隨著(zhù)近來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現升溫跡象，新一輪調控政策行將出臺的預期也在不斷增強。其中最引人關(guān)注的接力政策有二，一是提高二手房交易稅，二是加大房產(chǎn)稅開(kāi)征試點(diǎn)力度。據媒體報道稱(chēng)，各地正密集推進(jìn)存量房信息系統建設招標工作，為加快房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴容和提高二手房交易稅做技術(shù)準備，稅收的技術(shù)性障礙有望消除。
　　從理論上說(shuō)，上述兩條稅收政策劍指樓市投機客，意在通過(guò)加大住房交易成本和持有成本，打擊投機性需求，抑制房?jì)r(jià)上行。房產(chǎn)稅如果擴大至存量房，還會(huì )逼迫囤房者盡快出租出售房屋，增加市場(chǎng)供應，同樣會(huì )起到平抑房?jì)r(jià)的作用。
　　然而兩條“加稅”政策果真出臺，收效如何還要打個(gè)問(wèn)號，因為這將取決于樓市大環(huán)境、稅率高低和征收范圍等細節問(wèn)題。
　　就拿提高二手房交易稅費來(lái)說(shuō)，其政策意圖不落空的前提是稅真正加在了業(yè)主頭上，但實(shí)際情況卻可能事與愿違。
　　筆者日前與北京一家房地產(chǎn)中介談起二手房市場(chǎng)回暖，中介說(shuō)，近來(lái)不僅二手房?jì)r(jià)上漲，而且由于交易計稅價(jià)格的上調，購房人實(shí)際負擔上升了不少。以東四環(huán)外的一個(gè)樓盤(pán)為例，目前成交價(jià)在3.6萬(wàn)元左右，與去年底相比上升了約10%，由于該地區的二手房交易過(guò)戶(hù)計稅價(jià)格由原來(lái)的地區指導價(jià)每平米6000多元，上調到評估價(jià)約2.4至2.5萬(wàn)元，計稅價(jià)格一下子提高了三倍多，含稅房?jì)r(jià)相較以前實(shí)際上漲了近16%。計稅價(jià)格上調后，原本由賣(mài)家承擔的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等，仍然和以前一樣悉數轉嫁到買(mǎi)家身上�？梢�(jiàn)，提高二手房交易稅雖然意在讓賣(mài)家將高額獲利吐出來(lái)，但實(shí)際情況卻是買(mǎi)方“吐血”承擔。由于目前買(mǎi)房人大多是剛需，所以加稅政策會(huì )因此傷及樓市正常需求。
　　業(yè)主緣何能將成本強硬轉嫁出去？背后的真正原因是，目前房?jì)r(jià)上行預期增強，恐慌性購房重現，在二手房交易談判中，購房者處于心理弱勢，業(yè)主容易堅守自己的要價(jià)。
　　問(wèn)題是，在樓市庫存高企、總體上供大于求的市場(chǎng)環(huán)境下，緣何買(mǎi)方仍處于不利的交易地位？究其因，一是樓市供需失衡某種程度仍未改變，以北京為例，五環(huán)以?xún)冉�年�?lái)新增樓盤(pán)很少，一遇樓市反彈，供需矛盾就會(huì )顯現。二是自樓市調控以來(lái)，很多房地產(chǎn)商雖然日子難過(guò)，但他們寧可硬挺也不愿通過(guò)大幅降價(jià)來(lái)促銷(xiāo)，房?jì)r(jià)整體降幅有限，而且一遇市場(chǎng)升溫房地產(chǎn)商及銷(xiāo)售就故伎重演，人為制造恐慌性購房氣氛，為房?jì)r(jià)上漲預期推波助瀾。
　　所以說(shuō)，如果樓市整體運行大環(huán)境沒(méi)有根本性的變化，指望以再度提高二手房交易稅來(lái)調控房?jì)r(jià)，怕會(huì )陷入越調越高的窘境。而樓市大環(huán)境的改變需要政策合力來(lái)解決。比如，通過(guò)限期銷(xiāo)售督促房地產(chǎn)商們進(jìn)一步降價(jià)，盡快將過(guò)多的庫存變現，降低房?jì)r(jià)上漲預期；為減少房?jì)r(jià)剛性成本，在土地轉讓環(huán)節，地方政府應理性報價(jià)，而不是悄然提高報價(jià)以致生出新的地王或接二連三地流拍，從而抬高周邊房?jì)r(jià)或造成新的供需矛盾等等。
　　再拿房產(chǎn)稅來(lái)說(shuō)，由于其堪稱(chēng)樓市調控利器，近來(lái)試點(diǎn)擴大消息甫一亮相，便在網(wǎng)上引發(fā)激烈爭議。所以在相關(guān)政策的出臺上應更多地征詢(xún)民意，多費思量。房產(chǎn)稅開(kāi)征如果稅率低、征稅面窄，有可能出現像試點(diǎn)城市上海和重慶那樣“雷聲大、雨點(diǎn)小”的情形，而且，業(yè)主也極可能通過(guò)提高租金或交易價(jià)格將成本轉嫁出去，這些將導致調控效果大打折扣。如果稅收力度加大，則必然波及存量房，這就需要在打擊投機行為的同時(shí)兼顧居民基本的居住需要，以及保護居民正當的財產(chǎn)性收入。此外還要防止地方政府為添補財政窟窿，在房產(chǎn)稅試點(diǎn)過(guò)程中采取一些冒進(jìn)的做法。