幅回落，上半年扣除價(jià)格因素后全國城鎮居民人均總收入實(shí)際增長(cháng)9.7%，增速比一季度下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。
　　由此可見(jiàn)，雖然經(jīng)過(guò)連續四個(gè)月的銷(xiāo)售回暖，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況似乎有所改善，但是在國家重申決不放松房地產(chǎn)調控政策的作用下，特別是整體經(jīng)濟仍未出現穩定回升態(tài)勢之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面狀況仍然較為緊張。截至7月末，商品房待售面積31667萬(wàn)平方米，比6月末增加259萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加88萬(wàn)平方米。這表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)庫存資金占用壓力仍然較大。6月末，全國人民幣房地產(chǎn)貸款余額11.32萬(wàn)億元，同比增長(cháng)10.3%，增速低于同期人民幣各項貸款增速5.7個(gè)百分點(diǎn)，足見(jiàn)房地產(chǎn)融資環(huán)境總體仍較緊，特別是二、三季度房地產(chǎn)信托面臨集中到期，更增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈條壓力。
　　綜合來(lái)看，如果在房地產(chǎn)出現回暖跡象之時(shí)，在及時(shí)調整定價(jià)策略，營(yíng)造房?jì)r(jià)上漲氛圍，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盡快回籠資金的一種手段，那么，同樣可以預期，在資金面緊張，國家嚴厲調控政策的作用下，及時(shí)調整定價(jià)策略，下調價(jià)格，加快去庫存化進(jìn)程，也在考驗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)智慧。
　　無(wú)論如何，經(jīng)過(guò)剛性需求的集中釋放，未來(lái)商品房市場(chǎng)成交活躍能否繼續維持還有待進(jìn)一步觀(guān)察。樓市與宏觀(guān)經(jīng)濟明顯背離的趨勢是無(wú)法延續的。