最近，對于當前各地房地產(chǎn)價(jià)格反彈，各個(gè)政府職能部門(mén)紛紛出來(lái)表態(tài)，要采取合適的政策來(lái)遏制住房的投機投資需求，以便保證房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控目標的實(shí)現。對于出臺的政策，其共識是調控政策在新國八條（即2011年的政策）范圍內。即住房限購令、差別化的住房信貸政策、差別化的住房稅收政策及房地產(chǎn)稅全國試點(diǎn)等。
對于用什么樣的房地產(chǎn)政策能夠遏制當前的住房投機投資需求，保證住房市場(chǎng)健康穩定發(fā)展，首先得對市場(chǎng)有正確的判斷，要了解這次住房市場(chǎng)價(jià)格為何會(huì )出現反彈，這樣才能對癥下藥。
從當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢來(lái)看，盡管自5月份以來(lái)，國內不少城市住房銷(xiāo)售開(kāi)始大幅上升，房?jì)r(jià)開(kāi)始反彈，尤其是一線(xiàn)城市表現得更加明顯。這里的原因是多方面的，比如起初房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取適度向下調整價(jià)格策略、城市郊區樓盤(pán)出售等，地方政府采取補貼鼓勵居民進(jìn)入市場(chǎng)。但最為重要的仍然是央行連續下降存款準備金率及下降利率等，市場(chǎng)以為央行的貨幣政策又開(kāi)始進(jìn)入過(guò)度寬松的時(shí)代，住房投機投資又有進(jìn)入機會(huì )，從而使得市場(chǎng)預期突然轉變。
在這種情況下，住房消費者恐慌性進(jìn)入市場(chǎng)，而住房投機投資者也順道進(jìn)入，住房市場(chǎng)銷(xiāo)售與價(jià)格又開(kāi)始上升�？梢哉f(shuō)，推動(dòng)當前國內住房?jì)r(jià)格上升的主要力量仍然是住房投資投機者。而實(shí)際上，按照當前中國稅收政策限制，購買(mǎi)第一套住房同樣可以用于投資投機，只不過(guò)其周期長(cháng)一些、杠桿率低一些而已。也就是說(shuō)，當前中國住房市場(chǎng)性質(zhì)根本沒(méi)有太多改變，仍然是以投機投資為主導的市場(chǎng)。如果這個(gè)市場(chǎng)性質(zhì)不改變，要讓國內住房?jì)r(jià)格不再出現反彈是不可能的。
所以，盡管政府對房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的態(tài)度是堅決的，但是為了穩增長(cháng)，央行下調存款準備金率及減息，好像沖破了兩年來(lái)中國房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的最后一道底線(xiàn)，讓不少城市的住房市場(chǎng)銷(xiāo)售與價(jià)格又開(kāi)始回暖。房地產(chǎn)市場(chǎng)預期開(kāi)始逆轉，整個(gè)市場(chǎng)以為國內的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控會(huì )進(jìn)一步放松，甚至有人認為現有的住房限購與限貸令會(huì )逐漸取消。即使有消息傳出全國性房地產(chǎn)稅將可能在全國展開(kāi)試點(diǎn)，但是該政策出臺要有不少基礎條件準備，政策出臺仍然要經(jīng)歷較長(cháng)的時(shí)間。而且這種試點(diǎn)對房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈也未必能夠起到太多作用。
因此，要遏制當前住房投資投機需求及防止房?jì)r(jià)反彈最便利的住房?jì)湔�，可以在住房交易環(huán)節苛征交易稅與交易所得稅、改進(jìn)住房預售制度，以及住房信貸政策差別化入手。財政部部長(cháng)謝旭人明確提出下半年財政部門(mén)將嚴格實(shí)施差別化住房稅收政策，加強交易環(huán)節和持有環(huán)節相關(guān)稅收征管，抑制投機投資性購房需求。
不過(guò)，它將面臨來(lái)自幾方面巨大的阻力：一是當前仍然是以投機炒作為主導的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)聚積一股十分強大的既得利益集團力量，他們正在通過(guò)各種方式來(lái)維持住房市場(chǎng)現狀，來(lái)保護其既得利益。二是為了穩增長(cháng)，房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的工具性思維無(wú)法轉變。只要這種工具性思維不改變，要想推出真正遏制住房投機投資需求的稅收政策就不容易。
而對于差別化的住房信貸政策，又存在幾個(gè)方面的問(wèn)題：一是住房信貸差別化僅是在住房的投機投資與住房消費大類(lèi)之間的差別，而不是同一大類(lèi)之間又細分下去的差別；二是中國住房市場(chǎng)巨大，但相關(guān)的信息沒(méi)有聯(lián)網(wǎng)，要對購買(mǎi)住房者作區別并非易事；三是差別化的信貸政策的彈性基本上掌握在銀行手上，如果他們要短期行為，隨時(shí)都有可能不認真執行該政策。所以，要進(jìn)一步完善差別化的住房信貸政策才能真正起到作用。