一場(chǎng)頗受社會(huì )關(guān)注的“國務(wù)院督查16省樓市調控執行情況檢查”已靜悄悄結束了。但是督查總結報告究竟何時(shí)出來(lái)？國務(wù)院督查組發(fā)現16省樓市調控執行什么情況？有何應對之策？是否有新的政策出臺？中央政策儲備是否有充足的彈藥？什么時(shí)間放出？這一系列的問(wèn)題都關(guān)系到目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向，影響到房?jì)r(jià)漲跌預期判斷，也關(guān)乎下一步房地產(chǎn)政策走勢。當前房地產(chǎn)調控已經(jīng)進(jìn)入十字路口，而房地產(chǎn)政策走向的迷茫、徘徊、猜想讓房?jì)r(jià)如彈簧，一連反彈兩個(gè)月。筆者認為,國務(wù)院將在今年樓市“金九銀十”之前打響調控成果和穩定市場(chǎng)預期的“保衛戰”，而調控樓市房?jì)r(jià)則演變成一場(chǎng)空前絕后的“持久戰”。
督查結果暴露地方政府政策執行盲點(diǎn)
近日，國務(wù)院督查組表示，從督查情況看，國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的各項政策措施得到了較好落實(shí)，調控成效不斷顯現，投機投資性需求得到有效抑制。督查中也發(fā)現了一些需要特別關(guān)注的問(wèn)題：一是近期一些城市房?jì)r(jià)環(huán)比上漲，導致市場(chǎng)預期發(fā)生變化，穩定房?jì)r(jià)的壓力加大。二是個(gè)別地方存在通過(guò)放松限購條件、發(fā)放購房補貼等方式，刺激住房消費的苗頭。三是部分城市上半年住房用地供應計劃完成率較低，個(gè)別城市不到10%；一些地方的市場(chǎng)監管力度需要加大，部分城市尚未建立預售資金監管制度，一些樓盤(pán)價(jià)格公示不規范。
筆者認為，其實(shí)，地方政府對國務(wù)院出臺的房地產(chǎn)調控執行力不到50%，調控政策的連貫性無(wú)法延伸，無(wú)法形成一套嚴密的政策執行體系。譬如限購和限價(jià)城市及房產(chǎn)稅城市的沒(méi)有一個(gè)擴容，甚至原來(lái)的政策執行過(guò)程出現微調頻繁通過(guò)。而價(jià)格控制目標和一房一價(jià)執行，自去年年底開(kāi)始基本是名存實(shí)亡。另外是房?jì)r(jià)上漲趨勢越來(lái)越明顯，調控房?jì)r(jià)的壓力大。而土地供應計劃大部分城市都流產(chǎn)，預售款監管形同虛設�？上攵�，國務(wù)院督查組的發(fā)現，恰巧暴露地方政府政策執行盲點(diǎn)。
筆者認為，中央房地產(chǎn)政策儲備主要包括擴大房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市、提高二手房交易稅費、提高首套房貸首付、重啟價(jià)格控制目標、房地產(chǎn)貸款再收緊、限售、擴大限購限貸的城市和延長(cháng)時(shí)間、約談和問(wèn)責地方政府官員、商品房預售制微調、加強商品房預售款監管、加強普通住宅土地供應、加強土地空置打擊力度、加強保障房建設力度。
“持久戰”加劇中央與地方調控博弈
從國家統計公布今年7月數據和前6月數據對比看，7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比連續兩個(gè)月保持上漲趨勢，連跌8個(gè)月后，房?jì)r(jià)第二次出現正增長(cháng)，呈現筑底小幅度上漲反彈局面。房?jì)r(jià)上漲的城市已經(jīng)從“局部上漲”逐漸演化成了“普遍上漲”的態(tài)勢。
從這次對全國16個(gè)�。ㄊ校╅_(kāi)展的督查情況看，個(gè)別地方出現了為強調穩增長(cháng)，通過(guò)放松住房限購條件、發(fā)放購房補貼等方式，刺激住房消費的苗頭。對此，國務(wù)院督查組已向有關(guān)地方政府提出明確的整改意見(jiàn)，要求出現放松調控政策的地區立即予以糾正，并強調各地不得以任何理由變相放松調控。
