進(jìn)入第三季度后，大多數分析人士認為下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將維持弱勢復蘇的格局，房?jì)r(jià)反彈幅度有限。這一判斷的主要依據是，未來(lái)房?jì)r(jià)存在四大制約因素——限購限貸、剛需主導、資金鏈壓力和庫存壓力。但是，近期國家統計局公布的全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)指數卻顯示，7月份房?jì)r(jià)環(huán)比上漲城市有50個(gè)，較6月多出一倍。而且，房?jì)r(jià)反彈已經(jīng)從一線(xiàn)和主要二線(xiàn)城市引領(lǐng)的局面向二、三線(xiàn)城市全面蔓延，超過(guò)七成的主要城市房?jì)r(jià)環(huán)比上漲大幅超出市場(chǎng)預期。
　　進(jìn)一步看，大家公認的制約房?jì)r(jià)大幅度反彈的四大因素在7月份似乎并沒(méi)有發(fā)揮應有的效力：7 月份全國商品房銷(xiāo)售面積單月同比增速從6月的-3.3%大幅回升至13.3%，單月成交水平已經(jīng)回到了2011年成交高峰時(shí)期的水平；開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源連續3個(gè)月同比回升，草根調研顯示開(kāi)發(fā)商“以?xún)r(jià)跑量”的動(dòng)力在減弱；主要城市庫存去化周期首次回到12個(gè)月之內，庫存壓力明顯消退。商品房銷(xiāo)售額增速相比銷(xiāo)售面積增速反彈更加顯著(zhù)，這一指標從6月的7%反彈至7月份的26.3%，成交量和房?jì)r(jià)相互帶動(dòng)的局面似乎正在形成。
　　加州大學(xué)伯克利分校的奧伯斯特菲爾德于1994年提出多點(diǎn)平衡理論，即在經(jīng)濟的正常運作中可能出現多個(gè)平衡點(diǎn)，而當前處于哪個(gè)平衡點(diǎn)完全取決于所有參與人的期望與信心，這種現象在我國近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)上表現得很明顯：如果絕大多數人認為房?jì)r(jià)將下跌，則會(huì )形成“成交下跌和房?jì)r(jià)下跌”的平衡點(diǎn)（去年下半年就是這種情況）；若絕大多數人認為房?jì)r(jià)反彈有限，則會(huì )形成“成交低增長(cháng)和房?jì)r(jià)低增長(cháng)”的平衡點(diǎn)（今年上半年就是這種情況）；若絕大多數人認為房?jì)r(jià)上漲難以避免，則會(huì )形成“成交高增長(cháng)和房?jì)r(jià)高增長(cháng)”的平衡點(diǎn)（7月份就是這種情況）。未來(lái)幾個(gè)月，房?jì)r(jià)超預期上漲可能將打破此前“成交低增長(cháng)、房?jì)r(jià)低增長(cháng)”的平衡點(diǎn)，并可能將形成“成交高增長(cháng)、房?jì)r(jià)高增長(cháng)”的新的平衡點(diǎn)。市場(chǎng)平衡點(diǎn)預期的轉換，首先引發(fā)的將是市場(chǎng)對于政策干預的擔憂(yōu)，而近期關(guān)于房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴容的消息見(jiàn)諸媒體也印證了這種擔憂(yōu)。
　　新的調控政策是否出臺？力度有多大？對于市場(chǎng)的影響幾何？回答這些問(wèn)題，首先需要看一下今年以來(lái)管理層調控房地產(chǎn)的邏輯思路是否改變了。事實(shí)上，今年以來(lái)房地產(chǎn)調控的邏輯思路還是比較清晰連貫的，那就是在“穩增長(cháng)”和“控房?jì)r(jià)”上取得平衡。穩增長(cháng)就是支持以剛需為主的需求入市，以保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩從而減少對經(jīng)濟的沖擊；控房?jì)r(jià)就是通過(guò)堅持限購和限貸不放松來(lái)清退投資需求，以最大限度壓制房?jì)r(jià)上漲幅度來(lái)騰挪出支持穩增長(cháng)的空間。
