在房地產(chǎn)調控政策基調不變、也不進(jìn)行明顯調整的中性假設情景下，房地產(chǎn)銷(xiāo)量增速有望在2012年三四季度平穩回升。房地產(chǎn)新開(kāi)工和投資增速三季度觸底、四季度企穩回升，全年增速有望保持在15％—20％之間。對于房地產(chǎn)在下一階段是會(huì )成為投資的下拉力量還是向上的動(dòng)力，不同的回答事實(shí)上意味著(zhù)需要采取不同的宏觀(guān)應對措施。具體而言，這取決于以下幾個(gè)因素：
一、這部分取決于房地產(chǎn)銷(xiāo)量的階段性回暖能否持續并且轉化房地產(chǎn)新開(kāi)工的增加。
第一，房地產(chǎn)庫存和企業(yè)資產(chǎn)負債率處于歷史高位，本輪房地產(chǎn)去庫存和去杠桿周期的延續時(shí)間可能長(cháng)于以往，這是一個(gè)負面因素。以在建銷(xiāo)售比衡量，全國層面的庫存消化壓力仍然巨大，即使是“招寶萬(wàn)金”這樣的房地產(chǎn)上市企業(yè)，庫存余額和資產(chǎn)負債率都處于歷史高水平，這預示著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)的去庫存和去杠桿過(guò)程仍將延續。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)先策略是“以銷(xiāo)定產(chǎn)”，防止資金鏈的流動(dòng)性風(fēng)險，適當收縮土地購置節奏，從而減少資金壓力。下一階段，房地產(chǎn)去庫存的速度關(guān)鍵取決于當前銷(xiāo)量回暖的趨勢在多大程度上得以延續。
第二，2012年6月和7月的兩次降息對居民剛性需求部分的住房購買(mǎi)力的提升以及房地產(chǎn)銷(xiāo)售的季節性因素都將可能導致下半年銷(xiāo)售將好于上半年，這有助于推動(dòng)房地產(chǎn)新開(kāi)工下滑的趨勢在未來(lái)1—2個(gè)季度得以企穩回升。從中國房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的歷史數據分析，通常在房地產(chǎn)投資中，在建面積的貢獻率為70％左右，新開(kāi)工的貢獻度在30％左右，但是由于在建面積相對穩定，房地產(chǎn)新開(kāi)工對投資的邊際影響更為明顯，而房地產(chǎn)新開(kāi)工又在很大程度上取決于銷(xiāo)售進(jìn)展，從歷史數據觀(guān)察兩者時(shí)滯通常為1—2個(gè)季度，即房地產(chǎn)銷(xiāo)售觸底之后1—2個(gè)季度房地產(chǎn)新開(kāi)工會(huì )見(jiàn)底。如果這一歷史波動(dòng)規律依然有效，則從當前的情況判斷，房地產(chǎn)銷(xiāo)售在2012年一季度應當已經(jīng)階段性見(jiàn)底，進(jìn)一步考慮到季度性因素，歷史上“金九銀十”的季節性作用使60％的銷(xiāo)售量集中在下半年，而2012年由于上半年銷(xiāo)售處于負增長(cháng)狀態(tài)，下半年的銷(xiāo)售占比有可能超過(guò)60％，這使得未來(lái)兩個(gè)季度的銷(xiāo)售同比增速提升幅度可能更高于歷史水平。
二、這取決于東部省市的房地產(chǎn)投資增加能否對沖中西部省市的投資下滑。
從區域分布來(lái)看，東、中、西部房地產(chǎn)銷(xiāo)售占全國的比重大致為50％、25％、25％，房地產(chǎn)投資占全國的比重大致為60％、20％、20％。由于2010年以來(lái)的房地產(chǎn)調控對東部省市的沖擊更大，這也導致該區域房地產(chǎn)銷(xiāo)售和投資下滑的幅度更大，這也是2012年以來(lái)房地產(chǎn)投資回落的區域原因之一。
目前來(lái)看，隨著(zhù)2012年6月和7月兩次降息效應的釋放以及部分地方政府對剛性需求的適度政策支持，東部省市房地產(chǎn)銷(xiāo)售已率先于2012年一季度觸底，如果此前的運行邏輯得以繼續，則房地產(chǎn)投資也可能于二三季度企穩回升，但是考慮到中西部在三季度仍有較大可能維持當前的下滑態(tài)勢，總體上，房地產(chǎn)投資在三季度企穩、四季度回升的概率較大。
三、一個(gè)總判斷：在房地產(chǎn)調控政策力度不加碼的前提下，下半年房地產(chǎn)投資有望企穩回升。
綜合而言，基于當前房地產(chǎn)調控政策對于高房?jì)r(jià)和財富分配負面影響、以及社會(huì )影響等的謹慎態(tài)度，預期下半年房地產(chǎn)調控政策的基調不會(huì )出現明顯變化，在此前提下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整動(dòng)力和波動(dòng)將更多地來(lái)源于自發(fā)性的、階段性的被抑制剛性需求的逐步釋放等，這使得房地產(chǎn)銷(xiāo)量增速在2012年一季度觸底的基礎上，如果延續此前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的規律，則房地產(chǎn)銷(xiāo)量在二季度由負轉正基礎上有望在三四季度企穩回升。
伴隨銷(xiāo)量的回升，從此前的房地產(chǎn)波動(dòng)規律看，房地產(chǎn)新開(kāi)工和投資增速也可能有望在三季度觸底、四季度企穩回升，全年房地產(chǎn)投資增速有望保持在15％—20％之間。這種判斷的最大變數來(lái)自于房?jì)r(jià)的階段性、局部性反彈會(huì )引發(fā)更為嚴厲的房地產(chǎn)調控政策力度加碼，如果這種情況出現，預計房地產(chǎn)投資增速有可能繼續回落到10％以下，這就需要在其他領(lǐng)域的投資、以及內需領(lǐng)域采取更大的對沖措施，來(lái)促進(jìn)宏觀(guān)經(jīng)濟的企穩回升。