談到在澳大利亞供房貸的經(jīng)歷，一位家住悉尼CBD、供職于全球500強公司的華人朋友朱莉亞告訴筆者，她年薪大約7萬(wàn)澳元(1澳元約合1.04美元)，稅后4萬(wàn)多澳元，每月支付住房按揭貸款2000多澳元，剩下不足2000澳元為可支配收入，扣去吃、穿、水電、交通和通訊等用度，每月所剩無(wú)幾。除去個(gè)人所得稅外，房貸是身為80后的朱莉亞的最大開(kāi)支，這使她身居海外，卻不得不像許多中國同齡人一樣，頭頂“房奴”名號。
朱莉亞是澳大利亞典型的“夾心層”。因收入過(guò)高，她沒(méi)有資格租住公房或享受住房合作社組織的福利；又因收入還不是“那么高”，這個(gè)表面光鮮的小白領(lǐng)，日子卻過(guò)得并不寬裕。
對澳洲“夾心層”而言，不論是貸款買(mǎi)房還是租房，生活都不輕松。值得注意的是，一般工薪階層，但凡有條件，都會(huì )選擇買(mǎi)房，而非租房。原因顯而易見(jiàn)：房租比房?jì)r(jià)漲得快，房?jì)r(jià)比工資漲得快。2011年人口普查數據顯示，澳大利亞不少地方房租都跑贏(yíng)了房?jì)r(jià)。
此外，數據顯示，去年年底，堪培拉、珀斯和悉尼的房租漲幅均遠遠超過(guò)當地通脹率，對中低收入租房者生活造成顯著(zhù)壓力。過(guò)去半年，受央行加息影響，住房市場(chǎng)轉入低迷，全澳房?jì)r(jià)水平下跌了1.2%。然而，在5月和6月央行兩度放松銀根之后，住房市場(chǎng)顯著(zhù)回暖，6月全國主要大城市房?jì)r(jià)出現了1%至2.7%不等的漲幅。
澳洲“房奴”一族的日子不好過(guò)。目前，租金和房貸已經(jīng)成為澳洲家庭最大開(kāi)支，租金和房貸成本增加，會(huì )對其他開(kāi)支項目造成壓力。租金上漲會(huì )使得中低收入人群更加難以攢到首付，使得人們實(shí)現居者擁有其屋的夢(mèng)想更加遙遠。這體現了澳洲房地產(chǎn)租售市場(chǎng)嚴重倒置的現象。
十多年來(lái)，在礦業(yè)繁榮影響下，國際投資大量涌入澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)，加之澳元匯率加速升值，澳元資產(chǎn)保值增值價(jià)值凸顯，2000年之后的三、四年間，澳住房?jì)r(jià)格水平飆漲了50%至60%。
金融危機爆發(fā)后，澳住房市場(chǎng)依然維持在相對高位，直到2010年底澳央行緊縮銀根后，才現疲軟勢頭，但跌幅依然有限。應該說(shuō)，房地產(chǎn)穩定是澳經(jīng)濟基本面良好的具體表現。
其次，澳大利亞是一個(gè)移民國家，也是重要留學(xué)目的地，租房需求巨大。因此，住房市場(chǎng)有“愁賣(mài)不愁租”的說(shuō)法。此外，過(guò)去十年間，澳大利亞移民政策一度較為寬松，新移民增長(cháng)較快，這客觀(guān)上造成了租房?jì)r(jià)格高居不下的局面。加之當局2008年大大放寬了外國人投資澳洲房產(chǎn)的限制，刺激了海外投資涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)。
另外，近年來(lái)，澳政府在平價(jià)住房建設方面規劃滯后，造成福利性質(zhì)的房源不足，不能滿(mǎn)足需求，沒(méi)有很好地穩定租房市場(chǎng)的中下端，這加劇了租房?jì)r(jià)格不斷攀升。
最后，由于行業(yè)壟斷嚴重，澳金融業(yè)多年來(lái)形成高利率、高收費的積弊，不能很好地向住房信貸市場(chǎng)傳導澳央行貨幣政策調整信號，導致信貸市場(chǎng)對其反應不夠敏感，從而人為地加劇了市場(chǎng)扭曲，助長(cháng)了房地產(chǎn)泡沫。
當前，澳當局顯然面臨兩難。一方面，受歐債危機、消費者信心不振等內外因素影響，當前澳洲住房市場(chǎng)并未走出低谷；另一方面，要解決“夾心層”住房困難，則需增加福利房建設，但這樣可能推遲住房市場(chǎng)復蘇。
如何平衡市場(chǎng)效率與社會(huì )公平這對矛盾，無(wú)疑是住房市場(chǎng)調控的難點(diǎn)，值得決策者好好思考。