溫州企業(yè)嘗到了苦果，因為經(jīng)濟下行而轉移到虛擬經(jīng)濟領(lǐng)域，現在深套其中。這些企業(yè)忘了一件事，實(shí)體經(jīng)濟是虛擬經(jīng)濟的根本。皮之不存，毛將焉附？實(shí)體經(jīng)濟被摧毀，所有的資產(chǎn)泡沫都將是曇花一現。
目前正在虛擬經(jīng)濟中大攪泡沫的資金，將蹈溫州與鄂爾多斯的覆轍。
正常的市場(chǎng)是東部地區經(jīng)濟發(fā)展、成本上升，溢出到成本較低的中西部地區，從一線(xiàn)城市轉移到三、四線(xiàn)城市。但房地產(chǎn)泡沫，逆轉正常的溢出方向，提前毀滅了實(shí)體經(jīng)濟。商業(yè)地產(chǎn)泡沫的表現最明顯，購買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)用于轉手，售價(jià)與租金上升，投資回報率下降到警戒線(xiàn)水平。
中國的商業(yè)物業(yè)發(fā)展超過(guò)了中國消費發(fā)展水平。截至2011年年底，中國開(kāi)業(yè)購物中心達到2795家，其中三線(xiàn)城市達544家，而2003年之前，三線(xiàn)城市購物中心開(kāi)業(yè)量?jì)H為42家，2004年全國的購物中心僅877家。預計到2015年中國購物中心數量將超過(guò)4000家。目前中國人均所擁有的購物中心超過(guò)了實(shí)際需要。
3%到5%的投資回報率，是商業(yè)地產(chǎn)泡沫的征兆。如果大部分商業(yè)物業(yè)投資回報率低于3%，那我們就靜等泡沫破裂吧。業(yè)內人士告知，目前商業(yè)地產(chǎn)投資回報率普遍較低，3%不少，5%算好。值得關(guān)注的是，這兩年商業(yè)物業(yè)價(jià)格與租金大漲，是較好的年景。但好年景回報率都不高，值得密切關(guān)注。
天津、沈陽(yáng)、重慶等地，寫(xiě)字樓、商鋪以及大型綜合購物中心的租金都出現明顯上漲，空置率不斷降低。以寫(xiě)字樓租金論，戴德梁行研究部發(fā)布的
《全球寫(xiě)字樓租務(wù)開(kāi)支調查報告》顯示，截至2011年年底，在全球49個(gè)國家或地區共124個(gè)商業(yè)區的租務(wù)開(kāi)支中，香港繼續成為全球寫(xiě)字樓租務(wù)開(kāi)支最昂貴的市場(chǎng)，北京及上海（靜安區）今年租務(wù)開(kāi)支在亞太區十大行列，北京年度租務(wù)開(kāi)支增長(cháng)高達38%，在環(huán)球各商業(yè)區中錄得最大的按年升幅。二線(xiàn)城市核心區商業(yè)地產(chǎn)項目的租金普遍呈上升態(tài)勢。其中，沈陽(yáng)甲級寫(xiě)字樓整體平均租金已漲至每月每平方米156.86元，同比漲幅超過(guò)15%；整體空置率下降至13.72%。預測未來(lái)二線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)將在未來(lái)3年繼續上漲態(tài)勢，且甲級寫(xiě)字樓平均租金有望在2015年突破每月每平米180元。
消費乏力陰影上升。無(wú)論是租還是售，超過(guò)企業(yè)與商家的承受力時(shí)，售價(jià)與租金的上升將成為擊鼓傳花的游戲。
消費上升乏力影響到商業(yè)地產(chǎn)。今年上半年，萬(wàn)達集團董事長(cháng)王健林坦言，“中國的經(jīng)濟困局已反映到消費環(huán)節。一是消費人次下滑。以前每年每個(gè)廣場(chǎng)的人流同比增長(cháng)兩位數，但今年跌至個(gè)位數，增長(cháng)緩慢；二是客單價(jià)下降。無(wú)論超市、百貨，還是服裝、餐飲，客單價(jià)同比都在下降；三是商家減少開(kāi)店。過(guò)去超市、時(shí)尚品牌開(kāi)店是來(lái)者不拒，給多少店開(kāi)多少店，但今年商家的開(kāi)店計劃大幅度減少�！�
今年上半年，零售業(yè)凈利潤下滑，硝煙處處的電商價(jià)格大戰是在試探商業(yè)底線(xiàn)，在產(chǎn)能過(guò)剩的情況下，企業(yè)的最后一滴利潤將被擠干。如中國連鎖零售企業(yè)成本大漲，2011年該協(xié)會(huì )統計的177家連鎖零售企業(yè)人工費用上漲26%，租金成本上升10%，而2011~2015年又將是門(mén)店租賃到期的高峰時(shí)期，以蘇寧、國美為首的企業(yè)，出路就是減少網(wǎng)下傳統店，將傳統店作為體驗店，加大網(wǎng)上店競爭力度。
商業(yè)情況不妙。國內主流零售企業(yè)上半年的凈利潤增幅下降，滑坡最大的是人人樂(lè )商業(yè)，降幅高達137.37%。中國連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì )對百強企業(yè)的調查顯示，去年，國內連鎖零售企業(yè)人工費用上漲26%，零售企業(yè)的租金成本漲幅也達到了10%，而且未來(lái)5年，零售業(yè)將迎來(lái)門(mén)店租賃到期的高峰，這是一場(chǎng)殘酷的削骨戰，商業(yè)地產(chǎn)的收益大幅上升，幾乎處于臨界點(diǎn)。目前可能有紙面富貴，未來(lái)將無(wú)法兌現。
今年上半年，我國快消品銷(xiāo)量上升，而高端消費品銷(xiāo)量下降。根據羅蘭貝格的研究報告，家庭月收入7000元是消費活躍度的分水嶺：低于該水平消費者受收入約束大，更偏向理性消費；高于該水平者更偏向感性消費。根據國家統計局的統計，2011年，我國城鎮居民人均總收入是23979元人民幣，每月約2000元。另?yè)衲?月，聯(lián)合國國際勞工組織對全球72個(gè)國家和地區的人均月收入統計，這些國家和地區的人均月收入是1480美元、約合人民幣9327元。中國員工的月平均工資為656美元、約合人民幣4134元，位列所調查76個(gè)國家的第57位。我國的城鎮收入水平中位數決定了大部分人的消費較為理性，不會(huì )因為更多的商場(chǎng)就增加消費。
高昂的虛擬經(jīng)濟摧毀了創(chuàng )業(yè)的基石，使三、四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)一步到位，難以形成制造業(yè)的梯度轉移，這是巨大的風(fēng)險，通過(guò)虛擬經(jīng)濟，我們一次性獲得了本該屬于未來(lái)的財富，未來(lái)怎么辦？