筆者認為，從上半年和7月房?jì)r(jià)數據指標看，房?jì)r(jià)上漲的拐點(diǎn)來(lái)臨，而地方版4萬(wàn)億投資和中央短期臨時(shí)性政策調控及房地產(chǎn)制度的弊端沖擊下，將給房?jì)r(jià)埋下反彈隱患。地方政府按捺不住放松調控的沖動(dòng)之心，源于土地出讓金收入減少。一邊是堅決控制房?jì)r(jià)上漲，一邊是力圖刺激樓市和土地市場(chǎng)成交回升，這樣的博弈還將繼續。
穩住市場(chǎng)房?jì)r(jià)預期成首要任務(wù)
中國房地產(chǎn)業(yè)的難題依舊令人困擾，“控房?jì)r(jià)”的焦慮暫時(shí)消散，但“穩增長(cháng)”的擔憂(yōu)又卷土重來(lái)。督查組發(fā)現的諸多問(wèn)題并不僅僅只限于房?jì)r(jià)反彈。還有一項很重要�！安糠殖鞘猩习肽曜》坑玫毓⿷媱澩瓿陕瘦^低，個(gè)別城市不到10%。而在國土資源部的通報中，上半年全國31個(gè)省(區、市)和新疆生產(chǎn)建設兵團住房用地供應計劃已落實(shí)4.72萬(wàn)公頃，計劃落實(shí)率僅為29.6%。在一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看來(lái)，如此低的住房土地供應率很可能已埋下一年后房?jì)r(jià)反彈的隱患。因為土地供應不足，導致未來(lái)新房供應量不足，供需失衡的結果就是房?jì)r(jià)的暴漲。
而在督查組的通報中，“部分城市尚未建立預售資金監管制度”被著(zhù)重點(diǎn)出，或將成為下一步“嚴格落實(shí)現有政策”的一個(gè)支點(diǎn)。會(huì )不會(huì )有新的調控政策出臺？下一步調控如何走？這是7月下旬國務(wù)院派出8個(gè)督查組督查各地房地產(chǎn)調控政策落實(shí)情況之后，市場(chǎng)上最為關(guān)心的問(wèn)題。在督察組返京半個(gè)月之后，越來(lái)越多的證據顯示，樓市調控同樣是“維穩為主”。督查組有彈有贊，在責備個(gè)別地方“放松調控”的同時(shí)，也肯定“房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的各項政策措施得到了較好落實(shí)，調控成效不斷顯現，投機投資性需求得到有效抑制”。
對此，國務(wù)院督查組成員表示，盡管當前價(jià)格反彈壓力依舊存在，但并不能構成判斷市場(chǎng)全面反彈的依據，在繼續抑制市場(chǎng)反彈的因素里面，“中央抑制投資性需求的態(tài)度”、“對房?jì)r(jià)上漲的問(wèn)責制度”是最重要的兩點(diǎn)。
筆者認為，在督查組最終提交報告中之前，目前尚不清楚國務(wù)院對此的批復，而暫緩儲備政策的出臺或許將是短期內最可能被考慮的做法。從“政策措施需要研究”和“市場(chǎng)需要密切監測”來(lái)看，即使有進(jìn)一步政策，也不會(huì )在短期內出臺，觸發(fā)點(diǎn)在于未來(lái)一段時(shí)間市場(chǎng)的發(fā)展。其實(shí)降房?jì)r(jià)靠中央短期兇猛的打壓手段和臨時(shí)性的行政措施，永遠是治標不治本，根本不可能徹底解決房?jì)r(jià)和住房問(wèn)題，應該采取長(cháng)期性和系統化的政策體系�！岸喙荦R下”，方可徹底根治中國房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題。一是去成本化。先降地價(jià)與稅費。二是去土地財政化。改革土地制度與稅費分配制度。三是去資本杠桿化。改革房地產(chǎn)項目資本金制度與商品房預售制。四是去流動(dòng)性化�？刂曝泿排c信貸投放量。五是去住房單一化。完善住房體系。六是去供應緩慢化。加快土地和商品房及保障房有效供應。
筆者認為，目前依然存在中央房地產(chǎn)調控政策儲備隨時(shí)準備實(shí)施的可能性，一旦面臨房?jì)r(jià)再度反彈的局面，新的緊縮性政策將出臺。不過(guò)，考慮到今年傳統樓市黃金周“金九銀十”來(lái)臨與房?jì)r(jià)未出現大幅度反彈及缺乏大幅度上漲的條件等穩增長(cháng)的需要，即使房?jì)r(jià)出現小幅回升，新一輪中央房地產(chǎn)調控主要是“維持既有政策，再度調控加碼的可能較小”，以完善與修正現在的政策為主，避免調控過(guò)頭，影響到穩增長(cháng)。從市場(chǎng)整體來(lái)看，中央把穩定市場(chǎng)和房?jì)r(jià)預期管理成為今年到明年首要調控任務(wù)。