房?jì)r(jià)又漲了。18日，國家統計局發(fā)布的數據表明：7月份，全國70個(gè)大中城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格上漲的城市有50個(gè)，比6月份增加了25個(gè)。整個(gè)7月份，為了防范房?jì)r(jià)上漲，可謂“警鐘常鳴”。7月7日，溫總理在江蘇調研時(shí)強調：絕不允許房?jì)r(jià)反彈。7月19日，國土部、住建部聯(lián)合下發(fā)緊急通知，要求堅決防止房?jì)r(jià)反彈。7月24日，國務(wù)院決定派出8個(gè)督查組。7月31日，中央政治局提出：切實(shí)防止房?jì)r(jià)反彈。
這一套組合拳打出去，效果應該是有一些的，比如部分城市住宅成交量已有所下滑。但是，作為調控的核心目標，房?jì)r(jià)卻依舊上漲。去年10月，70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)首次出現環(huán)比下跌，連跌8個(gè)月后，今年6月首次止跌反漲，平均漲幅為0.02%，7月的漲幅擴大至0.14%。
中央“三令五申”，仍拉不住房?jì)r(jià)反彈的籠頭。面對這一現象，調控政策該怎么辦？我們認為，首先應反思調控目標的合理性。2005年以來(lái)，房?jì)r(jià)是主要調控目標，2010年以來(lái)更上升為惟一目標。具體措辭有：穩定房?jì)r(jià)、扼制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲、促使房?jì)r(jià)回歸合理、促使房?jì)r(jià)合理回歸、防范房?jì)r(jià)反彈等。長(cháng)期而論，在國際上，房?jì)r(jià)具有準資產(chǎn)價(jià)格的屬性，具有較強的波動(dòng)性，而且漲多跌少；短期來(lái)看，我國尚處于房地產(chǎn)快速發(fā)展期，客觀(guān)上房?jì)r(jià)上漲的壓力較大，況且還有推高房?jì)r(jià)的“土地財政”、“購房偏好”等特殊國情。
在這種情況下，將房?jì)r(jià)作為調控直接目標，注定在大部分時(shí)間段，都難以取得顯著(zhù)效果。從價(jià)格機制分析，商品價(jià)格的終極的決定因素是供求關(guān)系。穩定房?jì)r(jià)首先應追求住宅供求平衡，可以將平衡供求作為調控主要目標。如此則調控邏輯也就清晰了。反思過(guò)去十多年，住宅市場(chǎng)的主要矛盾是“住宅開(kāi)發(fā)和供應無(wú)法滿(mǎn)足人們過(guò)去幾十年積累的與現在日益增長(cháng)的需求”。這是兩個(gè)層次的問(wèn)題：第一個(gè)層次是保障房建設滯后，導致中低收入家庭、過(guò)渡性住房困難家庭需求得不到滿(mǎn)足。第二個(gè)層次是商品房供應規模、產(chǎn)品類(lèi)型、產(chǎn)品質(zhì)量，還不能全方位滿(mǎn)足中高收入家庭的需求。
近些年房?jì)r(jià)調控效果不佳的重要原因之一是：偏重于抑制需求，輕視了增加供應。抑制需求方向正確，緊縮個(gè)人房貸、提高二手房交易稅，以及當前的限購、限貸，皆有助于抑制投資投機性需求。限購、限貸這類(lèi)行政干預手段，短期效果顯著(zhù)，但不宜長(cháng)期“吃猛藥”。為了長(cháng)期性抑制投機需求，首先應使用稅收手段。其次，可動(dòng)用信貸工具，提高房貸門(mén)檻，尤其是上調個(gè)貸利率。
關(guān)于增加市場(chǎng)供應，過(guò)去重視不夠，遑論落實(shí)，未來(lái)急需進(jìn)行大力度的制度改革。造成住宅供應偏緊的根源，在于國有建設用地出讓的壟斷性，以及集體建設用地改革嚴重滯后，其中又牽涉到地方土地財政的痼疾，以及小產(chǎn)權房的亂象叢生。另外還有一點(diǎn)，過(guò)去被忽視，那就是當房?jì)r(jià)下跌或漲幅回落的時(shí)候，企業(yè)開(kāi)發(fā)投資的積極性隨之下滑，從而為下一輪市場(chǎng)供應短缺埋下“禍根”。
房地產(chǎn)調控，已到了總結、反思、改進(jìn)的時(shí)候了。應考慮改變調控目標，由抑制房?jì)r(jià)，轉向追求供應平衡；由“頭痛醫頭，腳痛醫腳”，轉向更具持續性、長(cháng)期性、系統性的治療方式。