不久前，一則“北京將取消商品房預售制”的傳言，嚇得房地產(chǎn)股集體出現罕見(jiàn)暴跌。盡管最后證明傳言只是捕風(fēng)捉影，但筆者認為，商品房預售制應該加快改革的步伐。
　　目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源中，依靠預售獲得的銷(xiāo)售回款，普遍占25%以上。一旦預售制取消，就會(huì )突然切斷企業(yè)一條重要的資金來(lái)源，并且有可能導致后續項目資金鏈斷裂，引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)大震動(dòng)，這也正是傳言導致市場(chǎng)出現恐慌的原因。
　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的初期，預售制降低了企業(yè)的資金門(mén)檻，短期內增加了商品房供應，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。隨著(zhù)市場(chǎng)的快速發(fā)展，預售制的先天不足也不斷暴露。房屋沒(méi)有建成就銷(xiāo)售，為一些開(kāi)發(fā)商虛假宣傳提供了條件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險也通過(guò)預售轉移給了購房人和銀行。市場(chǎng)向好時(shí)，許多開(kāi)發(fā)商借預售之便，捂盤(pán)惜售，哄抬房?jì)r(jià)。即便市場(chǎng)出現波動(dòng)，開(kāi)發(fā)商也缺乏降價(jià)促銷(xiāo)的動(dòng)力，一定程度上造成了近年來(lái)房?jì)r(jià)“緩跌急漲”的局面。
　　因此，從長(cháng)遠看，取消預售，實(shí)施全現房銷(xiāo)售，應該是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大勢所趨。一旦現房銷(xiāo)售形成制度，會(huì )促使開(kāi)發(fā)商踏踏實(shí)實(shí)蓋好房子，提升品質(zhì)和質(zhì)量。資金壓力會(huì )讓開(kāi)發(fā)商加快項目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，加快銷(xiāo)售回籠資金，努力增加有效供應。當然，現房銷(xiāo)售最重要的是購房者的利益得到更大的保護，人們可以買(mǎi)看得見(jiàn)、摸得著(zhù)的現房，免去了期房交付時(shí)可能發(fā)生的糾紛，降低了質(zhì)量和購房資金的風(fēng)險。
　　盡管是大勢所趨，但在具體操作方式上，取消預售制最好不要搞突然襲擊。預售制是住房供應短缺時(shí)期的產(chǎn)物，目前，期房供應仍然是大多數城市最主要的住房供應來(lái)源。在我國住房的總體供求矛盾還沒(méi)有完全解決、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式尚未轉型的情況下，突然取消預售制將導致市場(chǎng)相當一部分的供應出現斷檔，有可能在一定時(shí)期內導致房?jì)r(jià)飆升，同時(shí)有可能導致未來(lái)幾年的供應出現問(wèn)題。一些取消預售制的國家，也是在房地產(chǎn)市場(chǎng)較為成熟，尤其是新增需求較少的情況下，才順利實(shí)現了從預售到全現房銷(xiāo)售的平穩過(guò)渡。
　　住建部等主管部門(mén)早在數年前就提出要積極推行商品房現房銷(xiāo)售，并提出在一些城市開(kāi)展試點(diǎn)�，F在看，從現實(shí)情況出發(fā)，不妨先在一些房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為成熟、二手房成交逐漸占據主流的城市或部分區域，開(kāi)展全現房銷(xiāo)售的探索。通過(guò)試點(diǎn)總結經(jīng)驗，也可以觀(guān)察這種轉變對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。待條件和時(shí)機成熟，則可以把經(jīng)驗推而廣之。
　　全現房銷(xiāo)售將是一個(gè)長(cháng)期的改革過(guò)程，暫時(shí)還不具備取消預售制的地區，應該建立制度堵住預售制的漏洞。如嚴格實(shí)施預售資金監管，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻，完善房地產(chǎn)信用檔案和個(gè)人信用體系、提高行業(yè)公信力等�？傊�，取消預售制度絕不能僅僅作為當前調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種考量，而要作為住房制度改革的重要部分，盡早規劃，盡早試點(diǎn)。