國務(wù)院派出的房地產(chǎn)市場(chǎng)督查組剛回到北京，國家統計局公布的數據就表明，7月份新房的價(jià)格，無(wú)論是環(huán)比還是同比都顯現出回暖跡象，房?jì)r(jià)的反彈似乎成了趨勢。價(jià)格是市場(chǎng)的核心，房?jì)r(jià)的反彈是不是意味著(zhù)扭轉了兩年來(lái)房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的局面，住房市場(chǎng)的價(jià)格是不是會(huì )出現新一輪的上漲？其問(wèn)題何在？為什么十年來(lái)的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策都無(wú)法切中住房市場(chǎng)要害，房?jì)r(jià)越是調控越漲？
對于近期樓市價(jià)格反彈，國務(wù)院派出的督查組指出，從督查情況看，國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的各項政策措施得到了較好落實(shí)，調控成效不斷顯現，投機投資性需求得到有效抑制。并批評地方樓市調控存在三大問(wèn)題：一是近期一些城市房?jì)r(jià)環(huán)比出現上漲，導致市場(chǎng)預期發(fā)生變化，穩定房?jì)r(jià)的壓力加大。二是個(gè)別地方存在通過(guò)放松限購條件、發(fā)放購房補貼等方式，刺激住房消費的苗頭。三是部分城市今年上半年住房用地供應計劃完成率較低，個(gè)別城市不到10%；一些地方的市場(chǎng)監管力度需要加大，部分城市尚未建立預售資金監管制度，一些樓盤(pán)的價(jià)格公示不夠規范。已有政策若能從嚴執行市場(chǎng)不具大幅反彈條件。
針對這些情況，采取什么樣的政策才能讓住房市場(chǎng)價(jià)格反彈僅是曇花一現、讓過(guò)高的房?jì)r(jià)回歸到合理水平，讓住房市場(chǎng)能夠健康持續穩定的發(fā)展？對于這些問(wèn)題，我們只要做個(gè)簡(jiǎn)單的梳理就能夠一目了然。
房?jì)r(jià)反彈的三大緣由
可以說(shuō)，十年來(lái)，房地產(chǎn)宏觀(guān)調控從來(lái)就沒(méi)有停止過(guò)，房地產(chǎn)宏觀(guān)政策也出臺許多，但是多數的政策目標不明確，政策工具與之不兼容，其實(shí)際效果可想而知。直到2010年國十條出臺才真正讓房地產(chǎn)宏觀(guān)調控目標明確（遏制住房投機投資需求，讓住房市場(chǎng)轉變?yōu)橄M為主導的市場(chǎng)），政策工具配套具體（強調用信貸與稅收的經(jīng)濟杠桿，輔助之土地與問(wèn)責政策）。這就有2010年以來(lái)國內住房市場(chǎng)出現真正地緩慢地調整。不過(guò)，由于執行上與政策目標有一定差異性，從而使得兩年來(lái)房地產(chǎn)宏觀(guān)調控效果并沒(méi)有達到預期目標。
但是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調控后銷(xiāo)售全面下降、房?jì)r(jià)開(kāi)始逐漸下行后，其最為直接的反映就是住房開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)下行而影響到關(guān)聯(lián)行業(yè)與產(chǎn)量過(guò)剩，影響到整個(gè)GDP增長(cháng)下行。在這種情況下，盡管政府對房地產(chǎn)宏觀(guān)調控態(tài)度依然堅決，也要求嚴格遏制住房投機投資需求及讓房?jì)r(jià)回歸合理價(jià)格，但為了GDP的穩增長(cháng)，不得不突破房地產(chǎn)宏觀(guān)調控最為重要的信貸底線(xiàn)，通過(guò)3次下調存款準備金率、兩次減息使得堅持了兩年的貨幣政策變得寬松�？梢哉f(shuō)，作為一個(gè)投資為主導的住房市場(chǎng)，貨幣政策的寬松也就意味著(zhù)住房購買(mǎi)的信貸融資條件出現改變，從而使得住房市場(chǎng)的預期很快發(fā)生轉變。在住房市場(chǎng)仍然是一個(gè)投機炒作賺錢(qián)的工具、是一個(gè)居民財富的增長(cháng)工具時(shí)，這種市場(chǎng)預期的逆轉立即吸引大量投資者又重新進(jìn)入市場(chǎng)。住房銷(xiāo)售立即增長(cháng)，房?jì)r(jià)也就在這種情況下反彈。
