近日召開(kāi)的山東省保障性安居工程和房地產(chǎn)調控工作會(huì )議上透露，該省全面實(shí)行商品房預售資金監管制度，并開(kāi)展商品住房現房銷(xiāo)售試點(diǎn)。消息一出，再度引發(fā)各界對商品房預售制度的討論。
我們看到，十幾年來(lái)中國住房市場(chǎng)之所以能夠快速發(fā)展與繁榮，就在于兩金融工具的創(chuàng )新。一是住房預售制度；二是住房按揭貸款。它們分別給住房的供給與需求提供了有效的金融杠桿。
可以說(shuō)，在國內房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，住房預售制度的設立，目的為了扶持成長(cháng)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，降低房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻，鼓勵更多企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)，增加更多的住房供給，以保證中國的住房制度改革得以成功。
但從十幾年的實(shí)踐經(jīng)驗來(lái)看，由于中國住房預售制度是采取選擇性學(xué)習引進(jìn)，從而是一種單邊風(fēng)險承擔機制，即該制度運行風(fēng)險只是購買(mǎi)住房者、銀行等單邊承擔，房地產(chǎn)企業(yè)則只是獲利而不承擔該制度運行的任何風(fēng)險。
因此，改善現有的住房預售制度是當務(wù)之急�？梢哉f(shuō)，山東規劃采取商品房的現房銷(xiāo)售試點(diǎn)，是取消或改進(jìn)現行的住房預售制度的一種方式。新的住房銷(xiāo)售制度試行，對當前住房市場(chǎng)的影響不可小視。
首先，它意味著(zhù)住房預售制度將面臨重大的改革。當現房銷(xiāo)售試點(diǎn)取得經(jīng)驗之后，國內住房預售制度不僅會(huì )改進(jìn)，而且會(huì )重新定位、重新界定其功能及設立住房預售制的新機制，從而改變當前住房預售制的單邊風(fēng)險承擔機制。
其次，中國住房市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在這個(gè)過(guò)程中得到很快的發(fā)展與壯大，其對銀行資金依賴(lài)程度越來(lái)越低。因此，對于這些企業(yè)來(lái)說(shuō)，住房現房銷(xiāo)售不會(huì )對它們造成多大的資金壓力；對于那些進(jìn)入的小企業(yè)，則可以通過(guò)這種制度改變強化市場(chǎng)競爭，從而實(shí)現房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。
第三，住房現房銷(xiāo)售試點(diǎn)可以降低購買(mǎi)住房的多重風(fēng)險。比如，降低住房產(chǎn)品質(zhì)量風(fēng)險，購買(mǎi)者可以直接判斷購買(mǎi)住房質(zhì)量以及房?jì)r(jià)調整的風(fēng)險。當房?jì)r(jià)上漲時(shí)，住房預售制對購買(mǎi)住房者有利，但房?jì)r(jià)下跌，房?jì)r(jià)調整的風(fēng)險都會(huì )暴露出來(lái)，最近發(fā)生的許多“房鬧”事件都與住房預售后房?jì)r(jià)下跌有關(guān)。住房市場(chǎng)的風(fēng)險分擔開(kāi)始平衡。
第四，住房現房銷(xiāo)售不僅要對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行優(yōu)勝劣汰，從而使得沒(méi)有資金實(shí)力的企業(yè)難以進(jìn)入市場(chǎng)，而且也會(huì )改變房地產(chǎn)企業(yè)行為方式，減少房地產(chǎn)企業(yè)對住房?jì)r(jià)格炒作與對住房銷(xiāo)售的壟斷定價(jià)，促進(jìn)住房市場(chǎng)價(jià)格回歸理性。