因為一則取消商品房預售的假消息，加上 “國務(wù)院派出了多路督查組會(huì )診房?jì)r(jià)，不排除會(huì )有新一輪調控政策出臺”的輿論背景，導致8月2日股市中地產(chǎn)板塊大跌，多只基金浮虧巨大。于是關(guān)于是否應該取消預售的爭論重新泛起。支持者認為，“預售是房地產(chǎn)萬(wàn)惡之源”，“預售導致質(zhì)量問(wèn)題等違約行為無(wú)法控制”，“預售將風(fēng)險轉移給了買(mǎi)者”，“預售是空手套白狼”，“取消預售房?jì)r(jià)會(huì )大跌，會(huì )合理回歸”，“取消商品房預售制度是社會(huì )公平正義的需要”。網(wǎng)上一些理性的聲音完全被否定的斥責聲淹沒(méi)，誰(shuí)為預售辯護立即就被“興師問(wèn)罪”的輿論包圍。
　　首先需要說(shuō)明的是，商品房預售并不是如很多網(wǎng)民甚至很多專(zhuān)家、教授所說(shuō)，是中國特色的“坑害買(mǎi)房者”的方式，而是市場(chǎng)化國家常見(jiàn)的房地產(chǎn)融資與銷(xiāo)售方式，它在上百?lài)�家的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中留下了深刻烙印。關(guān)于預售方式的起源地點(diǎn)和時(shí)間，我沒(méi)有去仔細考證過(guò)。但有人說(shuō)起源于香港，中國大陸也是從香港學(xué)來(lái)的，則只對了一半。國外早有預售制度，香港地產(chǎn)界也只是學(xué)生身份而已。在加拿大、澳大利亞，房子在設計圖紙獲得審批后就可立即預售，一般預售到相當數量以后才允許建造。這幾年一些新移民在美國、新西蘭、新加坡、迪拜大量置業(yè)，發(fā)現那里的很多房子也是通過(guò)預售方式銷(xiāo)售的。
　　預售的存在，有其客觀(guān)原因，也有充分的必要性。這主要表現在如下幾個(gè)方面：
　　第一，是否有必要預售，是由供求狀況決定的。如果一種商品供求平衡，甚至供給過(guò)剩，購買(mǎi)者可以直接到市場(chǎng)上選擇成品，這樣更簡(jiǎn)便、可靠，他絕對不會(huì )再去簽訂一個(gè)期貨供應合同，等待一個(gè)尚未生產(chǎn)出的商品。預售從購買(mǎi)者角度，主要是因為供應不足，為了“搶貨”。德謨克利特說(shuō)“存在即正確”，就是講存在就是有客觀(guān)原因的。以一手商品房為例，如果買(mǎi)者不通過(guò)預售方式訂購，除了少數像目前這樣因為限購限貸導致供應積壓的情況，在大多數時(shí)間里，需求者不可能買(mǎi)到自己中意的樓盤(pán)、樓層或者戶(hù)型。沒(méi)有法律規定必須通過(guò)預售的方式買(mǎi)房，需求者是可以買(mǎi)現房的。但買(mǎi)現房經(jīng)常連尾房等瑕疵品也買(mǎi)不到�，F在在大中城市，由于城市化速度加快、家庭裂變、生活方式演化、人口跨際流動(dòng)等各種原因，總體上房地產(chǎn)處于供不應求狀態(tài)，如果不是通過(guò)預售分配購買(mǎi)機會(huì )，而是取消預售，存在增加幕后交易、導致尋租和腐敗交易的可能。
　　第二，在供應短缺情況下，預售通常是購買(mǎi)者規避價(jià)格上漲風(fēng)險的有效手段。
從1987年中國大陸在深圳拍賣(mài)第一塊建設用地開(kāi)始，官方公布的全國商品房年度均價(jià)已經(jīng)由當年的408元上漲到2011年的5378元。而這個(gè)漲幅，由于發(fā)展階段的特殊性以及統計上的缺陷，理論上被大大削弱了，實(shí)際漲幅遠高于官方數據。即使在金融危機嚴重沖擊下的2008年也是明顯上漲的。預售的價(jià)格是根據預售前對當時(shí)供求關(guān)系的預估確定的，一般遠低于一兩年后、房屋竣工驗收時(shí)，根據新的供求形勢確定的現房?jì)r(jià)格。當房?jì)r(jià)漲幅遠超過(guò)貸款利率的時(shí)候，毫無(wú)疑問(wèn)，預售通常是購買(mǎi)者規避價(jià)格上漲風(fēng)險的重要舉措，通過(guò)預售鎖定價(jià)格通常要比買(mǎi)現房節省很多資金。中國房地產(chǎn)業(yè)的高速成長(cháng)還遠沒(méi)有結束，只要社會(huì )基本制度不變，盡管有波動(dòng)的可能，但從長(cháng)期看今后房?jì)r(jià)還將呈現明顯的上漲趨勢。如果可以預買(mǎi)，理性者都會(huì )預先鎖定一套房產(chǎn)，早買(mǎi)有選擇的余地，也節省開(kāi)支。
　　第三，預售可檢驗前期的投資設想特別是規劃、設計是否符合市場(chǎng)需要，以留下調整的時(shí)間和空間。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金占用量大、周轉慢、建設周期長(cháng)，又涉及到許多部門(mén)和單位，投資風(fēng)險較大。一旦失敗，就會(huì )導致投資沉淀，回收困難，甚至危及企業(yè)生存。因此，公司進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，必須先進(jìn)行充分而全面的可行性分析。盡管如此，還可能摸不準或者出現失誤。而預售的出現，成為一種補救的措施。在加拿大或者澳大利亞，如果預售不能達到規定的數量，政府甚至不允許開(kāi)工，怕破壞了環(huán)境但卻不能滿(mǎn)足購房者需要。在澳大利亞，如果不預售到一定數量，銀行也不發(fā)放建造貸款。這就構建了一種約束機制。若預售遇到問(wèn)題，可根據市場(chǎng)反饋信息調整規劃、設計，甚至取消投資。只有這樣，才能保證投資本金的安全，并獲得較高的經(jīng)濟收益。