在這種情況下，地方上更是借助于一個(gè)虛擬的住房“剛性需求”概念（但無(wú)論房?jì)r(jià)水平在什么程度，這個(gè)住房“剛性需求”是不存在的，因為任何住房需求都得建立在購買(mǎi)者有支付能力的基礎上，如果沒(méi)有購買(mǎi)住房支付能力，那么這種住房需求只是潛在需求或個(gè)人對住房欲望。而在當前的高房?jì)r(jià)下，85%以上的居民都沒(méi)有支付能力進(jìn)入住房市場(chǎng)，這種住房“剛性需求”是不存在的或虛擬的），試圖突破現有的住房政策，希望以此來(lái)刺激住房消費（其目標就是一個(gè)，就是如何讓現有市場(chǎng)的住房?jì)r(jià)格不下跌的情況增加住房銷(xiāo)售，以此來(lái)建立起一個(gè)它們所需要的房地產(chǎn)繁榮市場(chǎng)）。盡管地方的這些政策對刺激住房銷(xiāo)售能夠起到推波助瀾之作用，但這些政策并不是最近國內不少城市住房市場(chǎng)的價(jià)格反彈的主導因素，沒(méi)有上述所指出的三個(gè)條件（房地產(chǎn)宏觀(guān)調控工具思維沒(méi)有轉變、貨幣政策的變寬松及以投機炒作為主導市場(chǎng)沒(méi)有轉變）存在，地方政府這些政策所到作用是十分有限的。所以，最近房?jì)r(jià)反彈，真正的源頭我們也就可想而知了。
價(jià)格調整是最核心問(wèn)題
從國十條以來(lái)的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控目標就是要全面遏制住房投機投資需求，讓住房?jì)r(jià)格回歸到合理水平。那么什么是住房市場(chǎng)的合理價(jià)格水平？如果是一個(gè)消費為主導的市場(chǎng)，住房?jì)r(jià)格合理水平應該是以絕大多數居民的可支付能力為基點(diǎn)。也就是說(shuō)，住房市場(chǎng)不僅要從性質(zhì)上根本轉變，而且也要讓當前住房?jì)r(jià)格水平回到絕大多數居民都有能力來(lái)購買(mǎi)。但是，從實(shí)際的市場(chǎng)情況來(lái)看，2011年中國社會(huì )科學(xué)院有一份研究報告指出，當時(shí)的住房?jì)r(jià)格水平基本上把85%以上的居民都排斥在市場(chǎng)之外，他們是沒(méi)有支付能力來(lái)購買(mǎi)的�？梢哉f(shuō)，近兩年來(lái)，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)宏觀(guān)調控，盡管住房銷(xiāo)售一段時(shí)間里出現全面下降，但住房?jì)r(jià)格并沒(méi)有由于住房銷(xiāo)售下降而下行，兩年來(lái)國內住房市場(chǎng)基本上處于“量跌價(jià)滯”僵化的局面。如果價(jià)格不調整而保持原有的高位，那么那些沒(méi)有支付能力的居民如何進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)？房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格調整才是市場(chǎng)最為核心的方面。
同時(shí)，按照市場(chǎng)經(jīng)濟一般規律，如果住房銷(xiāo)售全面下降，那么住房?jì)r(jià)格也會(huì )隨著(zhù)下行�？墒�，從這兩年國內住房市場(chǎng)所發(fā)生的情況來(lái)看，雖然這兩年住房市場(chǎng)是全面快速下跌，但房?jì)r(jià)卻頂著(zhù)天花板上不下去�？梢�(jiàn)，這個(gè)住房市場(chǎng)仍是以住房投機炒作為主導的市場(chǎng)。在這個(gè)市場(chǎng)住房需求是零到無(wú)窮大。在這個(gè)市場(chǎng)，當住房市場(chǎng)金融等條件變化時(shí)，住房銷(xiāo)售可能會(huì )突然停止，但住房投機炒作者是不會(huì )輕易降價(jià)出售手上住房的。如果這個(gè)市場(chǎng)不發(fā)生轉變，與國十條的住房調控目標是相差甚遠。
此外，如果沒(méi)有對住房購買(mǎi)在稅收上的事中與事后限制，購買(mǎi)一套住房同樣也可以用作投機炒作，只不過(guò)這種住房投機炒作的杠桿率降低而已。美國95%以上居民只購買(mǎi)一套住房，其次貸危機也是住房市場(chǎng)泡沫引發(fā)的。更何況有很早前購買(mǎi)多套住房投機炒作還在市場(chǎng)。因此，應關(guān)注對住房購買(mǎi)在稅收上的事中事后的限制顯得尤為必要。
所以，對于當前國內住房市場(chǎng)宏觀(guān)調控，要防止住房市場(chǎng)的價(jià)格反彈，關(guān)鍵問(wèn)題還在于要真正地從遏制住房投機投資需求入手，并通過(guò)嚴厲稅收政策，把這些需求擠出住房市場(chǎng)，真正去除住房的賺錢(qián)功能，這樣才能轉變當前國內住房市場(chǎng)性質(zhì)，才能讓房?jì)r(jià)回歸理性。這是事半功倍的辦法。