　　現在來(lái)看，穩增長(cháng)的壓力似乎更大。7月份披露的經(jīng)濟數據之持續低迷不僅超出了預期，而且顯示宏觀(guān)經(jīng)濟筑底過(guò)程之艱難也超過(guò)了預期，正如管理層所言的“經(jīng)濟困難可能還會(huì )持續一段時(shí)間”。最近幾個(gè)月，中長(cháng)期貸款、采購經(jīng)理人指數（PMI）中的庫存指數和生產(chǎn)價(jià)格指數（PPI）等指標持續創(chuàng )出階段性新低，一方面顯示終端私人需求依舊處于債務(wù)緊縮和去庫存階段，新增投資的意愿比較低迷；另一方面顯示民間實(shí)際投資成本（名義貸款利率PPI）依舊很高，而7月份以債券融資為主的社會(huì )總融資的放量更多地惠及了國企和央企。這說(shuō)明，在帶動(dòng)民間投資方面，3月份以來(lái)政策預調微調并未取得理想的效果。在這種情形下，全社會(huì )總投資能夠在低位企穩依然是傳統的基建和民生投資（住房保障）發(fā)力的結果。
　　政府支持力度的上升一方面體現在財政支出的增加，另一方面體現在對地方融資平臺的開(kāi)閘。今年上半年，財政盈余同比減少28%，占GDP比重不僅低于去年同期，而且是2004年以來(lái)的最低水平（僅高于擴大內需的2009 年）；3月份以來(lái)，地方政府城投債發(fā)行的規模明顯提速，3月至7 月月均發(fā)行規模為861億元，明顯高于2010和2011年全年的水平（月均分別為308億和373億），反映了中央政府對地方融資平臺融資的適度放松。值得注意的是，當前財政支出擴張一定對應的是對于未來(lái)財政收入增長(cháng)的訴求。因此，對于各級政府而言，以土地出讓收入和房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈稅收的重要性不言而喻。因此，當前經(jīng)濟形勢以及政府應對經(jīng)濟形勢的決策思路決定了房地產(chǎn)調控政策進(jìn)一步收緊的空間相當狹小了。
　　控房?jì)r(jià)為什么這么難？近期房?jì)r(jià)確有反彈和蔓延的跡象，但是，在限購限貸政策一直發(fā)揮作用的情況下，為什么反彈和蔓延在去年下半年到今年上半年并沒(méi)有出現，反而在近期出現了？在管理層看來(lái)，貨幣政策寬松和房貸政策重回優(yōu)惠還不足以造成如此反彈和蔓延，畢竟限購和限貸在資格準入和加杠桿上形成了防火墻。根本原因還在于，最近幾個(gè)月地方政府“微調”走向“深入”，消極執行甚至抵觸限購和限貸政策，事實(shí)上將限購和限貸政策的作用抵消于無(wú)形之中（如擴大補貼范圍、放寬入戶(hù)標準、利用政策的模糊地帶和“只做不說(shuō)”的私下里行動(dòng)）。
　　在管理層看來(lái)，如果地方政府不突破限購和限貸的“越界”行為，6月和7月房?jì)r(jià)反彈和蔓延不大可能出現，即便出現反彈的話(huà)，在范圍上和幅度上也是非常有限的。因此，管理層對于下一步調控態(tài)度就是，力保限購、限貸“底線(xiàn)不突破”和“執行不走樣”。對于再次越界的地方政府，不再是僅僅采取簡(jiǎn)單叫停的做法，取而代之的是問(wèn)責等更嚴厲的行政手段。上述結論也間接地體現在近期新華社發(fā)布的國務(wù)院督查組調查結論新聞稿中。同時(shí)，相比于今年以來(lái)各地如火如荼的“微調”動(dòng)作，8月份則鮮有地方“微調”的消息，這些也都證實(shí)了上述判斷。
　　因此我們認為，今年以來(lái)管理層調控房地產(chǎn)的基本邏輯思路并沒(méi)有改變，仍舊是順應經(jīng)濟形勢變化，調整“穩增長(cháng)”和“控房?jì)r(jià)”的平衡點(diǎn)，出臺新的調控政策的概率比較低。就目前傳言的房產(chǎn)稅擴容的消息而言，我們認為出臺這一政策的概率很低或力度很小。如果僅僅針對增量房征收房產(chǎn)稅（如重慶和上海），則影響可以忽略不計，如果針對存量房征收房產(chǎn)稅，則在技術(shù)上和信息系統上的準備需要相當長(cháng)的時(shí)間。更為重要的是，房產(chǎn)稅政策的實(shí)施效果主要看地方政府，在當前經(jīng)濟形勢下，地方政府的抵制情緒非常高，實(shí)施的難度也比較大。