　　第四，預售在市場(chǎng)供應短缺的情況下，幫助開(kāi)發(fā)商擴大了投資規模和產(chǎn)出能力，大大緩解了供求關(guān)系。凡產(chǎn)品成本中物化勞動(dòng)消耗比重大，而活勞動(dòng)消耗比重小的產(chǎn)品，一般稱(chēng)為資本密集型產(chǎn)品，對應的行業(yè)也就成為資本密集型行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，投資量大、容納勞動(dòng)力較少、資金周轉較慢、投資效果體現也慢。同技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)相比，資本密集型產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出能力同投資量成正比。所以，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，需要大量的資金投入。在中國大陸，開(kāi)發(fā)項目的資金來(lái)源逐步穩定，形成了四個(gè)途徑：自有資金、借貸資金、賒欠資金和預售資金。取消預售不只是切斷了一大筆資金來(lái)源，因為不能事先確定銷(xiāo)售狀況，也大大影響到施工企業(yè)墊資的積極性，甚至完全不敢墊付了。只靠自有資金和開(kāi)發(fā)貸款，估計全社會(huì )商品房開(kāi)發(fā)能力會(huì )下降三分之二。這樣，假定需求不變，房?jì)r(jià)會(huì )比現在高至少兩三倍。所以，這么多年來(lái)，預售幫助行業(yè)提高了供應、壓低了房?jì)r(jià)，而絕對不是提高了房?jì)r(jià)，坑害了百姓，否則外國也不會(huì )有預售制度。有人說(shuō)預售作為一種融資方式，歸根結底是財富流通，并不是增加財富。這種認識是錯誤的。
　　從上面分析不難看出，預售是一項成功的制度設計，它在幫助開(kāi)發(fā)商大大提升了開(kāi)發(fā)能力的同時(shí)，也幫助千家萬(wàn)戶(hù)較早實(shí)現了居住夢(mèng)想，并降低了購買(mǎi)支出。它是房地產(chǎn)融資和銷(xiāo)售方式的突破，對全世界房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和居住水平的提升做出了貢獻。
　　講到這里，有人說(shuō)，為什么商品流通領(lǐng)域只有房地產(chǎn)存在預售制度？這證明該制度的存在是沒(méi)有必要的——這種說(shuō)法也是錯誤的。飛機、輪船、機車(chē)車(chē)輛等價(jià)值量大、生產(chǎn)周期長(cháng)的商品在銷(xiāo)售時(shí)采用預售方式十分正常。例如，飛機銷(xiāo)售一般是買(mǎi)賣(mài)雙方先簽訂飛機購買(mǎi)合同、進(jìn)出口代理協(xié)議及支付定金，飛機生產(chǎn)前買(mǎi)家再給予廠(chǎng)商部分費用，生產(chǎn)完畢后支付剩余費用，這就是明顯的預售程序，盡管未使用“預售”字眼。
　　有人說(shuō)，預售制度等于先交錢(qián)后取貨，開(kāi)發(fā)商的道德風(fēng)險很大。雖然從理論上說(shuō)，發(fā)現質(zhì)量問(wèn)題或其他違約行為，業(yè)主可以拒絕收房，但畢竟錢(qián)已經(jīng)交了，主動(dòng)權完全在開(kāi)發(fā)商手里，實(shí)際操作中業(yè)主的救濟手段很有限，效果也不大——這些情況是存在的，一方面這是短缺經(jīng)濟下的通病，只要短缺，銷(xiāo)售容易，競爭不充分，就會(huì )出現這類(lèi)問(wèn)題，這也恰恰說(shuō)明了利用預售加大供應的意義；另一方面，維權困難，不意味著(zhù)預售制度本身存在問(wèn)題。實(shí)踐中也有偶爾開(kāi)發(fā)商資金鏈斷、形成爛尾樓、預付房的購房者倒霉的情況，這主要與調控導致預期不穩定、決策風(fēng)險增大有關(guān)。否則開(kāi)發(fā)商至少已經(jīng)投入了占比很高的土地款，即使房?jì)r(jià)下跌兩三成，他也沒(méi)必要跑路。再說(shuō)跑路的事情很多，不限于開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。
　　預售制是不宜取消的，取消的話(huà)會(huì )引起系列反應，供求關(guān)系大變。因為取消預售，短期內會(huì )導致大量開(kāi)發(fā)商縮減投資規模甚至退出開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，一些樓盤(pán)爛尾，經(jīng)濟糾紛劇增；長(cháng)期看必然因為開(kāi)發(fā)能力的下降導致房?jì)r(jià)暴漲。日本1992年開(kāi)始的房?jì)r(jià)下跌，就與三個(gè)看起來(lái)無(wú)足輕重的制度變更有關(guān)，卻被不明就里的人解釋為“房地產(chǎn)泡沫”破滅。
　　當然，不能取消，不意味著(zhù)沒(méi)有完善的余地，改進(jìn)預售合同，使其內容像發(fā)達國家預售合同那樣細致，提高對違約開(kāi)發(fā)商的懲罰力度，并監管預售資金的使用，這應當成為下一步的工作重點(diǎn)。